鑑定評価基準 総論第7章を条文ごとに深掘り解説

はじめに ― 総論第7章は鑑定評価の「実技の章」

不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）の総論第7章は「鑑定評価の方式」を定めた章です。鑑定評価の三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の具体的な手順と適用上の留意点を規定しており、基準の中で最もボリュームが大きく、実務に直結する章です。

第6章までに行った地域分析・個別分析の結果を踏まえ、具体的に「いくらなのか」を算出する――これが第7章の役割です。三方式は不動産の価格の三面性（費用性・市場性・収益性）にそれぞれ着目しており、複数の手法を併用することで多角的な評価が可能になります。

不動産鑑定士試験においても、第7章は短答式・論文式ともに最も出題頻度が高いテーマです。各手法の定義、手順、適用上の留意点を条文レベルで正確に理解しておくことが求められます。

本記事では、総論第7章の条文を逐一取り上げ、三方式の手法適用の詳細を深掘りして解説します。第7章の全体像を効率よく把握したい方は第7章の要点整理もあわせてご覧ください。

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三方式の基本構造 ― 費用性・市場性・収益性

三方式の分類基準

基準は、鑑定評価の手法を不動産の価格の三面性に対応させて分類しています。

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

鑑定評価の三方式について基本を確認したい方は鑑定評価の三方式とはをご覧ください。

三方式の併用原則

鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三手法の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

併用原則の要点は以下の3点です。

1. 複数の手法を適用すべきである（原則）
2. 三手法の併用が困難な場合でも、適用できなかった手法の考え方を参酌すべきである
3. 市場の特性を適切に反映した手法を選択すべきである

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原価法 ― 費用性に着目する手法

原価法の定義

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

原価法の基本式は以下のとおりです。

原価法の詳細は原価法とはをご覧ください。

再調達原価の意義と求め方

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

再調達原価の求め方には2つの方法があります。

建物の再調達原価の構成

基準は、建物の再調達原価の構成要素を詳しく規定しています。

建物の再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

土地の再調達原価

土地の再調達原価は、その素地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

土地の再調達原価を求めるには、造成等の開発の経緯がある場合に限られます。既成市街地の更地のように造成の経緯が不明な土地では、再調達原価の把握が困難であり、原価法の適用が制約されます。

減価修正

基準は、減価修正について3つの減価要因と2つの方法を規定しています。

3つの減価要因

減価の要因としては、物理的要因、機能的要因及び経済的要因があり、これらの要因は、それぞれ独立して不動産の減価に影響を与えるのみならず、互いに関連して影響を与える場合がある。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

2つの減価修正の方法

減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法及び観察減価法があり、これらを併用するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

基準では、この2つを「併用する」と明記しています。「いずれか一方」ではありません。

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取引事例比較法 ― 市場性に着目する手法

取引事例比較法の定義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

取引事例比較法の詳細は取引事例比較法とはをご覧ください。

取引事例比較法の手順

取引事例比較法は、以下の7段階で進められます。

取引事例の選択要件

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

事例の選択にあたっての4つの要件を整理します。

事情補正

取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

事情補正が必要となる特殊な事情の例を示します。

時点修正

取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められる場合には、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

時点修正は、取引時点と価格時点の間に価格水準の変動がある場合に行います。地価公示の標準地や都道府県地価調査の基準地の価格の推移、不動産価格指数等を活用して修正率を査定します。

地域要因・個別的要因の比較

事情補正・時点修正を行った後、取引事例の属する地域と対象不動産の属する近隣地域の地域要因の比較、及び取引事例と対象不動産の個別的要因の比較を行います。

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収益還元法 ― 収益性に着目する手法

収益還元法の定義と特別な位置づけ

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

収益還元法の詳細は収益還元法とはをご覧ください。

基準は、収益還元法に特別な位置づけを与えています。

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定の要点は以下の3つです。

1. 収益還元法は賃貸用不動産に特に有効
2. 収益は不動産の経済価値の本質を形成する
3. 市場性を有する不動産にはすべて適用すべき（自用の不動産にも賃貸を想定して適用）

直接還元法

直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

直接還元法の基本式は以下のとおりです。

純収益の求め方

純収益は、不動産に帰属する適正な収益（以下「対象不動産の純収益」という。）をいい、一般に、総収益から総費用を控除して求めるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

還元利回りの査定

還元利回りは、直接還元法の収益価格及び一期間の純収益から求められる利回りであり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

還元利回りの査定方法として、基準は以下の方法を示しています。

DCF法

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

DCF法の詳細はDCF法の仕組みをご覧ください。

DCF法の構成要素を整理します。

割引率と還元利回りの違い

復帰価格の求め方

復帰価格は、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、保有期間の満了時点における純収益等の見通しを的確に把握した上で、直接還元法等により求めるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

復帰価格は、DCF法の分析期間終了時点における不動産の売却価格です。通常、分析期間終了時点の翌年度の純収益を最終還元利回り（ターミナルキャップレート）で還元して求めます。

直接還元法とDCF法の比較

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試算価格の調整と鑑定評価額の決定

試算価格の調整の意義

三方式の適用により複数の試算価格（積算価格・比準価格・収益価格）が得られた後、これらを統合して鑑定評価額を決定するプロセスが「試算価格の調整」です。

試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の手法の適用により求められた各試算価格又は各試算賃料の再吟味を行い、各試算価格又は各試算賃料が有する説得力に係る判断を行うことをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章

調整の手順

説得力に係る判断の考慮事項

各試算価格の再吟味を行い、各試算価格が有する説得力に係る判断を行うに当たっては、資料の選択、検討及び活用の適否、各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性、並びに単価と総額との関連の適否等についても注意しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章

試算価格の調整は、単なる平均ではありません。対象不動産の類型と市場特性に応じて、各試算価格の説得力に差があることを認識し、より説得力の高い試算価格を重視して鑑定評価額を決定します。

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賃料を求める手法

新規賃料を求める手法

基準は、新規賃料を求める手法として3つの手法を規定しています。

継続賃料を求める手法

継続賃料の評価では、既存の契約関係を前提とする4つの手法が規定されています。

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試験対策 ― 条文暗記の最重要ポイント

絶対に暗記すべき定義

頻出の引っかけパターン

• 「原価法は市場性に着目する手法である」（正しくは費用性）
• 「取引事例比較法の試算価格は積算価格である」（正しくは比準価格）
• 「減価修正の方法はいずれか一方でよい」（正しくは併用）
• 「収益還元法は賃貸用不動産にのみ適用される」（正しくはすべての市場性ある不動産に適用すべき）
• 「試算価格の調整は各試算価格の平均を求めることである」（正しくは説得力に係る判断を行うこと）

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まとめ

総論第7章「鑑定評価の方式」は、鑑定評価の三方式の手法適用を詳細に規定する、基準の中核をなす章です。本記事で解説した要点を改めて整理します。

1. 三方式は不動産の費用性・市場性・収益性にそれぞれ着目し、積算価格・比準価格・収益価格を求める
2. 原価法は再調達原価から減価額を差し引いて積算価格を求め、減価修正では耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用する
3. 取引事例比較法は事例の収集→選択→事情補正→時点修正→要因比較→比較考量の7段階で比準価格を求める
4. 収益還元法は市場性を有する不動産にすべて適用すべきとされ、直接還元法とDCF法の2つの方法がある
5. 三方式は原則として併用すべきであり、困難な場合でも考え方を参酌すべきである
6. 試算価格の調整は平均ではなく、各試算価格の説得力に係る判断に基づいて鑑定評価額を決定する

第7章の全体像は第7章の要点整理を、三方式の比較は鑑定評価の三方式とはを、各手法の個別解説は原価法とは、取引事例比較法とは、収益還元法とは、DCF法の仕組みをそれぞれご覧ください。