不動産鑑定における利回り法の適用と計算例

利回り法とは

不動産鑑定評価における利回り法とは、継続賃料を求める手法の一つです。基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た純賃料に、必要諸経費等を加算して試算賃料を求める方法です。

利回り法は、積算法の考え方を継続賃料に応用したものであり、不動産の価格の変動に着目して賃料を求める点が特徴です。

利回り法の基本算式

積算法との違い

利回り法と積算法は算式の構造は同じですが、用いる利回りの性質が異なります。

継続賃料利回りとは

意義

継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を基礎として、価格時点における利回りを求めたものです。

この直近合意時点の利回りを基礎として、その後の不動産価格の変動や賃料水準の変動を考慮して、価格時点における継続賃料利回りを判定します。

継続賃料利回りと期待利回りの関係

計算例

宅地（地代）の場合

前提条件

継続賃料利回りの算定

この2.5%を基礎として、不動産価格の変動等を考慮して価格時点の継続賃料利回りを判定します。ここでは2.5%を継続するものとします。

利回り法による賃料の算定

建物及びその敷地（家賃）の場合

前提条件

計算

直近合意時点の利回り ＝ 320万円 ÷ 8,000万円 ＝ 4.0%
純賃料（価格時点）＝ 8,500万円 × 4.0% ＝ 340万円/年
利回り法による賃料 ＝ 340万円 ＋ 400万円 ＝ 740万円/年
月額 ＝ 740万円 ÷ 12 ≒ 61.7万円/月

利回り法の特徴

長所

短所・留意点

基礎価格の変動と賃料への影響

利回り法では、基礎価格の変動が純賃料に直接反映されます。

ただし、実際の継続賃料利回りは基礎価格の変動に応じて変化することもあるため、利回りの判定にはそうした変動も考慮する必要があります。

他の継続賃料手法との比較

これらの手法による試算賃料を総合的に関連づけて、最終的な継続賃料を決定します。

まとめ

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて純賃料を求め、必要諸経費等を加算して継続賃料を算定する手法です。積算法と同じ構造ですが、継続賃料利回りという既存の賃貸借関係を反映した利回りを用いる点が特徴です。不動産価格の変動を賃料に反映させる機能を持つ一方、賃料の遅行性を適切に考慮することが求められます。

関連記事:

• 不動産鑑定における新規賃料と継続賃料の違い
• 不動産鑑定における差額配分法の計算と考え方
• 不動産鑑定における積算法の仕組みと賃料算定