不動産鑑定における公共事業の用地取得と補償

公共事業と不動産鑑定

公共事業の用地取得とは、道路・鉄道・公園・河川等の公共施設の整備のために、国や地方公共団体等が民間から土地を取得することです。用地取得の対価（補償額）の算定に不動産鑑定評価が活用されます。

公共用地の補償体系

補償の種類

用地取得で生じる補償

補償基準

公共事業の補償は、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」等に基づいて行われます。

土地の補償額と鑑定評価

正常価格の適用

公共事業の用地取得に伴う土地の補償額は、原則として正常価格（正常な取引価格）を基礎として算定されます。

取得する土地に対しては、正常な取引価格をもって補償するものとする。

― 公共用地の取得に伴う損失補償基準

正常価格の求め方

土地の正常価格は、取引事例比較法を中心に、収益還元法、原価法を適用して求めます。地価公示の標準地価格も参考にします。

用地鑑定の特殊性

事業の影響の排除

公共事業の用地鑑定においては、当該公共事業の影響を排除した価格を求める必要があります。

事業の影響を除いた価格で補償

地価公示の活用

公共事業の用地取得においては、地価公示法に基づき、地価公示の標準地の公示価格を規準として土地の評価を行うことが求められます。

区分地上権の取得と補償

公共事業においては、土地の完全取得だけでなく、区分地上権の設定による部分的な利用も行われます。

取得の態様ごとの補償

残地補償

残地補償とは

公共事業により土地の一部が取得される場合、残された土地（残地）の価値が減少することがあります。この価値減少に対する補償が残地補償です。

試験での出題ポイント

まとめ

公共事業の用地取得に伴う補償は、正常な取引価格を基礎として行われ、当該公共事業の影響を排除した価格を求めることが特殊性です。地価公示の公示価格を規準とし、残地補償や区分地上権の補償も考慮します。

正常価格の成立要件、区分地上権の評価、地価公示と鑑定評価基準の関係と併せて理解してください。