相続税法の土地評価 - 路線価方式・倍率方式と不動産鑑定評価の関係を解説

相続税法における土地評価の全体像

相続税・贈与税の課税対象となる土地の価額は、どのように決まるのでしょうか。相続税法の本則は「時価」による評価を定めていますが、実務では国税庁が定める「財産評価基本通達」に従った評価が行われます。

不動産鑑定士試験において、相続税法の土地評価は行政法規科目の重要論点です。鑑定評価の実務においても、相続税申告のための評価（税務上の評価）と不動産鑑定評価（市場価値の評価）の関係を正確に理解することが求められます。

本記事では、相続税法第22条（時価原則）と財産評価基本通達の関係から始まり、路線価方式・倍率方式の仕組み、借地権や貸宅地など複雑な権利関係にある土地の評価まで体系的に解説します。

相続税法22条 - 時価原則

相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による。
― 相続税法 第22条

相続税法22条は、財産評価の原則として「時価」を採用しています。この「時価」とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われた場合に通常成立すると認められる価格、すなわち客観的な交換価値を指します。

財産評価基本通達との関係

相続税法22条が「時価」を定めているにもかかわらず、実務では国税庁の定める「財産評価基本通達」（以下「評価通達」）に従った評価が広く行われています。これはなぜでしょうか。

時価を個々の不動産について毎回鑑定評価で求めることは、申告・課税の実務において非現実的です。そこで、課税庁が統一的な評価基準として評価通達を定め、これに従った評価額が原則として「時価」とみなされる運用が定着しています。

ただし、評価通達による評価額が著しく「時価」（客観的な交換価値）とかい離する場合には、不動産鑑定評価に基づく時価評価が用いられることもあります。これが「鑑定評価と税務評価の関係」として試験でも問われる論点です。

路線価の水準 - 公示価格の80%

路線価（路線価方式における基準となる価額）は、毎年1月1日時点の地価を基準として国税庁が公表します。

路線価は、地価公示法に基づく公示価格の約80%水準に設定されています。これは、地価変動リスクや評価のブレを考慮した安全弁として設けられています。

主な公的評価の水準比較

路線価（80%水準）と固定資産税評価額（70%水準）を混同しないよう注意が必要です。試験でも問われる頻出の数値です。

路線価方式の仕組み

路線価方式は、主として市街地的形態を形成している地域（市街化区域等）の宅地評価に用いられます。

路線価方式の計算式

路線価に各種補正率を乗じることで、個々の画地の特性（奥行き・形状・接道条件等）を反映した評価額を求めます。

主な補正率の種類

倍率方式の仕組み

倍率方式は、路線価が定められていない地域（郊外・農地・山林等）の土地評価に用いられます。

倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を計算する方式である。
― 財産評価基本通達（趣旨を反映した要約）

倍率は国税庁の「評価倍率表」に定められており、地域や土地の種類（宅地・農地・山林等）によって異なります。宅地の場合、倍率が1.0倍と定められている地域（固定資産税評価額＝相続税評価額となる地域）もあります。

適用地域の目安

借地権割合とAからGの記号

路線価方式を用いる地域では、路線価に借地権割合を示す記号（A〜G）が付記されています。この記号は、その地域における借地権の割合（自用地の価額に対する借地権の価額の割合）を示します。

都市部の商業地域ではAやBなど高い割合が、郊外ではFやGなど低い割合が設定される傾向があります。

貸宅地・貸家建付地の評価

土地の上に賃貸借関係がある場合、その権利関係を反映した評価が必要です。

自用地の評価

他人に貸していない、自分で使用する土地（自用地）の評価額を基本とします。

借地権の評価

借地権者（土地を借りている側）の権利の評価です。

貸宅地（底地）の評価

土地所有者が他人に土地を貸している場合（地主側）の評価です。自用地の評価額から借地権価額を控除します。

例えば借地権割合Cの地域（70%）の場合：

貸家建付地の評価

土地所有者が自分の土地に建物を建て、その建物を貸している場合の土地評価です。

• 借家権割合: 全国一律30%
• 賃貸割合: 実際に賃貸している部分の割合（空室があれば1.0未満になる）

例えば、自用地評価額1億円、借地権割合60%（D）、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合：

評価の比較

不動産鑑定評価との関係

相続税法の評価と不動産鑑定評価（正常価格）の関係は、鑑定士試験において重要な論点です。

共通点

• ともに不動産の客観的な経済価値を求めようとする点
• 市場データを基礎とする点
• 土地と建物を区分して評価する点（原則）

相違点

地価公示法に基づく公示価格は、税務上の評価（路線価・固定資産税評価額）の基準ともなっており、各種評価の出発点として重要な役割を担っています。

まとめ

相続税法の土地評価について、重要なポイントを整理します。

時価原則（相続税法22条）: 相続・贈与で取得した財産は「時価」で評価。実務では財産評価基本通達に従った評価が用いられるが、著しくかい離する場合は鑑定評価が活用される。

路線価の水準: 公示価格の約80%水準。固定資産税評価額の70%水準と混同しないこと。

評価方式の使い分け: 路線価方式は市街地的形態を形成している地域（市街化区域等）、倍率方式は郊外・農地・山林等。

借地権割合（A〜G）: A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%。AからGの順に10%ずつ低下。

権利関係がある土地の評価: 自用地 > 貸家建付地 > 貸宅地（底地）の順に評価額が低くなる。

相続税法の土地評価は、所得税法の譲渡所得や地方税法の固定資産税とあわせて学ぶことで、不動産に関する税制の全体像が把握できます。また、不動産登記法に基づく登記情報は、評価対象の権利関係を確認するうえで必須の資料です。