建築基準法の集団規定とは？単体規定との違いと鑑定士試験の頻出ポイント

建築基準法を勉強していると、必ず最初に出てくるのが「単体規定」と「集団規定」という区分です。テキストには一行で「集団規定は都市計画区域内でのみ適用される」と書いてあり、なんとなく覚えて先に進んでしまう。ところが、行政法規の本試験で実際に問われるのは、その先にある道路・用途・容積率・建蔽率・高さ制限の細部です。しかもそれらは、「4m」「2m」「4/10」「1.25」「20m」といった数値の1語違いで正誤が反転する、極めて事故率の高い論点です。

さらに厄介なのが、集団規定はそれぞれの規制が独立して働くという点です。用途制限をクリアしても容積率で引っかかる、容積率に余裕があっても道路斜線で建物の上部が削られる、というように、複数の規制が同時に敷地へ覆いかぶさります。鑑定評価で最有効使用を判定するとき、この「どの規制が効いているのか」を見抜けないと、実現不可能な使用方法を前提に価格を出してしまいます。

この記事では、集団規定を「なぜその規制があるのか」という制度趣旨から入り、道路・用途・容積率・建蔽率・高さ制限・防火地域という順に、試験で問われる粒度まで掘り下げます。特に、検索でもよく調べられる道路斜線制限の「適用距離」は、意味を取り違えている受験生が多い論点なので、計算例を添えて丁寧に扱います。最後に、集団規定の総まとめとして敷地が複数の地域にわたる場合の整理表（過半主義か、加重平均か、厳しい方か）を置きます。ここは毎年のように形を変えて出題される、いわば集団規定の総合問題です。

本記事の役割
本記事は建築基準法の集団規定を深掘りします。建築基準法という法律の全体像（目的、単体規定の内容、既存不適格建築物、鑑定評価への影響など）は 不動産鑑定士試験で頻出の建築基準法 が主担当ですので、そちらとあわせてお読みください。

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集団規定とは何か ― 単体規定との決定的な違い

建築基準法の二層構造

建築基準法は、大きく2つの層でできています。

単体規定は「その建物が倒れないか、燃えないか、住めるか」を問題にします。山奥に1軒だけ家を建てる場合でも、地震で倒壊しては困りますし、居室に窓がなければ住めません。だから全国一律で適用されます。

これに対して集団規定は、「その建物が周囲に迷惑をかけないか、市街地として成り立つか」を問題にします。隣の家の日照を奪わないか、道路が狭すぎて消防車が入れないのではないか、住宅地の真ん中に工場が建たないか。これらは建物が集まって市街地を形成している場所でこそ意味を持つ規制です。人家のまばらな地域で「北側の隣地の日照を守れ」と言っても、守るべき隣地がありません。

適用範囲の違いが最大の出題ポイント

そこで建築基準法は、集団規定を定める第3章の冒頭で、この章の規定は都市計画区域および準都市計画区域内に限って適用するという趣旨の規定を置いています。これが集団規定の適用範囲の根拠です。

短答式では、この適用範囲がさまざまな形で問われます。典型的な出題パターンを整理しておきます。

最後の選択肢は特に注意が必要です。「都市計画区域外だから建築基準法は関係ない」という思い込みは実務でもよく見られますが、正しくは単体規定は生きているのであって、外れるのは集団規定です。

集団規定にも例外がある

「都市計画区域・準都市計画区域内に限り適用」というのは原則であり、これを補う仕組みが別に用意されています。

• 地方公共団体の条例による制限：都市計画区域および準都市計画区域外の区域内における建築物またはその敷地について、健全な生活環境の確保のため必要と認める場合には、地方公共団体は条例で、建築物と道路との関係・容積率・高さその他の敷地または構造に関する制限を定めることができます。
• 準景観地区：景観法に基づく準景観地区内では、市町村が条例で、上記に準ずる制限を定めることができます。

つまり、都市計画区域外であっても、条例によって集団規定に準ずる制限がかかる場合があるということです。ただし、これは建築基準法の集団規定そのものが直接適用されるという意味ではなく、条例が別途制限を課すという構造である点に注意してください。

試験対策としては、「集団規定＝都市計画区域・準都市計画区域内が原則」と押さえたうえで、条例による上乗せの余地があることを頭の隅に置く、という二段構えが安全です。短答式では原則どおりの正誤判定を求める問題が圧倒的に多いため、まずは原則を確実に固めてください。

都市計画法との役割分担

集団規定を理解するうえで欠かせないのが、都市計画法との関係です。両者の分担はシンプルです。

• 都市計画法が、区域を区切り、用途地域や容積率・建蔽率の数値そのものを都市計画として決める
• 建築基準法が、決まった数値を個々の建築物に対する具体的な規制として執行する

たとえば「この街区は第一種住居地域、容積率200%、建蔽率60%」と決めるのは都市計画法に基づく都市計画の仕事です。そのうえで、実際に建てようとする建物がその200%・60%を守っているかをチェックし、守っていなければ建築確認を通さないのが建築基準法の仕事です。

したがって、用途地域そのものの種類や指定の考え方は都市計画法の論点であり、都市計画法の用途地域13種類や用途地域13種類と不動産評価への影響で扱っています。本記事では、その用途地域を前提に建築基準法側がどう規制するかに絞って解説します。

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道路規制 ― 集団規定のすべての出発点

集団規定の中で最も基本にあるのが道路規制です。容積率も道路斜線も、前面道路の幅員を出発点として計算されるため、道路の把握を誤ると後ろの計算がすべて狂います。実務でも、対象不動産の前面道路が建築基準法上の道路かどうかの確認は、調査の最初にやる作業です。

建築基準法上の「道路」とは

建築基準法でいう道路は、日常語の「道」とは違います。原則として幅員4m以上で、かつ法が列挙する類型のいずれかに当てはまるものだけが「道路」です。

なお、特定行政庁がその地方の気候・風土の特殊性または土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、この4mが6mに引き上げられます。豪雪地帯などで除雪スペースを確保する必要がある場合が典型です。「原則4m、指定区域では6m」はそのまま出題されます。

道路の種類（42条1項各号）

法42条1項は、道路を次の5類型に分けています。実務では「1項1号道路」「1項5号道路」のように号数で呼びます。

覚え方としては、1号＝公道、2号＝面的開発でできた道、3号＝法律より古い道、4号＝これからできる道、5号＝私人が造って指定を受けた道と性格で整理すると混乱しません。

特に5号の位置指定道路は、ミニ開発の分譲地で頻出します。私道であっても位置指定を受けていれば建築基準法上の道路として扱われ、そこに接する敷地は接道義務を満たせます。逆に、幅員が4m以上あって車も通れる私道でも、位置指定を受けておらず他の号にも当たらなければ、それは建築基準法上の道路ではありません。「見た目の道」と「法律上の道路」は一致しないというのが道路規制の核心です。

2項道路（みなし道路）とセットバック

法の施行時または都市計画区域編入時に、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは、建築基準法上の道路とみなされます。これが法42条2項に基づく、いわゆる2項道路（みなし道路）です。

戦前からの住宅密集地には幅員2〜3mの道が無数にあり、これらをすべて「道路ではない」と扱えば、沿道の建物はすべて再建築不可になってしまいます。そこで、既存の建物を救いつつ、建て替えのたびに少しずつ道を広げていくという発想で設けられたのが2項道路の制度です。

2項道路では、原則として道路の中心線から水平距離2mの線が道路の境界線とみなされます。つまり、将来的に幅員4m（両側から2mずつ）を確保する形です。この後退をセットバックといいます。

道の片側が崖地・川・線路敷など、後退が物理的に不可能な場合には扱いが変わります。この場合は、崖地等の側の境界線から水平距離4mの線が道路の境界線とみなされ、後退の負担は反対側の敷地が一方的に負うことになります。「中心線から2m」だけを覚えていると、この片側後退の選択肢で失点します。

なお、土地の状況によりやむを得ない場合には、特定行政庁が中心線からの距離を2m未満1.35m以上の範囲で、また崖地等がある場合の4mを4m未満2.7m以上の範囲で、別に指定することができます。数値の並び（2m→1.35m、4m→2.7m）は、いずれも本来の距離の約3分の2という関係になっています。

セットバック部分の扱いが試験の勘所

セットバック部分は、単に建物を後ろに下げればよいというものではありません。次の2つの効果が重要です。

1. セットバック部分には建築物を建てられない（門・塀も建てられません）
2. セットバック部分は敷地面積に算入されない

2つ目が特に重要です。敷地面積に算入されないということは、建蔽率・容積率の計算の分母が小さくなるということです。

具体例で確認します。幅員3mの2項道路に面した、間口10m・奥行15m（登記上150m²）の敷地があるとします。道路の反対側は通常の宅地です。

• 中心線から2mの線まで後退するので、後退距離は $2 - 1.5 = 0.5$ m
• セットバック部分の面積は $10 \times 0.5 = 5$ m²
• 建築基準法上の敷地面積は $150 - 5 = 145$ m²

建蔽率60%・容積率200%とすると、建築面積の上限は $145 \times 0.6 = 87$ m²、延べ面積の上限は $145 \times 2.0 = 290$ m² です。登記面積150m²のつもりで計算すると90m²・300m²になり、いずれも過大な数字になってしまいます。

鑑定評価では、このセットバックによる有効宅地面積の減少を個別的要因として減価に反映します。単に面積が減るだけでなく、建てられる建物の規模が小さくなることで収益性そのものが落ちる点に注意が必要です。道路と接道の実務的な調査手順は建築基準法の接道義務と2項道路、道路・セットバック・無道路地の扱いでも扱っています。

接道義務（43条）

道路の定義を押さえたら、次は接道義務です。

建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。
― 建築基準法 第43条第1項

短い規定ですが、含意は多岐にわたります。

「2m以上接する」の意味は、道路と敷地の境界が2m以上の長さで連続して接していることです。合計で2mになればよいのではなく、連続していることが必要と解されています。飛び飛びに1mずつ2か所で接していても足りません。

「道路」は建築基準法上の道路でなければなりません。前述のとおり、位置指定を受けていない私道や、幅員4m未満で2項道路の指定を受けていない道に接していても、接道義務は満たされません。

自動車専用道路等は除かれます。高速道路に2m接していても避難・消防の役には立たないため、接道義務の対象となる道路からは除外されています。

接道義務の趣旨は、避難と消防活動の経路を確保することです。火災時に居住者が逃げ出す経路であり、消防隊が進入する経路でもあります。この趣旨を理解しておくと、後述の例外規定や条例による付加の意味も自然に理解できます。

接道義務の例外 ― 認定と許可

接道義務を満たさない敷地でも、一定の場合には建築が可能になる例外があります。ここは近年整理された部分で、「認定」と「許可」の2つのルートがある点が出題されやすいところです。

もともとは許可の一本だけでしたが、審査に時間がかかることから、定型的で危険性の低いケースを認定で処理できるようにしたのが認定ルートです。「認定は建築審査会の同意が不要、許可は必要」という対比は、そのまま短答式の選択肢になります。

この43条の例外が使えるかどうかは、無道路地や接道不足の土地の評価に直結します。許可の見込みが立つ土地と、まったく立たない土地では価格が大きく変わるためです。接道が2mぎりぎりの旗竿地の評価については旗竿地の鑑定評価で詳しく扱っています。

条例による付加はできるが緩和はできない

地方公共団体は、特殊建築物、階数が3以上である建築物、延べ面積が一定規模を超える建築物などについて、条例で接道義務の要件を付加することができます。たとえば「共同住宅は4m以上接道すること」といった上乗せです。

重要なのは、条例でできるのは付加（厳しくすること）だけで、緩和はできないという点です。「条例で接道義務を緩和することができる」という選択肢は誤りになります。建築基準法が定めるのは「最低の基準」ですから、地域の実情に応じて上乗せするのは許されても、下回ることは許されないという構造です。

道路内の建築制限と私道の廃止制限

道路規制の最後に、道路そのものを守る2つの規定を押さえておきます。

道路内の建築制限（44条）：建築物や敷地を造成するための擁壁は、道路内に、または道路に突き出して建築・築造してはなりません。ただし、地盤面下に設ける建築物（地下街など）、公衆便所・巡査派出所等で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの、公共用歩廊（アーケード）等で許可を受けたものは例外とされています。

私道の変更・廃止の制限（45条）：私道の変更または廃止によって、その道に接する敷地が接道義務に抵触することとなる場合には、特定行政庁はその変更・廃止を禁止し、または制限することができます。私道の所有者であっても、勝手に廃止して周囲の敷地を再建築不可にすることはできないという規定です。位置指定道路をめぐる紛争の場面でよく問題になります。

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用途制限 ― 何を建ててよいかの規制

用途制限の考え方

用途地域は、都市計画法で13種類が定められています。建築基準法は、その用途地域ごとに建築してはならない建築物を列挙する形で規制しています。

条文の作りが独特で、「建てられるもの」ではなく「建ててはならないもの」を書く方式である点に注意してください。したがって、法が禁止していない用途は建築可能ということになります。

用途制限の基本的な方向性は次のとおりです。

• 住居系の用途地域ほど制限が厳しく、商業系・工業系になるほど緩やかになる
• ただし工業専用地域だけは例外的に厳しく、住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿を建てられない
• したがって規制の緩さのピークは商業地域・準工業地域であり、工業専用地域は「緩い」のではなく「性格が違う」

「用途地域は住居系→商業系→工業系の順に緩くなる」という単純な理解だけでいると、工業専用地域の選択肢で必ず引っかかります。工業専用地域は住宅を建てられない唯一の用途地域である、という一点を独立して記憶してください。

全用途地域で建てられるもの

まず、13種類すべての用途地域で建築できるものを押さえます。生活に不可欠な施設と、公益上必要な小規模施設です。

• 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
• 保育所、診療所
• 公衆浴場
• 巡査派出所、公衆電話所その他これらに類する公益上必要な建築物

「病院はどうか」と混同しやすいのですが、診療所は全用途地域で可、病院は低層住居専用地域・田園住居地域・工業地域・工業専用地域で不可です。診療所と病院の線引きは医療法上の病床数（20床以上が病院）ですが、用途制限の場面では「診療所＝全部OK、病院＝5地域（一低層・二低層・田園住居・工業・工業専用）でNG」とセットで覚えるのが実戦的です。

同様に、幼稚園・小学校・中学校・高等学校は工業地域・工業専用地域で不可、大学・高等専門学校・専修学校は低層住居専用地域・田園住居地域・工業地域・工業専用地域で不可という違いも頻出です。義務教育に近い学校ほど住宅地に必要なので低層住専でも建てられ、逆に工業地域では子どもの安全上建てられない、という趣旨で理解すると記憶に残ります。

主要な用途の可否

代表的な用途について、建築できない用途地域を整理します。

この表で押さえるべきは、「工業専用地域のみ不可」のグループ（住宅・図書館・老人ホーム）と、「低層住専と工業系の両方で不可」のグループ（病院・大学）の対比です。前者は「工場地帯に人を住まわせない」という趣旨、後者は「静かな住宅地にも工場地帯にも大規模施設はなじまない」という趣旨で、規制の理由がまったく違います。

店舗の床面積による段階規制

店舗・飲食店は、用途地域ごとに建てられる床面積の上限が段階的に定められている点が特徴です。これは表で一気に覚えるのが効率的です。

数字の並びは 150 → 500 → 1,500 → 3,000 → 10,000 → 制限なし です。第二種低層150m²、第一種中高層500m²、第二種中高層1,500m²、第一種住居3,000m²、第二種住居・準住居・工業10,000m²。この並びを順番で覚えておけば、選択肢の数値がずれているかどうかを即座に判定できます。「第一種中高層住居専用地域では床面積1,500m²の店舗を建築できる」といった選択肢は、この並びを知っていれば一瞬で誤りとわかります。

床面積10,000m²超の「大規模集客施設」を建てられるのは、近隣商業地域・商業地域・準工業地域の3地域だけです。店舗・飲食店のほか、劇場・映画館・展示場・遊技場なども同じ扱いで、第二種住居地域・準住居地域・工業地域では10,000m²を超えると建築できません。「第二種住居地域では店舗の床面積に制限はない」という選択肢は誤りです。郊外の大型商業施設の立地が事実上この3地域に絞られているのは、この規制によるものです。

また、2階以下という階数要件が中高層住居専用地域まで付いている点も見落とせません。「第二種中高層住居専用地域において、床面積1,200m²・3階建ての店舗を建築できる」という選択肢は、床面積は範囲内でも階数で引っかかります。面積と階数の両方を確認する癖をつけてください。

敷地が2つの用途地域にわたる場合

用途制限については、敷地が2つ以上の用途地域にわたる場合、敷地の過半が属する用途地域の制限が敷地全体に適用されます。これを過半主義といいます。

たとえば、敷地の60%が第一種住居地域、40%が近隣商業地域にわたっている場合、敷地全体が第一種住居地域として扱われ、店舗の床面積は3,000m²以下に制限されます。近隣商業地域の部分に建てるから制限なし、とはなりません。

重要なのは、この過半主義が適用されるのは主に用途制限であり、容積率・建蔽率は別扱い（加重平均）だという点です。この区別は集団規定で最も出題されやすい論点のひとつなので、後述の整理表で必ず確認してください。

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容積率 ― 延べ面積の制限

定義と2つの上限

容積率とは、延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。

容積率が制限される理由は、その地域に住む人・働く人の総量をコントロールするためです。床面積が増えれば、そこに集まる人が増え、道路・上下水道・鉄道といったインフラへの負荷が増えます。容積率は、都市のインフラ容量と建物のボリュームを釣り合わせるための装置だと理解すると、後述の前面道路による制限の意味もつかみやすくなります。

実際に適用される容積率は、次の2つのうち小さい方です。

1. 指定容積率：都市計画で定められた容積率の最高限度
2. 前面道路の幅員による容積率：前面道路の幅員が12m未満の場合に働く制限

指定容積率の範囲

都市計画で指定できる容積率は、用途地域ごとに選択肢が決まっています。

低層住居専用地域の上限が200%、商業地域の上限が1,300%という両端の数字を押さえておくと、極端な選択肢を排除できます。「第一種低層住居専用地域において容積率400%を都市計画で定めることができる」といった選択肢は、上限200%を知っていれば即座に切れます。

前面道路の幅員による制限

ここが容積率の核心です。前面道路の幅員が12m未満の場合、次の算式による値と指定容積率を比較し、小さい方が適用されます。

法定乗数は次のとおりです。

なぜ道路の幅で床面積が制限されるのか。理由はインフラ容量です。建物から出入りする人や車は前面道路を通るため、道路が狭ければ建物の規模も抑えなければ交通が破綻します。容積率が「都市のインフラ容量と建物のボリュームを釣り合わせる装置」であることの、最もわかりやすい現れです。

なお、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、この乗数が変わる特例があります。試験では原則の4/10・6/10が問われるため、まずはこちらを確実にしてください。

計算例で確認する

例1：第一種住居地域、指定容積率300%、前面道路の幅員6m

• 前面道路による容積率：$6 \times \frac{4}{10} = 240\%$
• 指定容積率：300%
• 適用：240%（小さい方）

指定容積率300%が定められていても、実際には240%しか使えません。60%分の床面積が道路の狭さによって失われている状態です。

例2：商業地域、指定容積率500%、前面道路の幅員8m

• 前面道路による容積率：$8 \times \frac{6}{10} = 480\%$
• 指定容積率：500%
• 適用：480%

例3：第二種住居地域、指定容積率200%、前面道路の幅員12m

• 前面道路の幅員が12m以上なので、前面道路による制限は働かない
• 適用：200%（指定容積率がそのまま）

例3が重要です。12m以上なら前面道路による制限は考えなくてよいというのが条文の構造です。「前面道路の幅員が15mの場合、$15 \times 6/10 = 900\%$ と指定容積率を比較する」という処理は誤りです。この点を突いた選択肢は頻出です。

例4：前面道路が2つある場合（第一種住居地域、指定容積率300%、幅員6mと幅員4mの2つの道路に接する）

前面道路が2以上ある場合は、幅員の最大のものを前面道路として計算します。

• 前面道路による容積率：$6 \times \frac{4}{10} = 240\%$
• 適用：240%

狭い方の4mで計算して160%とするのは誤りです。角地は2方向から出入りできるため、広い方を基準にできるという扱いです。

特定道路による緩和

前面道路が狭くても、すぐ近くに広い道路がある場合には緩和があります。特定道路の緩和です。

適用要件は次の2つです。

1. 前面道路の幅員が6m以上12m未満であること
2. 幅員15m以上の道路（特定道路）から70m以内にあること

この場合、前面道路の幅員に次の数値 $W_a$ を加算した値を、前面道路の幅員とみなして計算します。

• $W_r$：前面道路の実際の幅員（m）
• $L$：特定道路までの距離（m）

式の意味を読み解いておきます。$(12 - W_r)$ は「12mに足りない分」、$(70 - L)/70$ は「特定道路にどれだけ近いか」を表す係数です。特定道路に接していれば（$L = 0$）係数は1となり、幅員は12mまで回復します。逆に70m離れれば（$L = 70$）係数は0となり、緩和はゼロです。つまり、特定道路からの距離に応じて、12mまでの不足分を按分して埋め戻すという構造です。

計算例：第二種住居地域、指定容積率300%、前面道路の幅員6m、特定道路までの距離35m

• $W_a = \frac{(12 - 6) \times (70 - 35)}{70} = \frac{6 \times 35}{70} = 3$（m）
• みなし幅員：$6 + 3 = 9$（m）
• 前面道路による容積率：$9 \times \frac{4}{10} = 360\%$
• 指定容積率：300%
• 適用：300%

緩和がなければ $6 \times 4/10 = 240\%$ でしたから、緩和によって指定容積率300%をフルに使えるようになりました。緩和の結果が指定容積率を上回っても、指定容積率が上限である点に注意してください。緩和はあくまで前面道路による制限を弱めるだけで、都市計画で決まった上限を突破するものではありません。

要件の数字（6m以上12m未満、15m以上、70m以内）はそのまま出題されます。「前面道路の幅員が4mでも特定道路の緩和を受けられる」という選択肢は、下限6mの要件で誤りです。

延べ面積に算入しないもの

容積率の分子である延べ面積には、一定のものを算入しない特例があります。

1/3（住宅の地下室）と1/5（車庫）は最頻出です。両者は限度に上限があるのに対し、共用廊下・階段と昇降路は限度なしで全部不算入という違いも押さえてください。共同住宅の共用廊下が全部不算入とされているのは、廊下を広くとった良質な集合住宅を促すためです。

計算例で確認します。敷地面積200m²、容積率200%（＝延べ面積の上限400m²）の敷地に、地下室付きの住宅を建てるとします。地上部分300m²、地下室150m²とすると、住宅の用途に供する部分の合計は450m²です。

• 不算入の限度：$450 \times \frac{1}{3} = 150$（m²）
• 地下室150m²は限度内なので全部不算入
• 容積率算定上の延べ面積：$450 - 150 = 300$（m²）→ 上限400m²以内でクリア

もし地下室が200m²だった場合、合計は500m²、限度は $500 \times 1/3 \approx 166.7$ m² となり、超過分約33.3m²は算入されます。限度は「住宅部分の合計（地下室を含む）」に対する1/3である点に注意してください。地上部分の1/3ではありません。

容積率の詳細な計算パターンは建築基準法の容積率制度と不動産価値への影響でも扱っています。

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建蔽率 ― 建築面積の制限

定義と趣旨

建蔽率とは、建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。

容積率が「建物の総量」を制限するのに対し、建蔽率は「敷地をどれだけ覆ってよいか」を制限します。ねらいは、敷地内に空地を確保して、日照・通風・採光を確保し、延焼を防ぐことです。この趣旨を押さえておくと、後述の緩和規定（防火性能が高ければ緩和、角地なら緩和）が理屈で理解できます。

指定建蔽率の範囲

商業地域は80%で固定という点が最重要です。「商業地域では建蔽率を60%と定めることができる」という選択肢は誤りになります。容積率が200〜1,300%と幅広く選べるのと対照的で、この非対称性はよく問われます。

また、工業専用地域は容積率では工業地域と同じ扱いなのに、建蔽率では30〜60%と低層住専と同じグループに入る点も、混同しやすいポイントです。

緩和規定

建蔽率には、次の緩和があります。

防火関係の緩和は、もともと防火地域内の耐火建築物だけが対象でしたが、法改正により準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等にも拡大されています。「準防火地域では建蔽率の緩和はない」という古い知識のままだと誤答します。

趣旨は明快です。建蔽率が空地を求めるのは延焼を防ぐためでもあるので、建物自体の防火性能が高ければ、空地を減らしても防災上の目的は達成できるという理屈です。角地の緩和は、2方向が道路に接していて実質的に空地が確保されているという理屈です。

建蔽率の制限が適用されないケース

さらに一歩進んで、建蔽率の制限そのものが適用されない（＝100%まで建てられる）ケースがあります。

1. 建蔽率80%とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等
2. 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの
3. 公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で、特定行政庁が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可したもの

1つ目が最頻出です。ここは「+10%されて90%になる」のではなく、「制限が適用されない＝100%」である点が引っかけの定番です。商業地域（建蔽率80%）で防火地域の指定がある都心部の駅前などでは、敷地いっぱいに耐火建築物を建てられるのはこの規定によるものです。

整理すると、建蔽率80%地域では次のようになります。

計算例

例：第一種住居地域、指定建蔽率60%、特定行政庁指定の角地、防火地域内に耐火建築物を建築、敷地面積200m²

• 指定建蔽率：60%
• 角地の緩和：+10%
• 防火地域内の耐火建築物等：+10%
• 適用建蔽率：$60 + 10 + 10 = 80\%$
• 建築面積の上限：$200 \times 0.8 = 160$（m²）

例：商業地域（建蔽率80%）、防火地域内、耐火建築物、敷地面積200m²

• 建蔽率の制限は適用されない
• 建築面積の上限：200m²（敷地いっぱい）

建蔽率のさらに詳しい制度解説は建築基準法の建ぺい率制度を参照してください。

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高さ制限 ― 絶対高さ・斜線制限・日影規制

高さ制限は、集団規定の中でも最も計算色が強く、受験生が苦手にしやすい分野です。しかし、それぞれの制限が「どこから」「どの高さから」「どんな勾配で」線を引くかを整理すれば、構造は単純です。

絶対高さ制限（55条）

第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定められた限度を超えてはなりません。

「10mまたは12m」という二択であることに注意してください。「15m」といった数値が出たら誤りです。また、適用地域が低層住専と田園住居の3地域に限られることも重要で、中高層住居専用地域には絶対高さ制限はありません。名前が似ているため混同しやすいところです。

なお、高さの限度が10mと定められた地域（低層住居専用地域・田園住居地域）内では、敷地内に政令で定める空地を有し、かつ敷地面積が政令で定める規模以上である建築物について、特定行政庁が良好な住居の環境を害するおそれがないと認めた場合には、限度が12mに緩和されます。「12mと定められた地域が15mに緩和される」といった規定はありませんので、緩和の到達点はあくまで12mです。

道路斜線制限 ― 集団規定の中でも最重要

道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で引いた斜線の内側に、建築物の各部分を収めるという規制です。全用途地域および用途地域の指定のない区域に適用されます。

趣旨は、道路の上空を開けて、通風・採光・開放感を確保することです。道路の両側に建物が壁のようにそびえ立てば、道路は暗い谷底になってしまいます。

計算の骨格は次のとおりです。前面道路の反対側の境界線から水平距離 $L$ の位置における建築物の高さの上限は、

勾配は次のように定められています。

住居系は緩やかな勾配（1.25）で建物を低く抑え、商業系は急な勾配（1.5）で高く建てられるようにする、という発想です。

なお住居系にも例外があります。中高層住居専用地域（一種・二種）および第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域のうち、都市計画で定められた容積率の最高限度が400%以上とされている地域で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、勾配が1.5になります。低層住居専用地域と田園住居地域はこの例外の対象外で、常に1.25です。短答式では原則の「住居系1.25／その他1.5」が問われることがほとんどなので、まずはそちらを固めてください。

適用距離とは何か

ここが道路斜線制限で最も誤解の多い部分です。適用距離とは、前面道路の反対側の境界線から測って、道路斜線制限が働く範囲の限界をいいます。

つまり、道路斜線制限は敷地の奥まで無限に効き続けるわけではありません。前面道路の反対側の境界線から適用距離までの範囲においてのみ検討すればよく、それを超えて奥まった部分には道路斜線制限がかからないのです。

なぜ適用距離があるのか。道路斜線制限の趣旨は「道路の上空を開けること」ですから、道路から十分に離れた建物の部分は、道路の環境に影響しません。それなのに斜線を無限に延ばせば、敷地の奥では際限なく高い建物が許されることになり（斜線は右上がりですから）、規制として意味を失います。そこで、一定の距離までで斜線の検討を打ち切るという設計になっています。

適用距離は、用途地域と容積率の組み合わせで決まります。容積率が大きいほど、適用距離も長くなります。

近隣商業地域・商業地域については、容積率が1,000%を超える場合にさらに長い適用距離が定められています（商業地域では容積率を1,300%まで指定できるため、区分が細かく続きます）。

数値の全部を暗記する必要はありませんが、「容積率が大きくなるほど適用距離が長くなる」という方向性と、住居系は200%以下で20mからスタートし、400%超の35mが上限という枠組みは押さえてください。ここでいう容積率は、指定容積率と前面道路による容積率を比較した後の、実際に適用される容積率です。

道路斜線の計算例

例：第一種住居地域、適用される容積率200%、前面道路の幅員6m、建物は道路境界線に接して建てる

• 勾配：1.25（住居系）
• 適用距離：20m（住居系・容積率200%以下）

前面道路の反対側の境界線を起点として、各位置の高さの上限を計算します。

最後の行が適用距離の効果です。この敷地では、道路境界線から14mより奥の部分には道路斜線制限がかかりません（もちろん、容積率・隣地斜線・北側斜線・日影規制など他の制限は別途かかります）。

適用距離を「敷地の前端から測る距離」と誤解しないでください。起点はあくまで前面道路の反対側の境界線です。前面道路の幅員が6mなら、敷地内で実際に斜線が効くのは奥行14m分ということになります。前面道路が広いほど、敷地内で斜線が効く範囲は狭くなるわけです。

道路斜線の緩和

道路斜線には、実務上きわめて重要な緩和がいくつもあります。

セットバックによる緩和：建築物を前面道路の境界線から後退させた場合、後退した距離だけ、前面道路の反対側の境界線が外側にあるものとみなされます。建物を2m下げれば、起点も2m遠ざかるということです。

先ほどの例で、建物を道路境界線から2m後退させたとします。

• 起点が2m外側に移動するため、道路境界線上の位置は $L = 6 + 2 = 8$ m として扱われる
• ただし建物はさらに2m奥にあるので、建物の前面での $L$ は $6 + 2 + 2 = 10$ m
• 高さの上限：$10 \times 1.25 = 12.5$ m（後退しない場合の7.5mから5m上昇）

つまり、2m後退すると斜線が実質4m分（後退距離の2倍）遠ざかるため、高さの上限は $4 \times 1.25 = 5$ m 上がります。マンションの下層階を後退させて上層階を確保する設計は、この緩和を使ったものです。

2以上の前面道路がある場合：最大幅員の道路の境界線から、その幅員の2倍以内かつ35m以内の区域、および狭い方の道路の中心線から水平距離10mを超える区域については、狭い道路もすべて最大幅員の道路と同じ幅員を有するものとみなして斜線を検討します。角地が有利になる理由のひとつです。

公園・広場・水面等がある場合：前面道路の反対側に公園・広場・水面などがある場合には、それらの反対側の境界線が前面道路の反対側の境界線とみなされます。起点が大きく遠ざかるため、斜線は大幅に緩和されます。公園に面した土地の眺望が良いだけでなく、高い建物を建てやすいという実利もここにあります。

敷地の地盤面が道路より高い場合：敷地の地盤面が前面道路の路面の中心より1m以上高い場合には、その高低差から1mを減じた数値の1/2だけ、道路面が高い位置にあるものとみなされます。高台の敷地に対する緩和です。

天空率：一定の計算により、斜線制限に適合する建築物と同等以上の採光・通風が確保されると認められる場合には、斜線制限を適用しないという制度があります。斜線をそのまま適用すると建物の上部が斜めに削られてしまうため、実務では天空率を用いて設計の自由度を確保することが広く行われています。

隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣地境界線上の一定の高さから斜線を引き、その内側に建築物を収める規制です。道路斜線と違い、一定の立ち上がり高さがあってから斜線が始まるのが特徴です。

道路斜線と同じく、住居系にも例外があります。中高層住居専用地域・第一種/第二種住居地域・準住居地域のうち、容積率の最高限度が400%以上とされ特定行政庁が指定する区域内では、立ち上がり31m・勾配2.5が適用されます。道路斜線で勾配1.5となる区域と同じ考え方で、高度利用を想定した区域では住居系でも商業系並みの緩やかな扱いになる、と理解しておけば十分です。

低層住居専用地域と田園住居地域には隣地斜線制限が適用されません。理由は明快で、これらの地域には絶対高さ制限（10mまたは12m）があり、そもそも20mの立ち上がりに達する建物を建てられないためです。立ち上がり20mの斜線を課しても意味がないので、規定自体を置いていないという構造です。この「適用されない理由」を理解しておくと、「低層住居専用地域では隣地斜線制限が適用される」という選択肢を自信を持って切れます。

計算例を挙げます。第一種住居地域で、隣地境界線から水平距離5mの位置における高さの上限は、

商業地域で同じ位置なら、

商業地域の方が立ち上がりも勾配も大きく、はるかに高い建物を建てられることがわかります。

北側斜線制限

北側斜線制限は、真北方向の隣地境界線（または前面道路の反対側の境界線）から一定の高さで斜線を引き、建築物の高さを制限する規制です。ねらいは、北側の隣地の日照を守ることです。

適用されるのは、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域の5地域のみです。第一種住居地域や第二種住居地域、準住居地域には北側斜線制限はありません。「住居」という語が入っていても、「専用」が付くかどうかで扱いが変わる点に注意してください。

また、中高層住居専用地域において日影規制の対象区域に指定されている場合には、北側斜線制限は適用されません。日影規制の方が直接的に日照を守る規制であるため、重複を避ける趣旨です。この重複排除の関係は出題されやすい論点です。

計算例です。第一種低層住居専用地域で、真北の隣地境界線から水平距離3mの位置における高さの上限は、

第一種中高層住居専用地域なら、

低層住専では別途10mまたは12mの絶対高さ制限もかかるため、両方のうち厳しい方が実際の上限になります。

日影規制（56条の2）

日影規制は、中高層建築物が冬至日に周囲へ落とす日影の時間を一定以内に抑える規制です。斜線制限が建物の形を直接規制するのに対し、日影規制は結果として生じる日影の量を規制する点で発想が異なります。

対象区域は、地方公共団体が条例で指定します。ここで最重要なのが、商業地域・工業地域・工業専用地域は対象区域として指定できないという点です。これらの地域は住環境の保護を目的としていないため、日影規制になじまないという理由です。

対象となる建築物は、用途地域によって異なります。

低層住専だけ基準が違うのは、絶対高さ制限が10mまたは12mであるため、「高さ10m超」を基準にすると規制対象がほとんど生じないからです。そこで軒高7mまたは3階建てという、より低い基準を用いています。

測定の方法にも定型的な数値があります。

• 測定日：冬至日（1年で最も影が長くなる日）
• 測定時間帯：午前8時から午後4時まで（北海道では午前9時から午後3時まで）
• 測定面の高さ：低層住居専用地域・田園住居地域では平均地盤面から1.5m、その他の地域では4mまたは6.5m（条例で選択）
• 規制の範囲：敷地境界線から水平距離5m超10m以内の範囲と、10m超の範囲に分けて、それぞれ許容される日影時間が条例で定められる（10m超の範囲の方が短い時間に制限される）

北海道の特例（9時〜15時）は緯度が高く日照時間が短いことによるもので、そのまま選択肢になります。測定面の1.5m・4m・6.5mは、それぞれ低層住宅の1階の窓・中高層建築物の2階の窓・その3階の窓の高さを想定したものです。低層住居専用地域と田園住居地域だけが1.5m固定で、それ以外の対象区域では4mか6.5mを条例で選ぶ、という構造を押さえてください。

さらに重要なのが、対象区域外にある建築物でも規制がかかる場合があるという点です。高さが10mを超える建築物で、冬至日において対象区域内に日影を生じさせるものは、その対象区域内にあるものとみなして規制が適用されます。「商業地域は日影規制の対象区域ではないから、商業地域に建てる超高層ビルは日影規制と無関係」というのは誤りで、そのビルが隣接する住居地域に日影を落とすなら規制対象になります。これは短答式の定番論点です。

日影規制と北側斜線制限の詳細は建築基準法の日影規制と北側斜線制限で扱っています。また、都市計画で定める高度地区による高さ制限もあり、こちらは高度地区・高度利用地区を参照してください。

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防火地域・準防火地域とその他の集団規定

防火地域・準防火地域の建築制限

防火地域・準防火地域は、都市計画で定められる地域で、市街地における火災の危険を防除することを目的としています。建築基準法は、これらの地域内の建築物について、規模に応じた耐火性能を求めています。

規模区分の考え方は次のとおりです（具体的な技術基準は政令に委ねられています）。

防火地域の「階数3以上」は地階を含む点に注意してください。地下1階・地上2階の建物は階数3となり、延べ面積が100m²以下でも耐火建築物等が求められます。一方、準防火地域の「4階以上」は地上の階数です。この地階の扱いの違いは引っかけとして使われます。

数値としては、防火地域は3階・100m²、準防火地域は4階・1,500m²・500m²という組み合わせで覚えます。

このほか、防火地域・準防火地域には次の規定があります。

• 屋根の構造：市街地の火災を想定した火の粉による火災の発生を防止するために必要な技術的基準に適合するものとしなければならない
• 隣地境界線に接する外壁：防火地域または準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる（民法の境界線から50cm以上離す規定の特則にあたります）
• 看板等の防火措置：防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔等で、建築物の屋上に設けるものまたは高さ3mを超えるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない

防火地域・準防火地域の詳細は建築基準法の防火地域・準防火地域と建築制限で扱っています。

外壁の後退距離（54条）

第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、都市計画で外壁の後退距離の限度を定めることができます。限度として定められるのは1.5mまたは1mです。

これは、低層住宅地におけるゆとりある町並みを確保するための規定で、定められている場合には、建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離をその限度以上としなければなりません。定めることが「できる」規定であり、必ず定められるものではない点に注意してください。

壁面線（46条・47条）

特定行政庁は、街区内の建築物の位置を整えるため必要があると認める場合には、建築審査会の同意を得て壁面線を指定することができます。壁面線が指定されると、建築物の壁もしくはこれに代わる柱、または高さ2mを超える門・塀は、壁面線を越えて建築してはなりません。

道路斜線制限のセットバック緩和と組み合わせて、街区全体で建物の壁面をそろえつつ高さを確保する、といった都市デザイン上の手法に使われます。

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敷地が複数の地域にわたる場合の総整理

集団規定の学習で最後の関門になるのが、敷地が2つ以上の地域にわたる場合の扱いです。規制ごとに扱いが違うため、まとめて表で押さえるのが最も効率的です。ここは毎年のように出題される、集団規定の総合問題です。

条文の作りとしては、敷地が2以上の区域にわたる場合は過半主義が原則とされ、そこから容積率・建蔽率・外壁後退・絶対高さ・道路斜線・日影規制などが明文で除外されている、という構造になっています。したがって「過半主義が使えるのはどれか」を覚えるより、「除外されているのはどれか」を覚える方が実戦的です。

用途制限だけが過半主義、容積率・建蔽率は加重平均という対比が最重要です。「敷地の過半が属する地域の容積率を全体に適用する」という選択肢は誤りになります。逆に「敷地の過半が属する用途地域の用途制限が全体に適用される」は正しい。この2つを取り違えないでください。

容積率の加重平均の計算例

敷地面積300m²のうち、200m²が第一種住居地域（適用容積率200%）、100m²が近隣商業地域（適用容積率300%）にわたっているとします。

延べ面積の上限は、各部分ごとに計算して合計します。

• 第一種住居地域部分：$200 \times 2.0 = 400$（m²）
• 近隣商業地域部分：$100 \times 3.0 = 300$（m²）
• 合計：700m²

敷地全体でみた容積率は、$700 \div 300 \times 100 \approx 233.3\%$ となります。これが加重平均の意味です。

重要なのは、この700m²をどこに配置してもよいという点です。近隣商業地域部分に建てなければならないわけではなく、敷地全体で700m²の延べ面積を確保できます（もちろん建蔽率や高さ制限は別途かかります）。

なお、この計算の前提として、前面道路による容積率の制限は敷地全体に一律にかかる点にも注意が必要です。前面道路の幅員が6mであれば、住居系部分は $6 \times 4/10 = 240\%$、近隣商業部分は $6 \times 6/10 = 360\%$ となり、それぞれ指定容積率と比較したうえで加重平均します。法定乗数はその部分が属する用途地域のものを使います。

建蔽率の加重平均の計算例

同じ敷地で、第一種住居地域部分の建蔽率が60%、近隣商業地域部分の建蔽率が80%だとします。

• 第一種住居地域部分：$200 \times 0.6 = 120$（m²）
• 近隣商業地域部分：$100 \times 0.8 = 80$（m²）
• 建築面積の上限：200m²

敷地全体でみた建蔽率は $200 \div 300 \times 100 \approx 66.7\%$ です。

防火地域にわたる場合の建蔽率緩和

敷地が防火地域の内外にわたる場合について、特則があります。その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であるときは、その敷地は全部が防火地域内にあるものとみなして、建蔽率の緩和（+10%または制限の適用除外）を適用します。準防火地域についても同様の扱いがあります。

「敷地の一部しか防火地域にかかっていないから緩和は使えない」というのは誤りです。建物全体を耐火建築物等にすれば、敷地全体を防火地域内とみなして緩和を受けられるという、設計上も有利な規定です。

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試験での出題ポイントとよくある質問

数値の1語トラップに注意する

行政法規の失点の大半は、知識がないことではなく、選択肢に紛れ込んだ1語の違いを見抜けないことによって生じます。集団規定は数値が多いため、この傾向が特に強く出ます。

典型的な改変パターンを挙げます。

入れ替えパターンが特に危険です。4/10と6/10、20mと31m、5mと10m。数値そのものは正しいので、覚えていても順序があいまいだと引っかかります。対策は、必ずセットで、しかも意味とともに覚えることです。住居系は建物を低く抑えたいから乗数が小さい（4/10）、住居系は隣地斜線の立ち上がりが低い（20m）、低層住専の北側斜線は最も厳しいから立ち上がりが低い（5m）。理屈を1本通しておけば、入れ替えられた瞬間に違和感が出ます。

「かつ」「または」と例外の有無

数値以外では、接続詞と例外の扱いが狙われます。

• 「かつ」と「または」：たとえば「防火地域内で階数3以上または延べ面積100m²超」を「階数3以上かつ延べ面積100m²超」に変える改変。前者はどちらか一方で該当しますが、後者は両方必要になり、意味がまったく変わります。
• 「限る」「除く」：「集団規定は都市計画区域および準都市計画区域内に限り適用される」といった強い言い切り。原則としては正しくても、例外規定の存在を問う出題もあります。
• 「できる」と「しなければならない」：外壁の後退距離は都市計画で「定めることができる」規定であって、必ず定められるものではありません。「低層住居専用地域では外壁の後退距離が1.5mまたは1mと定められている」という断定は誤りです。
• 主体の入れ替え：「特定行政庁」「都道府県知事」「建築主事」「建築審査会」の入れ替え。集団規定では特定行政庁が主体になる場面が圧倒的に多く、建築審査会は同意の主体として登場します。

こうした1語の違いを見抜く力は、条文を読むだけでは身につきません。大量の選択肢を、正誤の理由まで言語化しながら回すのが最短ルートです。行政法規の肢別演習では、建築基準法の集団規定に関する肢を分野別にまとめて演習できます。

よくある質問

Q. 集団規定と単体規定は、どちらから勉強すべきですか。

集団規定からで問題ありません。出題量が圧倒的に多く、鑑定評価との関連も深いためです。単体規定は構造・防火・採光といった建築技術的な内容で、試験では「全国適用である」という点と代表的な規定の存在を押さえれば十分なことが多いです。学習時間の配分としては、集団規定に大きく傾斜させて構いません。

Q. 適用距離を超えた部分は、本当に何の高さ制限もかからないのですか。

道路斜線制限がかからないだけで、他の制限は別途かかります。隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制、絶対高さ制限、高度地区による制限などは、それぞれの適用要件を満たす限り働きます。また、容積率の制限がある以上、床面積の総量にも上限があります。「適用距離を超えれば何階建てでも建てられる」わけではない点に注意してください。

Q. 2項道路のセットバック部分は、誰の所有になりますか。

セットバックしても、所有権が自動的に移転するわけではありません。所有権は元の土地所有者に残ったまま、建築基準法上は道路とみなされて建築が制限されるという状態です。実務上は、自治体に寄付したり、道路として整備したりする例もありますが、法律上当然に所有権が移るわけではないという点を押さえてください。鑑定評価上は、セットバック部分は有効宅地として使えないため、大幅な減価要因として扱います。

Q. 前面道路が12m以上あれば、容積率は指定容積率をそのまま使えますか。

前面道路による容積率の制限は働かないため、その限りでは指定容積率がそのまま上限になります。ただし、建蔽率・斜線制限・日影規制などの他の制限によって、実際には指定容積率を使い切れないケースは多くあります。特に、間口が狭く奥行の長い敷地では、道路斜線と隣地斜線に挟まれて上部が削られ、容積率が消化できないことがあります。容積率が余っているかどうかは、鑑定評価で最有効使用を判定する際の重要な観点です。

Q. 用途地域の指定がない区域では、集団規定はどうなりますか。

都市計画区域内でも用途地域の指定がない区域（いわゆる白地地域）はあります。この場合、用途制限は原則としてかかりませんが、容積率・建蔽率は特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めた数値が適用されます。また、道路規制や接道義務、道路斜線制限は当然に適用されます。「用途地域がないから何を建ててもよい」というのは誤りで、都市計画法に基づく特定用途制限地域が定められている場合もあります。

Q. 集団規定の違反はどう扱われますか。

建築確認の段階で発見されれば確認が下りず、着工後・完成後に発見されれば特定行政庁による是正命令等の対象となり得ます。一方、建築時には適法だったが法改正や都市計画の変更で現行基準に適合しなくなった建築物は既存不適格建築物であり、違反建築物とは区別されます。既存不適格建築物の詳細は建築基準法の全体像を扱った記事を参照してください。

鑑定評価につなげる視点

集団規定は、鑑定評価においては最有効使用を制約する法的条件として働きます。最有効使用の判定では、対象不動産について合法的に実現可能な使用方法を洗い出す必要があり、その際に集団規定のすべてを同時に検討します。

実務での確認順序は、おおむね次のとおりです。

1. 都市計画区域内か（そもそも集団規定が適用されるか）
2. 前面道路は建築基準法上の道路か、幅員はいくらか（容積率と斜線の起点）
3. 接道義務を満たすか、セットバックは必要か（有効宅地面積の確定）
4. 用途地域は何か（建てられる用途の確定）
5. 容積率・建蔽率はいくらか（規模の確定）
6. 高さ制限で削られる部分はあるか（実際に建てられる形状の確定）
7. 防火地域の指定はあるか（建築コストへの影響）

このうち2〜3は、登記面積と有効宅地面積のズレを生むため、価格に直結します。また5〜6は、指定容積率を使い切れるかどうかを左右し、同じ用途地域・同じ指定容積率の土地であっても価格差を生みます。前面道路が狭い土地、間口が狭い土地、北側斜線の影響を強く受ける南北に細長い土地などは、いずれも容積率の消化率が下がるため、個別的要因として減価の検討対象になります。

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まとめ

• 建築基準法は単体規定（個々の建築物の安全・全国適用）と集団規定（市街地との関係・原則として都市計画区域および準都市計画区域内で適用）の二層構造
• 集団規定の出発点は道路。建築基準法上の道路は原則幅員4m以上（指定区域では6m以上）で、5つの類型がある
• 2項道路は幅員4m未満で特定行政庁が指定したもの。中心線から2m後退し、セットバック部分は敷地面積に算入されない
• 接道義務は道路に2m以上。例外には認定（建築審査会の同意不要）と許可（同意必要）の2ルートがある。条例による付加はできるが緩和はできない
• 用途制限は「建ててはならないもの」を列挙する方式。住宅を建てられないのは工業専用地域のみ。店舗の床面積は150→500→1,500→3,000→10,000m²の段階で、10,000m²超の大規模集客施設は近隣商業・商業・準工業の3地域のみ
• 容積率は指定容積率と前面道路による容積率（幅員12m未満のとき、住居系4/10・その他6/10）の小さい方。特定道路の緩和は幅員15m以上の道路から70m以内が要件
• 建蔽率は角地+10%、防火地域内の耐火建築物等+10%、両方で+20%。80%地域＋防火地域＋耐火建築物等は制限の適用除外（100%）であって90%ではない
• 道路斜線の勾配は住居系1.25・その他1.5。適用距離は前面道路の反対側の境界線から測り、それを超える部分には道路斜線がかからない
• 隣地斜線は住居系20m/1.25、その他31m/2.5。低層住専・田園住居には適用されない（絶対高さ制限があるため）
• 北側斜線は低層住専・田園住居5m、中高層住専10m、いずれも勾配1.25。住居専用地域系のみに適用
• 日影規制は冬至日・8時〜16時（北海道9時〜15時）。商業・工業・工業専用は対象区域外だが、対象区域に日影を落とす建築物は規制対象
• 敷地が複数地域にわたる場合、用途制限は過半主義、容積率・建蔽率は加重平均、防火地域は厳しい方、斜線・絶対高さ・外壁後退は各部分ごと

集団規定は、覚えるべき数値が多く、最初は暗記の壁のように見えます。しかし、それぞれの規制が何を守ろうとしているのか（道路規制＝避難と消防、建蔽率＝空地と延焼防止、容積率＝インフラ容量、斜線＝通風と採光、日影＝日照）という趣旨を1本通してしまえば、数値は理屈の結果として定着します。入れ替えパターンの選択肢に強くなるのも、この理屈があるかどうかで決まります。

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関連記事：建築基準法の概要／都市計画法の概要／用途地域13種類／接道義務と2項道路／容積率制度