表題登記（表示登記）とは？新築時の申請義務・費用・権利の登記との違い

家を新築したときや、相続した実家の登記を調べたときに、「表題登記」「表示登記」「建物表示登記」といった言葉に出会って戸惑った方は多いはずです。似た言葉が並んでいるうえに、「登記といえば司法書士では？」と思って調べると「土地家屋調査士」という別の資格の名前が出てくる。そもそも自分でやるべきなのか、放っておくとどうなるのかも分かりにくい。

結論から言うと、表題登記とは「この不動産はどこにある、どんな形・大きさのものか」を登記記録に初めて記録する登記のことです。所有権や抵当権といった「権利」を記録する登記とは別の系統で、担当する専門家も、費用のかかり方も、申請義務の有無も違います。そして建物を新築した場合、この表題登記には所有者に法律上の申請義務があり、期限は1ヶ月です。

この記事では、表題登記が不動産登記制度全体のどこに位置するのかという構造の話から始めて、「表示登記」という古い呼び方との関係、建物・土地それぞれの手続き、誰に頼むのか、費用はいくらか、必要書類は何か、そして権利に関する登記とどう連続するのかまでを、実務の順序に沿って解説します。最後に不動産鑑定士試験（行政法規）で問われるポイントもまとめました。

本記事の役割
本記事は表題登記の手続き実務（新築時の申請義務・期限・依頼先・費用・書類・流れ）を主に解説します。不動産登記法の体系として「表示に関する登記」と「権利に関する登記」を試験対策の観点から整理したものは 不動産登記法の表示登記と権利登記を詳しく解説 を、登記記録そのものの読み方は 登記事項証明書（全部事項証明書）の見方 を参照してください。

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表題登記とは何か ― 不動産登記の全体像から理解する

表題登記を単独で覚えようとすると分かりにくくなります。まず登記記録がどういう構造をしているかを押さえると、表題登記の位置がはっきりします。

登記記録は「表題部」と「権利部」の二階建て

不動産登記の記録（かつての登記簿）は、1つの不動産（1筆の土地、1個の建物）ごとに作られ、大きく2つの部分に分かれています。

この二階建て構造は、不動産登記制度の根幹です。表題部が扱うのは物理的・事実的な情報、権利部が扱うのは法律上の権利関係。この性質の違いが、そのまま手続きの違い（誰が申請するか、義務があるか、誰が代理できるか）に直結します。

表題部に最初にされる登記が「表題登記」

不動産登記法の定義規定では、表題登記は「表示に関する登記のうち、その不動産について表題部に最初にされる登記」とされています。つまり、それまで登記記録が存在しなかった不動産について、登記記録そのものを新しく起こす登記が表題登記です。

新築した建物には当然まだ登記記録がありません。そこで建物表題登記を申請すると、法務局にその建物の登記記録が新規に作られ、表題部に所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されます。登記記録の「出生届」にあたるものだと考えると理解しやすいでしょう。

重要なのは、この段階ではまだ権利部が存在しないという点です。表題部の末尾には「表題部所有者」として所有者の氏名・住所が記録されますが、これは権利部甲区の「所有権の登記名義人」とは別物です（後述します）。

表示に関する登記と権利に関する登記の役割の違い

不動産登記法は、登記を「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2種類に分けて定義しています。両者の性格は次のように整理できます。

表示に関する登記が「報告的登記」と呼ばれるのは、建物を建てた・地目が変わった・建物が壊れたといった現実に起きた事実を、そのまま登記記録に反映する性格だからです。当事者が合意して作り出すものではなく、事実がある以上は登記に反映されるべきものなので、申請義務が課され、登記官が職権でもできるという制度設計になっています。

一方、権利に関する登記は当事者の意思による権利変動を公示するものなので、申請主義が原則です。「登記しなければ第三者に対抗できない」という不利益はありますが、登記するかどうか自体は当事者の判断に委ねられています（相続登記の義務化のように、政策的に義務が追加された例外はあります）。

ここで一点、試験でも実務でも取り違えやすいのが登記の効力の位置づけです。日本の民法では、物権の変動は当事者の意思表示のみによって効力を生じ（民法176条）、登記はその変動を第三者に対抗するための要件にすぎません（民法177条）。つまり登記をしたから所有権が発生するのではなく、すでに移った所有権を第三者に主張できるようになるだけです。「登記＝権利を作り出す手続」と理解していると、二重譲渡や取消し・解除と登記の関係を問う問題で足をすくわれます。表示に関する登記が事実を写し取る報告的登記であるのと同様に、権利に関する登記もまた既に起きた権利変動を公示するものだ、と押さえておいてください。

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「表示登記」「表示の登記」「建物表示登記」― 呼び方の整理

検索すると「表題登記」「表示登記」「表示の登記」「建物表示登記」という似た言葉が並び、どれが正しいのか分からなくなります。ここを最初に整理しておきます。

現行法の正式名称は「表題登記」

現在の不動産登記法（平成16年に全部改正され、平成17年から施行されている法律）では、「表題登記」が正式な用語です。定義規定に明文で置かれています。

したがって、法務局の申請書や登記事項証明書、専門家が作成する書類では「建物表題登記」「土地表題登記」という表記が使われます。

なぜ「表示登記」という呼び方が今も残っているのか

「表示登記」は、平成16年改正より前の不動産登記法で使われていた呼び方です。旧法の下でも表題部に関する登記をまとめて「表示に関する登記」と呼ぶ点は同じでしたが、その不動産について最初にされる登記を指す用語は「表示の登記」でした。現行法への全部改正の際に、この用語が「表題登記」に置き換えられたという経緯です。制度の中身が変わったわけではなく、用語が整理されたと理解すれば十分です。

現行法で用語が「表題登記」に整理された後も、

• 長年その呼び方で業務をしてきた実務家がそのまま使い続けている
• 住宅会社・ハウスメーカーの説明資料や見積書に「表示登記費用」と書かれていることがある
• 一般向けの解説記事やインターネット上の情報に旧称が残っている

といった理由で、「表示登記」「表示の登記」「建物表示登記」という言い方が今も広く通用しています。呼び方が違うだけで、指しているものは同じです。見積書に「建物表示登記　○○円」とあれば、それは建物表題登記のことだと考えて差し支えありません。

「表題登記」と「表示に関する登記」は同じではない

一方で、混同しやすい区別が1つあります。「表題登記」と「表示に関する登記」は、包含関係にあって同義ではありません。

• 表示に関する登記（広い概念）＝ 表題部に関する登記の総称。表題登記のほか、変更登記・更正登記・滅失登記・分筆登記・合筆登記などをすべて含む
• 表題登記（狭い概念）＝ 表示に関する登記のうち、その不動産について最初にされるもの

つまり、増築したときの床面積の変更登記は「表示に関する登記」ではありますが「表題登記」ではありません。「表示登記とは？」という問いへの答えは正確には「表示に関する登記」の説明であり、その中心にあるのが表題登記だ、という関係になります。

呼び方の対応表

最後の行だけは系統が違う点に注意してください。所有権保存登記は表示に関する登記ではなく権利に関する登記で、担当も司法書士になります。

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建物の表題登記 ― 新築したら1ヶ月以内

一般の方が実際に手続きを迫られるのは、圧倒的にこの建物の表題登記です。

申請義務と期限

不動産登記法47条1項は、新築した建物、または区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。

ここで押さえておきたいのは次の3点です。

1. 義務である。権利に関する登記のように「やらなくても自分が損をするだけ」ではなく、法律上の申請義務です。
2. 起算点は所有権を取得した日。新築の場合は建物が完成して引渡しを受けた日が基本になります。
3. 期間は1ヶ月。表示に関する登記の申請義務は、多くの場面でこの「1ヶ月」で統一されています。

怠った場合の過料

申請義務を正当な理由なく怠った場合、不動産登記法164条により10万円以下の過料に処されるとされています。

過料は刑事罰ではなく行政上の秩序罰なので、前科がつくものではありません。実務上、過料が実際に科される例が多いわけではないとも言われますが、法律上の義務であることに変わりはなく、また後述するとおり表題登記をしないと実生活上の不都合が次々に発生します。「罰則が緩いからやらなくてよい」という話ではありません。

誰が申請するのか

申請人は、その建物の所有権を取得した者です。新築であれば建築主（施主）本人になります。

注意が必要なのは、建売住宅・分譲マンションを購入した場合です。建物を新築したのは売主（分譲業者）なので、買主が新築時の申請義務を負う立場に立つとは限りません。

• 分譲マンション（区分建物）：不動産登記法47条2項により、区分建物の表題登記はその建物を新築した者（原始取得者＝分譲業者）が、一棟の建物に属する各区分建物について一括して申請することとされています。したがって購入者が表題登記に関わることは基本的にありません。
• 建売の一戸建て：売主名義で表題登記を済ませてから買主へ所有権移転登記をする形と、引渡しの時期や契約内容に応じて買主名義で表題登記・所有権保存登記をする形の両方があり得ます。どちらになるかは売買契約と決済スケジュールの組み方次第なので、売主・仲介業者に確認してください。

いずれの場合も、買主が費用を負担するのは主に所有権保存登記または所有権移転登記の側になります。区分建物には表題登記の申請権者や所有権保存登記についてこのような特則があるため、詳細は 不動産登記法の区分建物の登記 で解説しています。

建物の表題部に記録される事項

建物の表題登記をすると、表題部に次のような情報が記録されます。

「種類」「構造」は自由に書けるわけではなく、登記実務上の分類に従って決まります。たとえば店舗兼住宅であれば「居宅・店舗」というように併記されることがあります。

床面積の測り方 ― 壁芯と内法

床面積は、どこを測るかで数字が変わります。ここは実務でも試験でも狙われるポイントです。

壁の厚みの分だけ、壁芯面積のほうが内法面積より大きくなります。マンションのパンフレットに「専有面積70㎡」と書かれているのに、登記事項証明書を見ると「67㎡」になっている、という食い違いはこれが原因です。住宅ローン控除など登記床面積を要件とする制度では、パンフレットの数字ではなく登記上の数字で判定されるため、この差が効いてくる場面があります。

表題登記をしないとどうなるか ― 未登記建物の不都合

実務上、表題登記が放置された「未登記建物」は今も相当数存在します。現金で建てた建物や、増築部分、古い農家住宅の付属屋などに多く見られます。過料の問題以前に、次のような具体的な支障が生じます。

なお、固定資産税は登記の有無とは無関係に課税されます。市区町村は独自の家屋調査によって課税台帳を作るため、「登記しなければ税金がかからない」というのは誤解です。未登記のままでも課税はされ、その上で上記の不都合だけが残る、というのが実態です。

未登記建物を後から登記する場合も、手続き自体は建物表題登記です。ただし建築確認済証や検査済証が失われているケースが多く、その場合は固定資産税の課税証明書、建築時の請負契約書、工事代金の領収書、近隣の証明書などを組み合わせて所有権を証明することになり、通常より手間と費用がかかります。

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土地の表題登記と、表題部の変更・滅失登記

建物以外にも表示に関する登記はいくつかあります。一般の方が遭遇する頻度順に整理します。

土地の表題登記はレアケース

不動産登記法36条は、新たに生じた土地または表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。義務と期間の構造は建物と同じです。

ただし日本の土地はほぼすべて登記されているため、土地の表題登記が必要になる場面は限られます。

• 公有水面の埋立てによって新しく土地が生じた場合（埋立竣功認可を受けた土地）
• 河川の流路変更などで新たに陸地が生じた場合
• 国有地の払下げなどで、登記記録のない土地の所有権を取得した場合

一般の方が土地の表題登記に関わることはまずありません。逆に言えば、「土地の表題登記」が問われたら埋立地などのレアケースを想定した出題だ、と読めます。

地目変更・地積更正の登記

土地について実際によくあるのは、既にある表題部の記録内容を直す登記です。

不動産登記法37条は、地目または地積について変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、変更があった日から1ヶ月以内に変更の登記を申請しなければならないとしています。

「変更」と「更正」の使い分けも押さえておきたい点です。変更登記は登記後に事実が変わった場合、更正登記は登記が当初から事実と食い違っていた場合に用います。地目変更は前者、地積更正は後者にあたります。

なお、地目は登記実務上あらかじめ定められた区分の中から選ぶもので、田・畑・宅地・山林・原野・雑種地・公衆用道路・池沼・墓地・境内地など20種類以上が定められています。現況主義がとられており、登記地目と現況が食い違っている土地は珍しくありません。鑑定評価や不動産取引で登記地目をそのまま信用してはいけないのはこのためです。

建物の表題部の変更登記

建物についても、登記後に物理的状況が変わったときは表題部の変更登記が必要です。不動産登記法51条は、建物の表題部の登記事項に変更があったときは、1ヶ月以内に変更の登記を申請しなければならないとしています。

見落とされやすいのが増築です。増築部分は現実には建物の一部として存在しているのに、登記床面積は増築前のまま、という物件が数多くあります。売買や相続の場面で登記と現況の不一致が発覚し、慌てて登記することになるケースが典型です。

建物滅失登記

不動産登記法57条は、建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、滅失の日から1ヶ月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならないと定めています。取壊し、焼失、流失などが該当します。

滅失登記を怠ると、実際には存在しない建物の登記記録が残り続けます。その結果、

• 土地を売ろうとしても、登記記録上「建物付きの土地」に見えてしまう
• 存在しない建物に固定資産税が課され続けることがある
• 建替えの際、同じ場所に新築建物の表題登記をしようとして支障が出る

といった問題が生じます。解体工事を発注したら、解体業者から取壊し証明書（建物滅失証明書）と会社の印鑑証明書等を受け取っておくことが実務上のポイントです。

申請義務がある表示に関する登記のまとめ

期限はすべて1ヶ月、そして懈怠には10万円以下の過料（164条）という構造で統一されています。試験対策としてはこの「1ヶ月」と「10万円以下の過料」をセットで覚えるのが効率的です。

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誰に頼むのか ― 土地家屋調査士と司法書士の職域

登記の相談先として「司法書士」を思い浮かべる方が多いのですが、表題登記は司法書士の業務ではありません。ここが実務で最も混乱しやすい部分です。

表示に関する登記＝土地家屋調査士

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記について必要な土地・家屋の調査および測量を行い、その登記申請手続の代理をすることを業務とする国家資格者です。

表示に関する登記は、書類を作るだけでは完結しません。

• 現地に行って建物の位置・形状を確認する
• 建物の各階を実測して床面積を算出する
• 建物図面・各階平面図を作成する
• 土地であれば境界を確認し、測量する

といった測量・調査を伴うため、測量技術を持つ専門家である土地家屋調査士が担当します。この職域の違いを理解しておくと、依頼先で迷いません。

権利に関する登記＝司法書士

司法書士は、登記または供託に関する手続の代理を業務とする国家資格者で、実務上は権利に関する登記を担当します。所有権保存登記、売買による所有権移転登記、相続登記、抵当権設定登記・抹消登記などです。

権利に関する登記は測量を伴わず、権利変動の原因（売買、相続、贈与など）を法律的に判断して書面に落とし込む作業が中心になるため、法律実務の専門家である司法書士の領域になります。

職域の対応表

不動産に関わる資格の全体像は 不動産関連資格の一覧 にまとめています。

新築時は両方が関わる

住宅ローンを使って家を新築する場合、実際には土地家屋調査士と司法書士の両方が関与します。順序は次のとおりです。

1. 土地家屋調査士 ― 建物表題登記（登記記録を新規に作る）
2. 司法書士 ― 所有権保存登記（権利部甲区に所有者を記録する）
3. 司法書士 ― 抵当権設定登記（権利部乙区に金融機関の抵当権を記録する）

この順序は入れ替えられません。表題登記がなければ登記記録自体が存在しないので、所有権保存登記ができず、保存登記がなければ抵当権も設定できないからです。金融機関が融資実行の条件として登記完了を求めるため、引渡し前後のスケジュールはこの3つの登記を軸に組まれます。

実務では、ハウスメーカーや金融機関が提携先の土地家屋調査士・司法書士を紹介してくれることが多く、施主が別々に探す必要はないのが通常です。ただし提携先に依頼する義務があるわけではないので、費用を比較して自分で選ぶこともできます。

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費用と手続きの流れ

費用の内訳

不動産登記にかかる費用は、大きく「税金（登録免許税）」と「専門家の報酬」に分かれます。

表示に関する登記には、原則として登録免許税がかかりません。 これは表示に関する登記が権利変動を伴わない報告的な登記だからです。したがって建物表題登記の費用は、基本的に土地家屋調査士の報酬と実費（証明書の取得費用など）だけになります。

ただし「原則として」と書いたとおり、表示に関する登記のすべてが非課税というわけではありません。土地の分筆・合筆や建物の分割・区分・合併といった、不動産の個数そのものを組み替える登記については、不動産1個につき定額の登録免許税がかかります。金額は数千円規模で、報酬に比べれば小さい額ですが、「表示登記＝常にゼロ円」と覚えると分筆の見積りを見たときに混乱します。実際の税額は申請内容によって変わるため、見積り時に調査士へ確認してください。

一方、権利に関する登記には登録免許税がかかります。本則の税率は次のとおりです。

住宅用家屋については登録免許税の軽減措置が設けられていますが、適用要件や適用期限は改正されることがあります。実際の税額は、申請時点の税率と課税標準（固定資産評価額等）に基づいて計算されるため、最新の内容は国税庁または法務局の案内で確認してください。

土地家屋調査士の報酬の目安

報酬は自由化されており、事務所・地域・物件の規模や難易度によって幅があります。目安のレンジとしては次のように言われることが多いですが、あくまで参考値です。

土地の分筆や地積更正は、隣地所有者との境界立会いと確定測量が必要になるため、建物の登記とは桁が変わることがあります。隣地が国や自治体（道路・水路）である場合はさらに時間と費用がかかります。

見積りを取るときは、報酬・実費・消費税を分けて明示してもらうこと、そして測量が必要かどうかを確認することが重要です。

建物表題登記の必要書類

一般的な新築住宅の場合、次のような書類が必要になります。

建物図面・各階平面図は決められた様式・縮尺で作成する必要があり、これが素人には最大のハードルになります。

手続きの流れ

ここで押さえておきたいのは、表題登記が完了しても登記識別情報（いわゆる権利証にあたるもの）は通知されないという点です。登記識別情報は権利に関する登記をしたときに登記名義人へ通知されるものであり、表題登記では交付されるのは登記完了証だけです。「登記したのに権利証が来ない」と不安になる方がいますが、これは正常です。

自分で申請できるか

制度上、本人申請は可能です。 登記の申請は本人が行うことができ、代理人を立てる義務はありません。実際に自分で建物表題登記を行った例もあります。

ただし、現実的なハードルは次のとおりです。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関が登記スケジュールを厳密に管理するため、本人申請を認めないことも多くあります。「時間はあるが費用を抑えたい」「ローンを使わない」といった条件が揃わない限り、土地家屋調査士に依頼するのが現実的です。

なお建物滅失登記は、必要書類が比較的少なく図面作成も不要なため、本人申請のハードルが最も低い表示登記だと言われます。

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権利に関する登記との違い

ここまで見てきた表題登記と、司法書士が担当する権利に関する登記の関係を整理します。

所有権保存登記への連続

建物表題登記が完了した時点で、登記記録には表題部だけがあり、末尾に表題部所有者が記録されています。しかしこの表題部所有者の記載は、所有権の登記ではありません。

そこで所有権を権利部に記録するために行うのが所有権保存登記です。所有権保存登記は権利部甲区に最初にされる所有権の登記で、これによって初めて「所有権の登記名義人」が生まれます。

申請できる者は法律で限定されており、その筆頭が表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人です。つまり、

表題登記で表題部所有者になる → その資格に基づいて所有権保存登記を申請できる

という連続した流れになっています。表題登記が権利登記の入口として機能しているわけです。所有権保存登記が入ると、表題部所有者の記載には抹消を示す下線が引かれます。

対抗要件の話は権利登記の側

「登記をしないと第三者に対抗できない」という有名なルール（民法177条）は、権利に関する登記についての話です。表題登記には対抗力がありません。

したがって、表題登記だけ済ませて所有権保存登記をしていない状態は、物理的な現況は公示されているが、所有権は公示されていないという中途半端な状態になります。この状態では抵当権も設定できず、売買に伴う所有権移転登記もできません。新築時に表題登記と保存登記がセットで行われるのはこのためです。

登記には公信力がない

もう1つ、権利に関する登記で重要なのが公信力がないという点です。登記記録上の名義人が真の権利者でなかった場合、その登記を信じて取引した人は、原則として保護されません。

日本の不動産登記には対抗力（民法177条）はあるが公信力はない、というのが基本です。だからこそ実務では、登記事項証明書の確認だけでなく、権利証（登記識別情報）や本人確認、現地確認といった多面的な調査が必要になります。この考え方は不動産鑑定評価でも同じで、対象不動産の確認 ― 物的確認と権利の態様の確認 で詳しく扱っています。

比較のまとめ

なお、権利に関する登記にも近年は義務が入り始めています。相続によって不動産の所有権を取得した者は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないとされ、正当な理由なく怠ると過料の対象になります（2024年4月から施行）。所有者不明土地問題への対応として導入されたもので、「権利に関する登記＝完全に任意」という理解は現在では正確ではなくなっている点に注意してください。

同じ改正の流れで、所有権の登記名義人の氏名・名称や住所が変わったときの変更登記についても申請義務が設けられました（2026年4月施行）。相続登記の義務化とセットで押さえておきたい改正ですが、義務の対象範囲・申請期間・過料の額といった細部は相続登記の義務とは別建てになっています。この分野は施行時期がずれながら順次動いているため、実際の手続きにあたっては法務省・法務局の最新の案内を必ず確認してください。試験対策としても、改正直後の年度は出題されやすい論点です。

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不動産鑑定士試験（行政法規）での出題ポイント

不動産登記法は不動産鑑定士試験の行政法規で出題される科目です。表示に関する登記まわりは、条文の構造がはっきりしているため得点源にしやすい分野です。

頻出の論点

出題で狙われる「1語の違い」

行政法規の短答式では、主語・期間・「できる／しなければならない」の入れ替えで誤り肢が作られます。表示に関する登記まわりで典型的なのは次のパターンです。

特に「職権でできるのはどちらか」は繰り返し問われる論点です。「表示＝事実だから登記官が自分で直せる／権利＝当事者の意思だから勝手に触れない」という理屈で覚えると、細かい条文を暗記しなくても判断できます。

条文ベースの体系整理は 不動産鑑定士試験対策の不動産登記法 と 表示登記と権利登記の詳細解説 にまとめてあるので、本記事の手続きイメージと合わせて読むと定着しやすくなります。

鑑定評価実務における登記の使い方

不動産鑑定評価では、登記記録は物的確認と権利の態様の確認の出発点になります。ただし、登記をそのまま信用するのではなく、次の点に注意が必要です。

このため、鑑定評価では登記事項証明書に加えて、公図・地積測量図・建物図面、現地調査、依頼者からのヒアリングを組み合わせて確認を行います。登記は「調査の出発点であって終着点ではない」というのが実務の基本姿勢です。

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よくある質問

Q. 「表題登記」と「表示登記」は違うものですか

同じものを指しています。「表示登記」は平成16年改正前の呼び方で、現行法の正式名称が「表題登記」です。住宅会社の見積書などに「表示登記費用」と書かれていても、建物表題登記のことだと考えて差し支えありません。ただし「表示に関する登記」は表題登記より広い概念で、変更登記・滅失登記なども含む点には注意してください。

Q. 建物表題登記はいつまでにすればよいですか

所有権を取得した日から1ヶ月以内です（不動産登記法47条1項）。新築の場合は建物の完成・引渡しが起算点になります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

Q. 表題登記だけしておけば所有者として認められますか

表題部所有者として記録はされますが、所有権の登記ではないため対抗力はありません。抵当権の設定も所有権移転登記もできないため、通常は表題登記に続けて所有権保存登記まで行います。

Q. 表題登記は司法書士に頼めばよいのですか

いいえ。表示に関する登記は土地家屋調査士の業務です。司法書士が担当するのは所有権保存登記などの権利に関する登記です。新築時は両方が関わるため、ハウスメーカーや金融機関が両者を手配してくれることが多くなっています。

Q. 費用はいくらかかりますか

建物表題登記には登録免許税がかかりません。かかるのは土地家屋調査士の報酬と実費で、一般的な一戸建てで8万〜12万円程度が目安とされますが、事務所・地域・建物の規模により幅があります。土地の分筆など測量を伴うものは費用が大きく変わるため、必ず見積りを取ってください。

Q. 自分で申請できますか

制度上は可能です。ただし建物図面・各階平面図を所定の様式で作成する必要があり、床面積も壁芯で正確に測る必要があります。住宅ローンを使う場合は金融機関がスケジュールを管理するため、専門家への依頼を前提とすることが多くなります。書類が少ない建物滅失登記は、本人申請のハードルが比較的低い部類です。

Q. マンションを買った場合も表題登記が必要ですか

分譲マンションは、建物を新築した分譲業者（原始取得者）が表題登記を済ませているのが通常です。購入者は所有権保存登記または所有権移転登記から関わることになります。区分建物には敷地権や一括申請などの特則があるため、詳細は 区分建物の登記 を参照してください。

Q. 古い実家が未登記でした。どうすればよいですか

建物表題登記を行うことになります。ただし建築確認済証や検査済証が残っていないことが多く、その場合は固定資産税の課税証明書、請負契約書、工事代金の領収書、近隣住民の証明書などを組み合わせて所有権を証明する必要があります。通常より手間がかかるため、早めに土地家屋調査士へ相談してください。相続が発生してからだと関係者が増えて難易度が上がります。

Q. 建物を取り壊しました。何かする必要がありますか

建物滅失登記を、滅失の日から1ヶ月以内に申請する必要があります。放置すると存在しない建物の登記が残り、土地の売却や建替えの支障になります。解体業者から取壊し証明書と印鑑証明書等を受け取っておいてください。

Q. 増築したのですが登記は必要ですか

必要です。床面積が変わるため、表題部の変更登記を1ヶ月以内に申請する義務があります（不動産登記法51条）。未登記の増築部分は、売買や相続の場面で登記と現況の不一致として問題になります。

Q. 登記事項証明書のどこを見れば表題登記の内容が分かりますか

証明書の最上部にある表題部です。所在・地番／家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されています。その下の権利部甲区が所有権、権利部乙区が抵当権などです。読み方は 登記事項証明書（全部事項証明書）の見方 で詳しく解説しています。

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まとめ

• 表題登記とは、不動産の物理的な状況（所在・種類・構造・床面積など）を登記記録の表題部に最初に記録する登記。登記記録の「出生届」にあたる
• 現行法の正式名称は「表題登記」で、「表示登記」「表示の登記」「建物表示登記」は旧法時代からの呼び方。指しているものは同じ
• ただし「表示に関する登記」は表題登記より広い概念で、変更登記・滅失登記・分筆登記なども含む
• 建物を新築したら、所有権取得の日から1ヶ月以内に建物表題登記を申請する義務がある（不動産登記法47条1項）。怠ると10万円以下の過料（同164条）
• 土地の表題登記（36条）、地目・地積の変更登記（37条）、建物の表題部変更登記（51条）、建物滅失登記（57条）も、いずれも1ヶ月以内の申請義務がある
• 表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士の業務。新築時は両方が関わる
• 表示に関する登記には原則として登録免許税がかからない（分筆・合筆など不動産の個数を組み替える登記は例外）。費用は主に調査士報酬で、一戸建ての建物表題登記は8万〜12万円程度が目安（事務所・地域・規模により変動）
• 表題登記には対抗力がなく、登記識別情報も通知されない。所有権を公示するには続けて所有権保存登記が必要
• 試験では「職権でできるのは表示に関する登記」「期間は1ヶ月」「対抗力・公信力は権利登記の論点」が繰り返し問われる

表題登記は、権利に関する登記に比べて話題になる機会が少ない一方で、申請義務があり、放置すると売却・相続・融資のすべてで支障が出るという重い性格を持っています。新築したら1ヶ月、取り壊したら1ヶ月、増築したら1ヶ月。この3つを覚えておけば、実務で困る場面はかなり減らせます。

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