立退料の相場と計算方法 - 鑑定士はどう算定するか

立退料とは

立退料の定義と法的位置づけ

立退料とは、建物の賃貸借契約において、貸主（賃貸人）が借主（賃借人）に対して建物の明渡しを求める際に支払う金銭のことです。借地借家法第28条では、建物の賃貸借の更新拒絶や解約の申入れには「正当事由」が必要とされており、立退料の提供は、この正当事由を補完する要素の一つとして位置づけられています。

借地借家法第28条は以下のように規定しています。

建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

ここでいう「財産上の給付」が立退料にあたります。立退料は法律上の義務として定められたものではなく、正当事由を補完するための金銭です。そのため、正当事由が十分に認められる場合には立退料が不要となることもありますし、正当事由が弱い場合には高額の立退料が必要になることもあります。

立退料の相場

用途別の相場観

立退料の金額は個別の事情によって大きく異なりますが、用途別のおおまかな相場観は以下のとおりです。

上記はあくまで目安であり、個別の事情（正当事由の強さ、賃借人の事情、物件の立地条件など）によって金額は大きく変動します。

住居の立退料

居住用の賃貸物件の場合、立退料は比較的低い水準にとどまることが多いです。住居の場合、同等の条件の物件を見つけることが比較的容易であること、また、移転に伴う損害が事業用物件に比べて限定的であることが理由です。

住居の立退料に含まれる主な費用は以下のとおりです。

• 引越し費用
• 新規賃貸借契約の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料）
• 移転に伴う一時的な二重家賃
• 精神的負担に対する慰謝料的要素

店舗の立退料

店舗の立退料は、住居に比べて高額になる傾向があります。特に、飲食店や小売店など、立地に強く依存する業態では、移転に伴う得意先の喪失が大きな損害となるため、立退料が高額化しやすいです。

店舗の立退料に含まれる主な費用は以下のとおりです。

• 借家権価格（借家権の財産的価値）
• 引越し費用・移転費用
• 新規物件の内装工事費用
• 移転期間中の休業補償（営業損失）
• 得意先喪失の補償
• 看板・広告の変更費用
• 従業員の休業補償

不動産鑑定士による立退料の算定方法

算定の基本的な考え方

不動産鑑定士が立退料を算定する場合、単に「家賃の何か月分」という画一的な方法ではなく、個別の事情を詳細に分析したうえで合理的な金額を導き出します。

鑑定評価基準では、借家権の鑑定評価について、「借家権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその評価手法を異にする」としています。

算定手法1: 借家権価格方式

借家権価格方式は、借家権の経済的価値を算定し、それを立退料の基礎とする方法です。借家権価格は、以下のいずれかの方法で算定されます。

割合方式: 建物の鑑定評価額に借家権割合を乗じて算定します。借家権割合は地域の取引慣行に基づき、一般的に30%から40%程度とされることが多いです。

借家権価格 = 建物価格 x 借家権割合

差額方式: 対象物件の賃料と市場賃料の差額を資本還元して算定します。実際に支払っている賃料が市場賃料よりも低い場合（いわゆる「割安な賃料」の場合）、その差額から生じる経済的利益が借家権の価値として認識されます。

借家権価格 = （市場賃料 - 実際の賃料） x 一定期間

算定手法2: 移転補償方式

移転補償方式は、借主が移転に際して実際に負担する費用を積み上げて立退料を算定する方法です。具体的には以下の費用を合算します。

算定手法3: 総合方式

総合方式は、借家権価格方式と移転補償方式を総合的に考慮して立退料を算定する方法です。実務では、いずれか一方の方式だけでは不十分な場合が多いため、両方の結果を踏まえて総合的に判断します。

不動産鑑定士は、以下の要素を総合的に考慮して最終的な立退料を判定します。

• 正当事由の強さ（貸主側・借主側の事情のバランス）
• 借家権の経済的価値
• 移転に伴う実費
• 営業補償・得意先喪失補償の必要性
• 借主の精神的負担
• 当該地域の立退料の慣行

具体的な計算例

ケース1: 住居（賃貸マンション）

前提条件:

• 月額賃料: 12万円
• 敷金: 2か月分（24万円）
• 居住年数: 8年
• 移転先の想定: 同等条件のマンション

立退料の算定:

家賃の約10か月分に相当する金額です。

ケース2: 店舗（飲食店）

前提条件:

• 月額賃料: 30万円
• 営業年数: 15年
• 月額売上: 300万円
• 月額営業利益: 50万円
• 移転に伴う休業期間: 3か月

立退料の算定:

家賃の約47か月分（約4年分）に相当する金額です。飲食店は立地に強く依存する業態であるため、得意先喪失補償が大きな割合を占めます。

正当事由と立退料の関係

正当事由の判断要素

立退料の金額は、正当事由の強さと密接に関連しています。正当事由が強ければ立退料は低くなり、正当事由が弱ければ立退料は高くなります。

正当事由の強さと立退料の目安

立退料に関する判例の傾向

裁判例から見る立退料の水準

裁判例では、立退料の金額は個別の事情に応じて幅広い範囲で認定されています。以下に傾向を整理します。

特に注目すべき判例として、銀座や表参道などの一等地における店舗の立退事案では、数億円の立退料が認定されたケースもあります。これは、立地に起因する集客力が失われることによる損害が極めて大きいためです。

鑑定評価を依頼する際のポイント

貸主側の場合

建物の明渡しを求める貸主が鑑定評価を依頼する場合、以下の点に注意してください。

• 明渡しの理由（正当事由）を鑑定士に明確に伝える
• 建替え計画がある場合は計画の概要を提供する
• 借主の使用状況を可能な限り把握しておく
• 弁護士と連携して、法的な戦略と整合した鑑定を依頼する

借主側の場合

立退きを求められている借主が鑑定評価を依頼する場合、以下の点を整理しておきましょう。

• 現在の賃貸借条件（賃料、契約期間、更新の経緯）
• 営業年数、売上、利益の推移（店舗の場合）
• 得意先の状況（固定客の割合、立地への依存度）
• 移転に伴って発生する具体的な費用の見積もり
• 移転先の候補とその条件

収益還元法の考え方が立退料の算定にも関連します。詳しくは収益還元法をわかりやすく解説もご覧ください。

立退料と他の費用の関係

立退料と賃料の鑑定評価

立退料の算定は、賃料の鑑定評価と密接に関連しています。特に、借家権価格の差額方式では、市場賃料と実際の賃料の差額が計算の基礎となるため、賃料の鑑定評価が前提として必要になります。

賃料の鑑定評価では、差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法の4つの手法が用いられます。これらの手法は継続賃料の鑑定評価に適用されるものであり、立退料の算定の際にも間接的に活用されます。

立退料の税務上の取り扱い

立退料は、支払う側と受け取る側で税務上の取り扱いが異なります。

試験での出題ポイント

立退料と鑑定評価の関係は、鑑定士試験においても重要なテーマです。

短答式試験

論文式試験

• 正当事由と立退料の関係: 正当事由の判断要素と、立退料がその補完として果たす役割の論述
• 借家権価格の算定: 借家権の取引慣行がある場合とない場合の評価手法の違い
• 賃料の鑑定評価手法の適用: 継続賃料を求める4手法の特徴と適用上の留意点

暗記のポイント

借地借家法第28条の要点

立退料の算定手法

継続賃料の鑑定評価手法（暗記必須）

頭文字をとって「さ・り・ス・ち」と覚えましょう。

まとめ

立退料の金額は、物件の用途、正当事由の強さ、借主の個別的事情など、多くの要素によって大きく変動します。住居であれば家賃の6か月分から12か月分程度、店舗であれば24か月分以上が一つの目安ですが、個別の事情によってはこの範囲を大きく超えることもあります。

不動産鑑定士は、借家権価格方式、移転補償方式、総合方式などの手法を用いて、個別の事情を詳細に分析したうえで合理的な立退料を算定します。特に店舗の立退料は高額になりやすく、鑑定評価によって適正な金額を把握することが、貸主・借主双方にとって重要です。

立退きの問題に直面している方は、弁護士と不動産鑑定士の双方に早めに相談し、法的な対応と経済的な評価の両面から適切な対策を講じることをおすすめします。

収益還元法の考え方は立退料の算定にも関連します。収益還元法をわかりやすく解説や不動産鑑定が必要な5つのケース｜相続・離婚・売買・訴訟・担保もあわせてご覧ください。