公共用地取得の鑑定評価の実務

公共用地取得と鑑定評価の関係

道路、河川、公園、学校などの公共施設の整備にあたっては、民間から土地を取得する必要が生じます。この公共用地の取得は、土地所有者の財産権に直接関わる問題であり、適正な補償を行うことが憲法上の要請でもあります。

私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。 ― 日本国憲法第29条第3項

この「正当な補償」の内容を具体的に算定するために、不動産鑑定評価が重要な役割を果たしています。公共用地取得における鑑定評価は、通常の鑑定評価とは異なる特別なルールに基づいて行われるため、その特徴を正確に理解する必要があります。

公共用地取得の基本的な枠組みについては公共事業と補償の基礎知識を、土地収用法に基づく補償の原則については土地収用と補償の基準もあわせてご覧ください。

本記事では、公共用地取得のプロセスにおける鑑定評価の位置づけ、用対連基準と鑑定評価基準の関係、補償額算定の実務、事業の影響排除の方法、残地補償の算定について解説します。

公共用地取得のプロセスと鑑定評価の位置づけ

公共用地取得の流れ

公共用地の取得は、一般に以下のプロセスで進められます。

このプロセスにおいて、鑑定評価は主に「4. 補償額の算定」の段階で実施されます。公共用地取得における鑑定評価は、土地の正常な取引価格を求めるものであり、この価格が補償額算定の基礎となります。

鑑定評価の位置づけの特徴

公共用地取得における鑑定評価には、以下の特徴があります。

第1に、起業者（事業主体）の依頼に基づいて実施されることです。 通常の鑑定評価では依頼者が多様ですが、公共用地取得では起業者（国、地方公共団体、独立行政法人等）が鑑定評価を依頼します。

第2に、複数の鑑定士が評価を行うことが多いことです。 補償額の公正性を確保するため、複数の鑑定士が独立して評価を行い、その結果を踏まえて補償額が決定されます。

第3に、用対連基準という特別なルールに準拠することです。 公共用地取得における鑑定評価は、鑑定評価基準に加えて「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（用対連基準）に準拠して行われます。

用対連基準と鑑定評価基準の関係

用対連基準の概要

用対連基準（正式名称：「公共用地の取得に伴う損失補償基準」）は、公共事業のために土地を取得する場合の損失補償の基準を定めたものです。中央用地対策連絡協議会（用対連）が策定し、国の公共事業における用地取得の標準的な基準として広く適用されています。

用対連基準は、以下の基本原則を定めています。

1. 正常な取引価格による補償: 取得する土地の補償額は、正常な取引価格によるものとする
2. 事業の影響の排除: 当該公共事業の影響による価格の変動は排除して算定する
3. 近傍類地の取引価格等を考慮: 近傍類地の取引価格、公示価格等を考慮して算定する

鑑定評価基準との共通点と相違点

用対連基準と鑑定評価基準は、ともに不動産の適正な価格を求めることを目的としていますが、以下の点で異なります。

最も重要な相違点は、事業の影響排除の取扱いです。公共事業が計画・実施されると、その影響で周辺の不動産価格が変動することがあります（いわゆる「事業効果」）。用対連基準は、この事業効果を排除して補償額を算定することを明確に規定しています。

鑑定評価基準における公共用地取得への対応

鑑定評価基準も、公共用地取得に伴う鑑定評価への対応として、各論第3章で証券化対象不動産等とあわせて特殊な評価について規定しています。

不動産鑑定士が公共事業に関連する不動産の鑑定評価を行う場合には、関係法令等に従い、適切に処理しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 各論第3章

鑑定士は、鑑定評価基準と用対連基準の両方を理解し、整合的に適用する必要があります。

補償額算定の実務

土地の補償額の算定

土地の補償額は、原則として「正常な取引価格」によって算定されます。正常な取引価格の算定にあたっては、以下の手順で行います。

手順1: 標準地の選定

取得対象地の近傍に標準地（公示地、基準地等）を選定し、その価格を基礎とします。標準地がない場合は、近傍の取引事例から標準的な価格水準を把握します。公示価格と鑑定評価の関係については地価公示と基準地価格も参照してください。

手順2: 時点修正

標準地の価格時点と補償額算定の価格時点が異なる場合、地価の変動率を用いて時点修正を行います。

手順3: 地域要因の比較

標準地と取得対象地の地域要因の違いを分析し、補正を行います。

手順4: 個別的要因の比較

標準地と取得対象地の個別的要因（形状、間口、接道等）の違いを分析し、補正を行います。

手順5: 事業の影響の排除

公共事業の影響による価格の変動を排除します（後述）。

建物等の物件補償

公共用地取得に伴い、取得対象地上の建物や工作物を移転・除却する必要がある場合、物件補償を行います。物件補償は、以下の方法で算定されます。

建物移転補償は、原則として再築工法（同等の建物を再建築する工法）により算定されますが、建物の老朽度や移転先の状況等に応じて、曳家工法や除却工法が適用される場合もあります。

補償額の決定プロセス

補償額の決定は、以下のプロセスで行われます。

1. 鑑定評価の実施（通常、複数の鑑定士が独立して評価）
2. 鑑定評価額の検証と調整
3. 事業者内部での審査
4. 補償額の決定
5. 土地所有者への提示・交渉

複数の鑑定士による評価額が大きく乖離する場合は、その原因を分析し、必要に応じて追加の調査・評価を行います。

事業の影響排除の方法

事業の影響排除とは

公共事業の計画や実施は、周辺の不動産価格に影響を与えることがあります。例えば、新しい道路の建設が発表されると、その沿道の不動産価格が上昇する場合があります。逆に、迷惑施設の建設計画が発表されると、周辺の不動産価格が下落する場合があります。

補償額の算定においては、このような事業の影響（事業効果）を排除して、事業がなかったならば存在したであろう正常な取引価格を求める必要があります。

事業の影響の分類

事業の影響は、以下のように分類されます。

排除の具体的方法

事業の影響排除は、実務上、以下の方法で行われます。

方法1: 事業計画発表前の価格を基礎とする方法

事業計画が公表される前の取引事例や公示価格を基礎として、その後の一般的な地価変動率で時点修正を行います。事業の影響が反映されていない時点の価格を基礎とすることで、事業効果を排除します。

方法2: 事業の影響を受けていない地域の事例を使用する方法

当該事業の影響を受けていない類似地域から取引事例を収集し、比較の基礎とします。事業の影響が及んでいない地域の価格水準は、事業がなかった場合の価格水準に近似すると考えられます。

方法3: 事業の影響を個別に査定して控除する方法

事業の影響による価格変動分を個別に査定し、現在の価格から控除（または加算）します。この方法は、事業の影響を定量的に把握する必要があるため、実務上は難易度が高いです。

残地補償の算定

残地補償とは

公共用地の取得により、土地の一部のみが取得される場合、残された土地（残地）の価値が減少することがあります。この減少分を補償するのが残地補償です。

残地補償は、用対連基準において以下のように規定されています。

同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を取得することにより、残地の価格が減ずるときは、その損失を補償するものとする。

残地の価値減少の原因

残地の価値が減少する原因としては、以下のものがあります。

残地補償額の算定方法

残地補償額は、以下の算式で算定されます。

ここで、「従前の残地価格」は一団の土地としての単価に残地面積を乗じた金額であり、「取得後の残地価格」は残地の形状・条件等を考慮した単価に残地面積を乗じた金額です。

残地補償に代えて、残地の工事（擁壁の設置、盛土・切土等）を行うことで残地の価値減少を防止することもあります。この場合、残地工事費と残地補償額を比較して、より経済的な方法が選択されます。

残地が過小となる場合の取扱い

残地が過小となり、単独では利用が困難になる場合、土地所有者は残地の買取りを請求することができます。これを「残地収用」または「残地買取請求」といいます。

残地収用が認められるためには、残地が通常の利用に供することが著しく困難となることが必要です。判断にあたっては、残地の面積、形状、接道条件、周辺の利用状況等が総合的に考慮されます。損失補償に関する判例については損失補償の判例解説も参照してください。

公共用地取得の鑑定評価における留意点

複数評価の調整

公共用地取得における鑑定評価では、複数の鑑定士が独立して評価を行うことが一般的です。複数の評価結果を調整する際には、以下の点に留意する必要があります。

• 各鑑定士が採用した取引事例の比較
• 地域要因・個別的要因の補正内容の検証
• 事業の影響排除方法の整合性の確認
• 評価額の乖離が生じた原因の分析

価格時点の設定

公共用地取得における価格時点は、事業認定の告示の日が基準となる場合が多いですが、任意取得の段階では交渉時点が基準となることもあります。価格時点の設定は補償額に直接影響するため、適切な時点設定が重要です。

特殊な土地の評価

公共事業では、以下のような特殊な土地を評価する場合があります。

• 農地: 宅地見込地としての価値を有する農地の評価
• 林地: 立木の補償と土地の補償の区分
• 底地・借地権: 権利関係が複雑な土地の評価
• 既存不適格建物の敷地: 再建築が制限される土地の評価

これらの特殊な土地の評価においては、用対連基準の特則や運用方針を踏まえた適切な処理が求められます。

まとめ

公共用地取得における鑑定評価は、憲法が保障する「正当な補償」を具体化するための重要な専門業務です。鑑定評価基準と用対連基準の両方に準拠して行われる点が、通常の鑑定評価との最大の違いです。

補償額算定の核心は、事業の影響を排除した正常な取引価格を求めることにあります。事業効果の排除は、事業計画発表前の価格を基礎とする方法や、影響を受けていない地域の事例を使用する方法などにより行われます。

また、土地の一部取得に伴う残地補償は、残地の価格減少分を補償するものであり、残地の形状・面積・接道条件等の変化を適切に評価する必要があります。

公共用地取得の鑑定評価に携わる鑑定士には、鑑定評価の専門知識に加えて、用対連基準や土地収用法に関する深い理解が求められます。

関連記事も併せて参照してください。

• 公共事業と補償の基礎知識
• 土地収用と補償の基準
• 損失補償の判例解説
• 地価公示と基準地価格