不動産鑑定における借家権価格の評価方法

借家権とは

不動産鑑定士が鑑定評価の対象とする権利の中で、借家権は実務上も試験上も重要な位置を占めている。借家権とは、借地借家法（廃止前の借家法を含む。）が適用される建物の賃借権をいい、権利の価格の体系の中で、建物に関する権利として位置づけられる。

鑑定評価基準では、借家権の鑑定評価について各論第1章第3節に規定が設けられている。借家権の評価は、その取引慣行の有無や、評価の場面（自発的な取引か、不随意の立退きか）によって手法が異なる点に特徴がある。

借家権とは、借地借家法（廃止前の借家法を含む。）が適用される建物の賃借権をいう。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節

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取引慣行がある場合の借家権の鑑定評価

基準の規定

借家権の取引慣行がある場合の鑑定評価について、基準は以下のように規定している。

借家権の取引慣行がある場合における借家権の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を比較考量して決定するものとする。借家権割合が求められる場合は、借家権割合により求めた価格をも比較考量するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節

評価手法の体系

取引慣行がある場合の借家権の鑑定評価には、以下の手法が用いられる。

比準価格の求め方

比準価格を求める際には、当事者間の個別的事情を考慮することが重要である。借家権の取引は、借地権の鑑定評価と比較して、当事者間の個別的事情が価格に影響を与える度合いが大きい。これは、借家権の取引が借地権の取引ほど市場が成熟していないことに起因する。

控除法による価格

控除法による価格は、以下の算式で求められる。

この方法の考え方は、建物が賃貸されていることによって生じる価格の低下分が、借家人に帰属する経済的利益の裏返しであるということにある。自用の状態であれば得られる価格と、貸家の状態での価格との差額に着目し、所要の調整を行って借家権の価格を把握する。

所要の調整とは、控除法で求めた差額がそのまま借家権の価格になるわけではないことを反映するものである。差額には賃貸人にも帰属すべき部分が含まれる場合があるため、当該差額のうち借家人に帰属する部分を適切に判定する必要がある。

借家権割合による価格

借家権割合が市場において形成されている場合には、その割合を用いて借家権の価格を求めることができる。

ただし、借家権割合は地域や建物の用途によって異なり、また借家権割合自体が市場で明確に形成されていない地域も多いため、この方法が適用できる場面は限定的である。

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不随意の立退きに伴う借家権価格

基準の規定

借家権の価格には、自発的な取引によるもののほか、賃貸人からの立退き要求に伴って具体化するものがある。基準はこの場面について次のように規定している。

さらに、借家権の価格といわれているものには、賃貸人から建物の明渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等、賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節

立退き場面の評価手法

不随意の立退きに伴う借家権の鑑定評価は、以下の手法を関連づけて決定する。

この場合における借家権の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額並びに自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除し、所要の調整を行って得た価格を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第3節

賃料差額に基づく方法

この方法は、借家人が立退きによって受ける経済的損失を、賃料差額の一定期間相当額と一時金の負担という具体的な金額で捉えようとするものである。新たな建物を借りる際に必要となる追加的な費用負担が、借家人が喪失する経済的利益の中核をなすという考え方に基づいている。

控除法による検証

立退き場面でも、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除した価格を関連づけて判断する。この方法は、取引慣行がある場合と同様の控除法による価格であり、借家権の価格水準を検証する役割を果たす。

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総合的に勘案すべき事項

貸家及びその敷地の鑑定評価における勘案事項

借家権の鑑定評価に際しては、基準が貸家及びその敷地の鑑定評価で掲げる以下の事項を総合的に勘案する。

これらの事項は、借家権の価格形成に直接影響を与える要因であり、借家権の鑑定評価において漏れなく検討する必要がある。

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借家権と立退料の関係

立退料の構成

立退料と借家権の関係で詳述されるが、立退料は法律上明確な定義がある概念ではなく、賃貸人が賃借人に対して建物の明渡しと引き換えに支払う金銭の総称である。立退料の構成要素としては、以下のものが考えられる。

鑑定評価基準に基づく借家権の評価は、上記の構成要素のうち借家権の対価に該当する部分を求めるものであり、移転費用や営業補償等は鑑定評価の対象外となる場合がある。ただし、不随意の立退きに伴う借家権の評価においては、代替建物の賃借に必要な費用が考慮されるため、広い意味での移転に伴う経済的負担を反映している面もある。

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借家権の価格と借地権の価格の比較

権利の性質の違い

借地権の鑑定評価と比較すると、借家権の評価には以下のような特徴がある。

定期建物賃貸借との関係

借家権の評価においては、対象となる賃貸借が定期建物賃貸借（借地借家法第38条）であるか否かが重要な影響を与える。定期建物賃貸借は契約期間の満了により終了し、更新がないため、通常の借家権と比較して借家人に帰属する経済的利益が限定される。その結果、借家権の価格は相対的に低くなる傾向がある。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 借家権の定義: 「借地借家法が適用される建物の賃借権」
• 取引慣行がある場合の鑑定評価: 比準価格を標準とし、控除法による価格を比較考量する構造
• 不随意の立退き: 「賃料差額の一定期間相当額＋一時金の額等」と「控除法による価格」を関連づけて決定する構造
• 借家権割合: 求められる場合にのみ比較考量の対象となること

論文式試験

• 借家権の二つの評価場面: 取引慣行がある場合と不随意の立退きに伴う場合を対比して論述する問題
• 控除法の意義: 自用の建物及びその敷地の価格と貸家及びその敷地の価格の差額に着目する考え方を論じる問題
• 賃料差額方式の構造: 新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料の差額に基づく方法の論理構造を論じる問題

暗記のポイント

1. 取引慣行がある場合: 「比準価格を標準とし、控除法による価格を比較考量」
2. 不随意の立退き: 「賃料差額の一定期間相当額＋一時金の額等」と「控除法による価格」を「関連づけて決定」
3. 総合勘案事項: 貸家及びその敷地の1.から6.までに掲げる事項

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まとめ

借家権の鑑定評価は、取引慣行がある場合と不随意の立退きに伴う場合の二つの場面で手法が異なる。前者では比準価格を標準とし控除法による価格を比較考量する構造であり、後者では賃料差額に基づく方法と控除法による価格を関連づけて決定する構造をとる。

控除法による価格（自用の価格 − 貸家の価格 ± 所要の調整）は、いずれの場面でも用いられる共通の手法であり、借家権の価格を不動産全体の価値構造の中で把握する重要な方法である。

借家権の評価は、立退料と借家権の関係、権利の価格の体系、借地権の鑑定評価との関連が深い。賃貸借に関する権利の評価体系全体を理解した上で、借家権の評価の特徴を把握することが、試験対策としても実務理解としても重要である。