不動産鑑定評価基準の収益逓増・逓減の原則と寄与の原則を解説

収益逓増・逓減の原則と寄与の原則の概要

不動産鑑定士試験において、鑑定評価基準の総論第4章に規定される諸原則のうち、収益逓増及び逓減の原則、収益配分の原則、そして寄与の原則は、不動産の収益性と投資の関係を示す一群の原則です。これらは最有効使用の判定や追加投資の適否の判断において重要な指針となります。

収益逓増及び逓減の原則

基準原文と定義

ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。
この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第4章Ⅵ

収益逓増・逓減の原則の要点

この原則は、経済学における限界収益逓減の法則を鑑定評価の立場から表現したものです。

重要な理解ポイント:

• 総収益は投資を増やせば増加し続けるが、追加的な単位投資に対応する収益（限界収益）は、ある点を超えると減少に転じる
• この原則は不動産に対する追加投資の適否の判断において活用される

不動産における具体例

均衡の原則との関係

収益逓増・逓減の原則は、均衡の原則と密接に関連しています。均衡の原則が求める「構成要素の均衡」の最適点は、収益逓増・逓減の原則における限界収益が限界費用と一致する点に経済学的に対応しています。つまり、追加投資による限界収益が逓減を始める直前の点が、構成要素の均衡が得られた最適な状態です。

収益配分の原則

基準原文と定義

土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第4章Ⅶ

収益配分の原則の要点

この原則は、不動産の利用によって生ずる総収益が生産の各要素に配分されることを示しています。

土地残余法との関連

収益配分の原則は、収益還元法における土地残余法の理論的基盤を構成しています。土地残余法は、不動産から生ずる純収益から建物等に帰属する純収益を控除して、土地に帰属する純収益を求め、これを還元利回りで還元して土地の収益価格を求める手法です。

この考え方は、収益配分の原則が述べる「総収益のうち、資本、労働及び経営に配分される部分以外の部分は土地に帰属する」という法則性をそのまま手法化したものです。

寄与の原則

基準原文と定義

不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。
この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第4章Ⅷ

寄与の原則の要点

寄与の原則は、不動産の部分が全体に対してどの程度貢献しているかが、全体の価格に影響を及ぼすことを示す原則です。

寄与の原則の具体例

追加投資の適否の判定

寄与の原則が「追加投資の適否の判定等に有用」と述べているのは、以下のような判断を行う際に活用されるからです。

追加投資の適否判定の考え方:

追加投資による価値増分 > 追加投資額 → 投資すべき
追加投資による価値増分 < 追加投資額 → 投資すべきでない
追加投資による価値増分 ＝ 追加投資額 → 均衡点（限界）

この判断は、最有効使用の判定において、現状の建物に追加投資を行うべきか、あるいは取り壊して新築すべきかといった判断にも活用されます。

3つの原則の相互関係

体系的な理解

収益逓増・逓減の原則、収益配分の原則、寄与の原則は、不動産の収益性と投資に関する一連の法則性を異なる角度から示しています。

最有効使用の判定における活用の流れ

1. 適合の原則・均衡の原則: 環境に適合し構成要素が均衡した使用方法を検討する
2. 収益逓増・逓減の原則: 追加投資の限界収益を分析し最適な投資水準を判断する
3. 寄与の原則: 個々の構成要素が全体の収益獲得にどの程度寄与するかを分析する
4. 収益配分の原則: 総収益を各要素に適切に配分し、土地に帰属する収益を把握する

数値例で3原則を体感する

抽象的な説明では違いが掴みにくいため、同一の土地への追加投資を例に3原則の働きを示します。

前提：更地に賃貸マンションを建てる

土地は所与とし、建物への投資額を段階的に増やしたときの収益の変化を見ます。

収益逓増及び逓減の原則の読み取り

追加投資の利回りが 9.0% → 7.0% → 5.0% → 3.0% と逓減しています。これが収益逓増及び逓減の原則です。投資を増やせば収益も増えますが、増え方は次第に鈍るということです。

資本の調達コスト（たとえば5.0%）を上回る限り追加投資には意味がありますが、それを下回る段階に達すると追加投資は価値を生みません。上の例では200,000千円〜250,000千円のあたりが分岐点です。

この分岐点が最有効使用の規模にあたります。最有効使用の判定は、この収益の逓減構造の中で「どこまで投下するのが最適か」を見極める作業でもあります。

寄与の原則の読み取り

150,000千円から200,000千円へ増やしたときの追加投資50,000千円が全体にもたらした収益増3,500千円、これが当該部分の「寄与」です。

寄与の原則が重要なのは、部分の価格はその部分の原価ではなく、全体への寄与度で決まるという点です。50,000千円をかけた増築が全体の価値を30,000千円しか増やさないなら、その増築部分の価値は50,000千円ではなく30,000千円です。

この考え方は次の場面で直接使われます。

収益配分の原則との関係

収益配分の原則は、複合不動産が生み出す収益が土地・建物等の各構成要素に配分されるという考え方です。上の例で言えば、年間純収益15,000千円が土地と建物に配分されます。

この配分の考え方が、土地残余法・建物残余法の理論的根拠になります。建物に帰属する純収益を控除した残余を土地に帰属させる、という手続きは収益配分の原則そのものです。詳しくは土地残余法と建物残余法を参照してください。

3原則と手法の対応関係

論文式でこれらの原則が問われた場合、定義＋どの手法の根拠になるかをセットで書くと論旨が通ります。原則の説明だけで終える答案は、実務との接続を示せていないと評価されます。

よくある質問（FAQ）

Q. 収益逓増及び逓減の原則は何のためにあるのですか

最有効使用の規模を判定するためです。追加投資の利回りが調達コストを下回る点が投下の限界であり、そこが最有効使用の規模にあたります。開発法の適用でも同じ考え方が使われます。

Q. 寄与の原則と収益配分の原則はどう違いますか

寄与の原則は「部分が全体にどれだけ貢献しているか」で部分の価値を測る考え方、収益配分の原則は「全体の収益が各構成要素に配分される」という考え方です。前者は価格、後者は収益に着目しています。

Q. 寄与の原則が限定価格とどう関係しますか

隣接地を併合すると、一体としての価値が個別の価値の合計を上回ることがあります。この超過分が併合による寄与であり、限定価格が成立する根拠になります。詳しくは限定価格の適用場面を参照してください。

Q. 増改築は費用をかけた分だけ価値が上がりますか

上がるとは限りません。寄与の原則により、価値の増分は全体への寄与度で決まります。投下費用が価値増分を上回る増改築は、経済合理性を欠くことになります。

Q. 収益配分の原則はどの手法の根拠ですか

土地残余法・建物残余法の理論的根拠です。複合不動産の純収益を土地と建物に配分するという発想そのものが、この原則に基づいています。

Q. 諸原則はどこまで暗記が必要ですか

個々の定義の丸暗記より、どの原則がどの手法・手続きの根拠になるかの対応関係を押さえるほうが得点につながります。短答式でも「〜の原則は〜の理論的根拠である」という形で問われます。

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：収益逓増・逓減の原則と最有効使用の判定。 追加投資に対する限界収益の逓減が、最有効使用における最適な投資水準の判定に活用されることを論述する問題です。均衡の原則との関連にも触れる必要があります。

論点2：収益配分の原則と土地残余法。 総収益の各要素への配分の考え方が、収益還元法における土地残余法の理論的基盤であることを論じる問題です。

論点3：寄与の原則と追加投資の適否。 不動産の部分的な追加投資の適否を判断する際に、寄与の原則がどのように活用されるかを具体例とともに論述する問題です。

暗記のポイント

1. 収益逓増・逓減: 「増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する」
2. 収益配分: 「資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属する」
3. 寄与の原則: 「不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす」
4. 寄与の原則の活用: 「不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用」

まとめ

収益逓増及び逓減の原則は、追加投資に対する限界収益がある点を超えると逓減することを示す原則であり、最適な投資水準の判定に活用されます。均衡の原則が求める均衡点の経済学的な根拠を提供する原則でもあります。

収益配分の原則は、総収益が土地・資本・労働・経営の各要素に配分されることを示す原則であり、収益還元法における土地残余法の理論的基盤です。

寄与の原則は、不動産の部分が全体の収益獲得に寄与する度合いが価格に影響することを示す原則であり、追加投資の適否の判定に有用です。

これら3つの原則は、最有効使用の判定や鑑定評価の手法の適用において活用される実践的な原則です。需要と供給の原則、代替・競争の原則、適合の原則と合わせて体系的に学習してください。

基準を演習で定着させる

基準は読んで理解しただけでは、本番で選択肢を判別できません。条文の文言を正確に押さえているかは、実際に問題を解いてはじめて確認できます。

• 鑑定理論の肢別演習を解く
• 鑑定評価基準ビューアで条文を読む
• 基準の穴埋めドリルで書ける状態にする
• 料金プランを見る