不動産の鑑定評価に関する法律を解説

不動産の鑑定評価に関する法律とは

不動産鑑定士試験を目指す受験生にとって、不動産の鑑定評価に関する法律（以下「鑑定評価法」）は、鑑定評価制度の法的基盤を定める最重要法令のひとつです。鑑定評価法は、不動産鑑定士の資格制度、不動産鑑定業者の登録制度、および鑑定評価の適正な実施のための規律を定めています。

鑑定評価基準は、総論第1章第4節において、不動産鑑定士の責務について次のように規定しています。

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を担当する者として、十分に能力のある専門家としての地位を不動産の鑑定評価に関する法律によって認められ、付与されるものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第1章第4節

この規定が示すとおり、鑑定評価法は不動産鑑定士に「専門家としての地位」を法律的に認め、付与する根拠法です。

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鑑定評価法の目的と概要

法律の目的

鑑定評価法は、不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士の資格を定めるとともに、不動産鑑定業を営む者について登録の制度を実施し、その業務の適正な運営と適正な不動産の鑑定評価を確保することにより、もって土地等の適正な価格の形成に資することを目的としています。

この目的は三つの要素から構成されています。

法律の構成

鑑定評価法は、主に以下の内容から構成されています。

• 不動産鑑定士に関する規定: 資格試験、登録、義務、責務
• 不動産鑑定業に関する規定: 業者の登録、業務に関する規制
• 鑑定評価書に関する規定: 記載事項、交付義務
• 監督に関する規定: 懲戒処分、登録の取消し
• 罰則に関する規定: 違反行為に対する制裁

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不動産鑑定士の資格制度

不動産鑑定士試験

不動産鑑定士となるためには、不動産鑑定士試験に合格し、所定の実務修習を修了した上で、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。

試験は短答式試験と論文式試験の2段階で実施されます。

短答式試験に合格した者は、翌年及び翌々年の短答式試験が免除されます。

実務修習

論文式試験に合格した後は、実務修習を受ける必要があります。実務修習は、講義、基本演習、および実地演習から構成され、不動産鑑定士としての実務能力を修得するためのものです。実務修習を修了した者は、国土交通大臣の確認を受けた上で、不動産鑑定士の登録を申請することができます。

不動産鑑定士の登録

不動産鑑定士の登録は、不動産鑑定士名簿に氏名、生年月日、事務所の所在地等を登載することにより行われます。登録は国土交通大臣が行います。

登録を受けることができない事由（欠格事由）には、以下のようなものがあります。

• 未成年者（令和4年の法改正で成年年齢は18歳に引き下げ）
• 心身の故障により不動産鑑定士の業務を適正に行うことができない者
• 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から3年を経過しない者
• 懲戒処分により登録を消除され、その処分の日から3年を経過しない者

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不動産鑑定士の義務と責務

法律上の義務

鑑定評価法は、不動産鑑定士に対して以下の義務を課しています。

鑑定評価基準における責務

鑑定評価基準は、法律上の義務に加えて、不動産鑑定士が遵守すべき責務をさらに具体的に定めています。

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第1章第4節

基準が求める責務は次の5項目です。

1. 高度な知識・経験・判断力の修得: 不断の勉強と研鑽によってこれを体得し、鑑定評価の進歩改善に努力すること
2. 説明責任: 依頼者に対して鑑定評価の結果を分かり易く誠実に説明を行い得るようにすること
3. 公平妥当な態度の保持: 自己又は関係人の利害の有無にかかわらず、公平妥当な態度を保持すること
4. 専門職業家としての注意: 専門職業家としての注意を払わなければならないこと
5. 不適切な鑑定評価の回避: 自己の能力の限度を超える場合や公平な鑑定評価を害する恐れがあるときは、原則として引き受けてはならないこと

鑑定評価基準の全体像を解説において、基準の体系的な構造を確認できます。

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不動産鑑定業者の登録制度

登録の仕組み

不動産鑑定業を営もうとする者は、事務所の所在地を管轄する都道府県知事の登録を受けなければなりません。2以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。

登録の有効期間は5年であり、更新を受けなければ失効します。

不動産鑑定業者の義務

不動産鑑定業者には、以下の義務が課されています。

鑑定評価書の義務的記載事項

鑑定評価法は、鑑定評価書に記載しなければならない事項を定めています。鑑定評価報告書の記載事項でも解説していますが、法律上の必要的記載事項と鑑定評価基準が求める記載事項（総論第9章）は密接に関連しています。

法律が求める鑑定評価書の記載事項の主なものは次のとおりです。

• 対象不動産の所在、数量等
• 鑑定評価額及びその決定の理由の要旨
• 鑑定評価を行った年月日
• 関与不動産鑑定士の氏名
• 不動産鑑定業者の商号又は名称
• その他国土交通省令で定める事項

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鑑定評価法と鑑定評価基準の関係

法律と基準の位置づけ

鑑定評価法は法律（国会で制定される法規範）であり、鑑定評価基準は国土交通省が定める技術的基準です。両者の関係は次のように整理されます。

鑑定評価基準は、鑑定評価法を実施するための技術的基準としての性格を持ちます。鑑定士が基準に反する鑑定評価を行った場合、法律上の懲戒処分の対象となり得ます。

土地基本法との関係

鑑定評価基準は、不動産鑑定士が「土地基本法に定める土地についての基本理念に即して」鑑定評価を行うべきことを明記しています。

土地は、土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第1章第4節

土地基本法は、土地についての公共の福祉優先、適正な利用及び計画に従った利用、投機的取引の抑制、価値の増加に伴う適切な負担という基本理念を定めています。

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懲戒処分と監督

不動産鑑定士に対する懲戒処分

国土交通大臣は、不動産鑑定士が法律に違反した場合等に、次の懲戒処分を行うことができます。

不動産鑑定業者に対する監督処分

登録権者（国土交通大臣又は都道府県知事）は、不動産鑑定業者に対して次の監督処分を行うことができます。

• 指示処分: 必要な指示を行う
• 業務の停止: 1年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命ずる
• 登録の取消し: 登録を取り消す

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価格等調査ガイドラインとの関係

鑑定評価法の規定する「鑑定評価」に該当しない不動産の価格等の調査については、価格等調査ガイドラインが定められています。価格等調査ガイドラインとはで詳しく解説しますが、鑑定評価法は鑑定評価の厳格な手順と要件を定めるものであり、それに該当しない価格調査についてはガイドラインが適用されるという棲み分けになっています。

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試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1: 鑑定評価法と鑑定評価基準の関係。 法律が制度的枠組みを定め、基準が技術的内容を定めるという体系的な関係を論述する問題です。

論点2: 不動産鑑定士の社会的公共的責務。 鑑定評価基準第1章第4節に規定される5つの責務を正確に論述する問題です。特に「鑑定評価の社会的公共的意義」と結びつけた議論が求められます。

論点3: 鑑定評価法の目的と土地基本法との関係。 「土地等の適正な価格の形成に資する」という目的と、土地基本法の基本理念との関連を論述する問題です。

暗記のポイント

1. 鑑定評価法の目的: 「土地等の適正な価格の形成に資する」
2. 鑑定業者の登録有効期間: 5年
3. 鑑定士の3つの法律上の義務: 誠実義務、信用失墜行為の禁止、守秘義務
4. 懲戒処分の3種類: 戒告、業務の禁止（2年以内）、登録の消除
5. 鑑定評価基準の5つの責務: 知識の修得、説明責任、公平妥当な態度、専門職業家としての注意、不適切な鑑定の回避

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まとめ

不動産の鑑定評価に関する法律は、不動産鑑定士の資格制度と不動産鑑定業者の登録制度を定め、鑑定評価の適正な実施を確保するための法的基盤です。その最終目的は「土地等の適正な価格の形成に資する」ことにあり、これは鑑定評価基準が目指す方向性と一致しています。

不動産鑑定士には、法律上の義務（誠実義務、守秘義務、信用失墜行為の禁止）に加え、鑑定評価基準が求める5つの責務が課されています。これらの義務と責務は、鑑定評価の「社会的公共的意義」を担保するためのものです。

鑑定評価法と鑑定評価基準の体系的な関係を理解するために、鑑定評価基準の全体像、鑑定評価報告書の記載事項、価格等調査ガイドラインとは、鑑定評価の実務指針も併せて参照してください。