鑑定評価基準 第7章の要点整理 - 鑑定評価の方式

はじめに ― 総論第7章は基準の中核

不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）の総論第7章は「鑑定評価の方式」を扱う章です。不動産の価格を求めるための具体的な評価手法として、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三方式を規定しており、基準の中核をなす章と位置づけられています。

第7章が重要な理由は明確です。鑑定評価の目的は不動産の経済価値を判定し貨幣額で表示することであり、その経済価値を具体的に算出するための手法がまさにこの章に規定されているからです。第5章で確定した基本的事項、第6章で行った地域分析・個別分析の結果を踏まえ、三方式を適用して試算価格を求める――これが鑑定評価の実質的な作業の核心です。

不動産鑑定士試験においても、第7章は短答式・論文式ともに最も出題頻度が高いテーマです。各手法の定義、手順、適用上の留意点に加え、三方式の併用原則や試算価格の調整の考え方まで、幅広い論点が問われます。

本記事では、総論第7章の要点を体系的に整理し、試験対策に直結する形で解説します。

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

総論第7章の全体構成

総論第7章は、大きく以下の内容で構成されています。

三方式の一覧比較

三方式の全体像を比較表で整理します。この表は各手法の本質を理解するための基礎となります。

三方式の詳細な比較については鑑定評価の3手法を徹底比較および鑑定評価の三方式とは？もあわせてご覧ください。

原価法

定義と手順

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

原価法の基本式は以下のとおりです。

積算価格 = 再調達原価 - 減価額

原価法の手順を整理すると、以下のようになります。

再調達原価

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

再調達原価の求め方には2つの方法があります。

建物の再調達原価には、建設費（直接工事費、間接工事費、一般管理費等）に加えて、通常の付帯費用（設計監理料、開発リスク相当額等）が含まれます。

土地の再調達原価は、造成地や埋立地のように開発・造成の経緯がある場合に求めることができます。素地の価格に造成費を加算して求めるのが一般的です。既成市街地の更地のように造成の経緯が不明な土地では、再調達原価の把握が困難であり、原価法の適用が制約されます。

減価修正

減価修正では、以下の3つの減価要因を考慮します。

減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、基準ではこの2つを併用することが求められています。

原価法について、さらに詳しくは原価法とは？積算価格の求め方をご覧ください。

取引事例比較法

定義と手順

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

取引事例比較法の手順は以下のとおりです。

取引事例の選択要件

取引事例の選択にあたっては、以下の4つの要件が求められます。

事情補正と時点修正

事情補正は「特殊な事情がある場合に必要に応じて」行うものであるのに対し、時点修正は取引時点と価格時点が異なる限り「常に必要」となります。

取引事例比較法について、さらに詳しくは取引事例比較法とは？比準価格の求め方をご覧ください。

収益還元法

定義と意義

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

基準では、収益還元法について特に重要な位置づけを与えています。

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定は、収益還元法が市場性を有するすべての不動産に適用すべき手法であることを明示しています。自用の不動産（所有者が自ら使用している不動産）であっても、賃貸を想定することにより適用できるとされています。2002年の基準改正で収益還元法の重要性が強調されたことは、試験でも頻出する論点です。

直接還元法

直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

直接還元法の基本式は以下のとおりです。

収益価格 = 一期間の純収益 / 還元利回り

直接還元法は、計算が比較的シンプルであり、安定的な収益が見込まれる不動産の評価に有効です。還元利回りの査定が結果に大きく影響するため、利回りの根拠を明確に示すことが重要です。

DCF法（Discounted Cash Flow法）

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

DCF法の基本的な構造は以下のとおりです。

DCF法は、収益の変動が予測される不動産の評価に特に有効です。直接還元法が1期間の純収益を一定と仮定するのに対し、DCF法は複数期間の収益変動を明示的に反映できます。証券化対象不動産の評価では、DCF法の適用が原則として求められます。

直接還元法とDCF法の比較

収益還元法について、さらに詳しくは収益還元法とは？収益価格の求め方をご覧ください。

三方式の併用原則

併用が求められる理由

基準では、鑑定評価にあたって原則として三方式を併用することが求められています。

鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三手法の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

併用が求められる理由は、三方式がそれぞれ不動産の異なる側面（費用性・市場性・収益性）に着目しているため、一つの手法だけでは不動産の価値を多面的に捉えられないからです。複数の手法を適用し、異なる角度から求めた試算価格を総合的に検討することで、より信頼性の高い鑑定評価額を導くことができます。

併用が困難な場合の対応

三方式の併用が困難な場合であっても、基準では「その考え方をできるだけ参酌するように努めるべき」としています。つまり、ある手法が適用できない場合でも、その手法の背景にある考え方（費用性、市場性、収益性の視点）を評価のプロセスに取り入れるべきとされています。

試算価格の調整

調整の意義

三方式を適用すると、各手法から異なる試算価格（積算価格、比準価格、収益価格）が得られます。これらの試算価格を統合して最終的な鑑定評価額を決定するプロセスが試算価格の調整です。

試算価格の調整は、単に試算価格の平均を取ることではありません。各試算価格の持つ説得力の違いを検討し、どの試算価格がどの程度信頼できるかを判断したうえで、鑑定評価額を決定するプロセスです。

調整の手順

説得力の判断における考慮事項

例えば、賃貸マンションの評価においては、収益還元法による収益価格の説得力が相対的に高くなります。一方、新築の戸建住宅の評価では、原価法による積算価格と取引事例比較法による比準価格の説得力が相対的に高くなる傾向があります。

賃料を求める手法

総論第7章は価格を求める三方式だけでなく、賃料を求める手法についても規定しています。

新規賃料を求める手法

継続賃料を求める手法

継続賃料の評価は、既存の契約関係を前提とするため新規賃料の評価とは異なる視点が求められます。実務においても特に難しい分野とされ、試験でも出題されることがあります。

試験での出題ポイント

短答式試験

特に注意すべき引っかけパターン

• 「原価法は市場性に着目する手法である」（正しくは費用性）
• 「減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法または観察減価法のいずれかを用いればよい」（正しくは「併用」）
• 「収益還元法は賃貸用不動産にのみ適用される」（正しくは市場性を有するすべての不動産に適用すべき）
• 「三方式の併用が困難な場合は、適用可能な手法のみで評価すればよい」（正しくは「考え方をできるだけ参酌」）

論文式試験

• 三方式の意義と特徴の比較: 各手法の着目点、長所・短所を述べ、不動産の類型に応じた適用の適否を論じる
• 収益還元法の位置づけ: なぜ基準が収益還元法を市場性を有するすべての不動産に適用すべきとしているのか、その趣旨を論じる
• 試算価格の調整の意義と方法: なぜ調整が必要なのか、調整において何を考慮すべきかを論じる
• 三方式の併用原則: 併用が求められる理由、困難な場合の対応を論じる

暗記のポイント

ポイント1: 三方式の着目点と試算価格名を正確に対応させる

この対応関係は絶対に間違えてはなりません。「原価法 = 費用性 = 積算価格」「取引事例比較法 = 市場性 = 比準価格」「収益還元法 = 収益性 = 収益価格」と3つのセットで暗記してください。

ポイント2: 各手法の定義を完全暗記する

3つの定義は、基準の条文を一字一句正確に再現できるレベルの暗記が必要です。特に以下のキーワードを押さえてください。

• 原価法: 「再調達原価」「減価修正」
• 取引事例比較法: 「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択」「事情補正及び時点修正」「地域要因の比較及び個別的要因の比較」「比較考量」
• 収益還元法: 「将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和」

ポイント3: 取引事例の選択要件は4つセットで覚える

「地域・事情・時点・比較」の4つを漏れなく暗記します。

1. 地域的要件（近隣地域または同一需給圏内の類似地域等）
2. 事情の正常性（正常なもの、または補正できるもの）
3. 時点修正の可能性
4. 要因比較の可能性

ポイント4: 収益還元法の特別な位置づけを意識する

収益還元法は「市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべき」という特別な位置づけにあることを明確に記憶してください。自用の不動産にも賃貸を想定して適用すべきとされている点は、試験で問われる定番の論点です。

ポイント5: 減価修正の3要因と2方法を体系的に整理する

• 3つの減価要因: 物理的減価、機能的減価、経済的減価
• 2つの減価修正の方法: 耐用年数に基づく方法、観察減価法（この2つは「併用」）

まとめ

本記事では、不動産鑑定評価基準・総論第7章「鑑定評価の方式」の要点を整理しました。

• 原価法は費用性に着目し、再調達原価から減価額を差し引いて積算価格を求める手法です。建物評価に特に有効です

• 取引事例比較法は市場性に着目し、取引事例の価格に事情補正・時点修正・要因比較を行って比準価格を求める手法です。取引事例が豊富な場合に有効です

• 収益還元法は収益性に着目し、将来の純収益の現在価値の総和として収益価格を求める手法です。市場性を有するすべての不動産に適用すべきとされ、直接還元法とDCF法の2つの方法があります

• 基準では三方式の併用が原則として求められています。困難な場合でも、その考え方をできるだけ参酌すべきとされています

• 各手法で求められた試算価格は調整のプロセスを経て、鑑定評価額が決定されます。調整は平均ではなく、各試算価格の説得力を判断して行います

三方式の詳細な比較は鑑定評価の3手法を徹底比較を、各手法の個別解説は原価法とは？、取引事例比較法とは？、収益還元法とは？をあわせてご覧ください。