「正常価格」と「公正価値」の違い - 鑑定評価と会計基準

はじめに――2つの「適正な価格」概念

不動産の価値を表す概念として、鑑定評価基準の正常価格と会計基準の公正価値（Fair Value）は、いずれも「市場において成立する適正な価格」を意味する概念です。しかし、両者は定義の仕方や適用場面が異なり、必ずしも同一の金額を示すとは限りません。

不動産鑑定評価が会計上の時価評価に活用される場面が増える中、正常価格と公正価値の関係を正確に理解することは、鑑定士・会計士双方にとって重要なテーマです。

本記事では、正常価格と公正価値の定義を比較し、両者の共通点と相違点、特定価格との関係を解説します。正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の違いも併せて参照してください。

正常価格の定義

鑑定評価基準における正常価格

鑑定評価基準は、正常価格を以下のように定義しています。

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

合理的な市場の条件

正常価格が成立するための「合理的な市場」の条件は以下のとおりです。

正常価格の特徴

公正価値の定義

会計基準における公正価値

公正価値（Fair Value）は、主に会計基準において用いられる概念です。日本の会計基準とIFRS（国際財務報告基準）では、それぞれ以下のように定義されています。

IFRS第13号「公正価値測定」:

日本の会計基準（企業会計基準第30号「時価の算定に関する会計基準」）:

公正価値の特徴

正常価格と公正価値の比較

共通点

正常価格と公正価値には以下の共通点があります。

相違点

重要な相違：出口価格の概念

公正価値の最大の特徴は出口価格（Exit Price）の概念です。公正価値は「売却により受け取る価格」として定義されており、常に売却の観点から測定されます。

これに対して、正常価格は売却側と購入側の双方を含む取引一般の価格です。正常価格は、売り手も買い手も合理的に行動する取引において形成される価格であり、特に「売却」の観点に限定されているわけではありません。

ただし、実務上は両者の金額が大きく異なることは通常ありません。合理的な市場においては、売却価格と購入価格は近接するからです。

特定価格と公正価値の関係

会計基準に基づく特定価格

鑑定評価基準では、正常価格以外に特定価格という価格概念があります。特定価格は、法令等による社会的要請を背景として、正常価格の前提となる条件とは異なる条件のもとで評価する場合の価格です。

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

特定価格が適用される場面

会計基準に関連して特定価格が適用される場面として、以下が挙げられます。

正常価格・特定価格・公正価値の関係

多くの場合、不動産の鑑定評価における正常価格と、会計基準における公正価値は近い金額を示します。しかし、評価条件や前提が異なる場合には、特定価格として求めることが適切な場合もあります。

不動産の会計上の時価評価

時価評価が求められる場面

不動産について会計上の時価（公正価値）が求められる主な場面は以下のとおりです。

鑑定評価の活用

会計上の時価評価において、不動産鑑定評価が活用されることが一般的です。

公正価値のレベル区分

IFRS第13号のレベル区分

IFRSの公正価値測定では、測定に使用するインプット（入力データ）の性質に応じてレベル1〜3の階層を設けています。

不動産の公正価値測定は、多くの場合レベル3に分類されます。これは、不動産の評価には市場から直接観察できないインプット（将来の収益予測、利回りの設定等）が含まれるためです。

日本基準のレベル区分

日本の「時価の算定に関する会計基準」も、IFRSと同様のレベル区分を採用しています。鑑定評価基準にはこのようなレベル区分の概念はありませんが、会計上の時価算定に鑑定評価を活用する場合には、レベル区分を意識する必要があります。

試験での出題ポイント

短答式試験の頻出論点

論文式試験のポイント

論点1：正常価格と公正価値の比較。 両概念の定義を正確に示し、共通点と相違点を体系的に論述する問題です。

論点2：特定価格と公正価値の関係。 会計目的の鑑定評価において正常価格と特定価格のいずれが適切かを判断する基準を論じる問題です。

論点3：不動産の会計上の時価評価における鑑定評価の役割。 減損会計、時価注記、IFRSの投資不動産など、会計上の時価評価における鑑定評価の活用場面と役割を論述する問題です。

まとめ

鑑定評価基準の正常価格と会計基準の公正価値は、いずれも合理的な市場で形成される適正な価格を意味する概念であり、基本的な考え方は共通しています。しかし、公正価値が出口価格（売却価格）として定義され、レベル区分の概念を持つなど、定義の仕方や適用場面に違いがあります。

実務上は両者の金額が大きく異なることは通常ありませんが、会計目的の評価において正常価格の前提条件と異なる条件が必要な場合には、特定価格として鑑定評価を行うことが適切な場合もあります。

不動産の時価評価が求められる場面（減損会計、時価注記、IFRS対応等）が増加する中、正常価格と公正価値の関係を正確に理解することは、鑑定士にとって不可欠な知識です。

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