不動産鑑定における新規賃料と継続賃料の違い

新規賃料と継続賃料の概要

不動産鑑定評価において求める賃料は、大きく新規賃料と継続賃料に分類されます。新規賃料は新たに締結される賃貸借契約における賃料であり、継続賃料は既に存在する賃貸借関係における賃料の改定に用いられる賃料です。

賃料の種類の体系

鑑定評価基準における賃料の体系は以下のとおりです。

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

新規賃料の求め方

正常賃料を求める手法

新規賃料（正常賃料）は、以下の手法を関連づけて求めます。

新規賃料固有の価格形成要因

継続賃料の求め方

継続賃料を求める手法

継続賃料は、以下の4つの手法による賃料を関連づけて決定します。

継続賃料固有の価格形成要因

継続賃料の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における変動が中心となります。

新規賃料と継続賃料の根本的な違い

市場性の違い

考慮要素の違い

新規賃料は市場における需給関係から決まりますが、継続賃料は以下の追加的要素を考慮します。

継続賃料の特徴：新規賃料との乖離

継続賃料は、一般に新規賃料（正常賃料）とは異なる水準になります。

新規賃料との関係

賃料には地価の変動に対する遅行性があるため、地価が上昇しても賃料は直ちには追随せず、下落期も同様の傾向が見られます。

継続賃料評価における総合的勘案事項

継続賃料の決定にあたっては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、以下を総合的に勘案します。

まとめ

新規賃料と継続賃料は、その前提となる市場の範囲と考慮すべき要素が根本的に異なります。新規賃料は不特定多数の市場参加者間で成立する賃料であり、継続賃料は特定の当事者間の賃料です。継続賃料の評価では、直近合意時点からの経過期間、契約の経緯、新規賃料との乖離等の固有の要因を総合的に勘案する必要があります。

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