不動産鑑定における国際評価基準IVSの概要

IVSとは

IVS（International Valuation Standards：国際評価基準）は、国際評価基準審議会（IVSC：International Valuation Standards Council）が策定する、不動産を含む資産の評価に関する国際的な基準です。不動産鑑定士がグローバルな不動産投資や証券化対象不動産の評価に携わる際には、IVSの理解が不可欠です。

IVSは不動産に限定されず、企業価値・金融商品・無形資産等の幅広い資産の評価を対象としていますが、不動産評価が最も重要な適用分野の一つです。

IVSの策定主体と目的

IVSC（国際評価基準審議会）

IVSの目的

IVSの主な目的は以下のとおりです。

IVSの構成

主な内容

IVSは、以下の構成で策定されています。

市場価値（Market Value）の定義

IVSにおける市場価値（Market Value）の定義は、以下のとおりです。

「市場価値とは、評価の基準日において、自発的な売り手と自発的な買い手との間で、適切なマーケティングの後に、各当事者がそれぞれ十分な知識を有し、慎重かつ強制されることなく行動する独立当事者間取引において、資産が交換されるであろう推定金額をいう。」

この定義は、日本の不動産鑑定評価基準における正常価格の定義と基本的に同一の考え方に立つものです。

日本の鑑定評価基準との比較

共通点

相違点

グローバルな評価基準統一の動向

IFRS（国際財務報告基準）との関連

国際財務報告基準（IFRS）は、不動産の公正価値（Fair Value）の測定においてIVSの考え方を参照しています。日本においてもIFRSの任意適用企業が増加しており、IVSとの整合性を意識した鑑定評価の需要が高まっています。

各国の対応

試験での出題ポイント

短答式試験

• IVSの策定主体: IVSC（国際評価基準審議会）
• 市場価値の定義: 自発的な当事者間の独立取引における推定交換金額
• 日本の正常価格との共通性: 合理的な市場における適正な価格という基本概念が共通
• 対象資産の違い: IVSは不動産に限らない包括的な資産評価基準

論文式試験

• IVSと日本の鑑定評価基準の比較: 市場価値の定義、価格の種類、報告書の規定等の比較
• グローバルな評価基準統一の動向: IFRSとの関連、各国の対応状況
• ESGの国際的な取扱い: IVSにおけるESG要素の考慮方法

まとめ

IVS（国際評価基準）は、IVSCが策定する資産評価の国際的な基準であり、不動産評価はその最も重要な適用分野の一つです。市場価値の定義は日本の鑑定評価基準の正常価格と基本的に共通しており、三方式の認識や最有効使用の概念も共通しています。

一方、対象資産の範囲、法的拘束力、ESGの取扱い等では相違点があります。グローバルな不動産投資の拡大に伴い、IVSの理解は不動産鑑定士にとって重要性を増しています。

関連する内容として、ESGとグリーンビルディングの影響、正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格、鑑定評価基準の全体像、証券化対象不動産の鑑定評価も併せて学習してください。