不動産鑑定における新規賃料と継続賃料の違い

新規賃料と継続賃料の概要

不動産鑑定評価において求める賃料は、大きく新規賃料と継続賃料に分類されます。新規賃料は新たに締結される賃貸借契約における賃料であり、継続賃料は既に存在する賃貸借関係における賃料の改定に用いられる賃料です。

賃料の種類の体系

鑑定評価基準における賃料の体系は以下のとおりです。

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

新規賃料の求め方

正常賃料を求める手法

新規賃料を求める手法は、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3つです（総論第7章第2節）。宅地の正常賃料では、各論第2章により以下の賃料を関連づけ、収益賃料は適切に求められる場合に比較考量して求めます。

新規賃料固有の価格形成要因

継続賃料の求め方

継続賃料を求める手法

継続賃料は、以下の4つの手法による賃料を関連づけて決定します。

継続賃料固有の価格形成要因

継続賃料の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における変動が中心となります。

新規賃料と継続賃料の根本的な違い

市場性の違い

考慮要素の違い

新規賃料は市場における需給関係から決まりますが、継続賃料は以下の追加的要素を考慮します。

継続賃料の特徴：新規賃料との乖離

継続賃料は、一般に新規賃料（正常賃料）とは異なる水準になります。

新規賃料との関係

賃料には地価の変動に対する遅行性があるため、地価が上昇しても賃料は直ちには追随せず、下落期も同様の傾向が見られます。

賃料は地価に遅れて動く

継続賃料評価における総合的勘案事項

継続賃料の決定にあたっては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、以下を総合的に勘案します。

なぜ「同じ不動産なのに賃料が2つある」のか

ここが最も理解しにくい部分です。同じビルの同じ区画なのに、新しく借りる人と昔から借りている人で賃料が違う——この状態を鑑定評価がどう扱うかが、賃料評価の出発点です。

具体例で見る乖離

あるオフィスビルの1区画について、次のような状況を考えます。

このとき、

• 新規賃料＝いま新しくテナントを募集したら成立する賃料＝420万円
• 実際支払賃料＝Aテナントが現に払っている賃料＝320万円
• 継続賃料＝この契約関係のもとで相当と認められる賃料＝320万円と420万円の間のどこか

継続賃料が420万円にならないのは、Aテナントが8年間その契約関係を維持してきたという事実を無視できないからです。逆に320万円のままでよいわけでもありません。この「間のどこか」を合理的に決めるのが継続賃料の評価です。

市場が違う、という言い方の意味

新規賃料は不特定多数の市場参加者の間で成立します。誰でも借り手になれる状態での賃料です。

継続賃料は特定の当事者間の賃料です。借り手はAテナントに限定されており、貸し手も現在の賃貸人に限定されています。市場が2者に閉じているため、市場一般の水準（新規賃料）がそのまま妥当するわけではありません。

市場が開いているか閉じているか

この構造は、限定価格が成立する場面と発想が似ています。市場が限定されると、市場一般の価格とは異なる価格が成立するという点で共通します。

なぜ賃料は地価に遅れて動くのか

継続賃料が新規賃料から乖離する根本原因は、賃料の遅行性です。理由は3つあります。

このため、地価が上がっても賃料はすぐには追随せず、下がっても同様です。乖離が積み上がった段階で改定交渉が起き、そこで継続賃料の鑑定評価が必要になります。

「直近合意時点」がなぜ重要なのか

継続賃料の評価で価格時点と並んで重要なのが直近合意時点です。これは「当事者が現行賃料について最後に合意した時点」を指します。

何を測るための基準時なのか

継続賃料の評価が問うのは、「いくらが適正な賃料か」ではなく、「直近合意時点から価格時点までの間に、賃料を改定すべき事情変更があったか」です。

つまり、直近合意時点では当事者が合意したのだから、その時点の賃料は当事者間で妥当なものだったと出発点を置きます。そのうえで、そこから価格時点までに何が変わったか（地価、賃料相場、公租公課、経済情勢）を捉えて、変わった分だけ賃料を動かす——これが継続賃料評価の論理構造です。

契約締結時点ではない点に注意

直近合意時点は契約締結時点とは限りません。契約後に賃料改定の合意があれば、その改定時点が直近合意時点になります。先ほどの例では、契約は2016年ですが、2018年に改定の合意があったので直近合意時点は2018年です。

事情変更は直近合意時点から

この区別は短答式で問われます。「契約締結時点から価格時点までの事情変更を勘案する」という選択肢は誤りです。

4手法がそれぞれ直近合意時点をどう使うか

利回り法とスライド法は、算式そのものに直近合意時点が組み込まれています。この2手法を理解するには直近合意時点の概念が不可欠です。各手法の詳細は継続賃料の求め方 - 4手法を参照してください。

まとめ

新規賃料と継続賃料は、その前提となる市場の範囲と考慮すべき要素が根本的に異なります。新規賃料は不特定多数の市場参加者間で成立する賃料であり、継続賃料は特定の当事者間の賃料です。継続賃料の評価では、直近合意時点からの経過期間、契約の経緯、新規賃料との乖離等の固有の要因を総合的に勘案する必要があります。

押さえるべき5点

• 市場の違い：新規賃料は不特定多数、継続賃料は特定の当事者間
• 手法の違い：新規＝積算法・賃貸事例比較法・収益分析法、継続＝差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法
• 直近合意時点：契約締結時点とは限らない。最後に賃料を合意した時点
• 問うている内容：適正額そのものではなく、直近合意時点からの事情変更
• 遅行性：契約の拘束・合意の必要・交渉コストにより、賃料は地価に遅れて動く

賃料評価の学習マップ

実務で賃料改定を求められた場合の対応は賃料値上げを通告されたら？で扱っています。

賃料評価を演習で定着させる

賃料評価は、新規と継続の手法の取り違え、直近合意時点と契約締結時点の混同で失点します。実際に問題を解いて区別の精度を上げてください。

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