不動産鑑定における耐用年数とは？経済的残存耐用年数
原価法の減価修正で使う耐用年数の概念を解説。「耐用年数＝経過年数＋経済的残存耐用年数」の関係式、経済的残存耐用年数を判定する3つの減価要因（物理的・機能的・経済的）、法定耐用年数との違い、大規模修繕による延長効果を整理。
Knowledge for Appraisers
鑑定士記事
学習や試験対策に役立つ記事を、読みやすい形でまとめています。
全716本
最新: 2026/01/18
最新の記事
不動産鑑定における耐用年数とは？経済的残存耐用年数
原価法の減価修正で使う耐用年数の概念を解説。「耐用年数＝経過年数＋経済的残存耐用年数」の関係式、経済的残存耐用年数を判定する3つの減価要因（物理的・機能的・経済的）、法定耐用年数との違い、大規模修繕による延長効果を整理。
読む不動産鑑定における純収益とは？総収益と総費用の整理
収益還元法の基礎となる純収益（総収益−総費用）の算定方法を解説。賃貸用不動産の総収益（支払賃料・保証金運用益等）と総費用（維持管理費・公租公課等）の構成項目、償却前・償却後の違い、直接還元法とDCF法での取扱いの差を整理。
不動産鑑定における割引率とは？還元利回りとの違い
DCF法で将来収益を現在価値に割り引く「割引率」の定義を解説。還元利回りとの違いの本質（収益見通しで考慮済みの変動予測を除く点）、リスクフリーレート＋リスクプレミアムの考え方、ゴードン成長モデルR=Y-gの関係式を整理。
不動産鑑定における近隣地域とは？標準的使用の把握
対象不動産の価格形成に直接影響する「近隣地域」の定義・範囲の判定方法を解説。河川・道路・行政区域などの境界要素、標準的使用と最有効使用の関係、類似地域・同一需給圏との位置づけ、近隣地域は変化するという基準の規定を整理。
不動産鑑定における最有効使用の判定プロセス
「合理的かつ合法的な最高最善の使用方法」である最有効使用の判定プロセスを解説。5つの要件、標準的使用との関係、更地と建物及びその敷地で判定が異なる理由、現行利用の継続vs取壊し・用途変更の比較考量の方法を整理します。
不動産鑑定における還元利回りとは？求め方の実務
直接還元法の計算式P=a/Rで使う還元利回り（キャップレート）の定義と5つの求め方を解説。割引率との本質的な違い（変動予測の含有の有無）、地域・用途・品等による水準の違い、最終還元利回りとの関係まで体系的に整理します。
不動産鑑定の正常価格とは？4つの価格概念の違い
鑑定評価基準が定める正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の4つの価格概念を比較表で整理。正常価格の前提となる「合理的な市場の4条件」や、各価格の適用場面・市場性の有無など、試験頻出の論点をわかりやすく解説します。
不動産鑑定における同一需給圏とは？範囲の決め方
対象不動産と代替関係が成立する圏域「同一需給圏」の定義と範囲の決め方を解説。住宅地は通勤圏、高度商業地は広域的、大工場地は全国規模など、用途別の特徴を整理。近隣地域・類似地域との包含関係や代替競争不動産の概念も解説。
不動産鑑定の鑑定評価額はどう決まるのか
原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法から求めた試算価格を、どのように調整して鑑定評価額を決定するのか。算術平均ではない調整プロセスの4つの手順、不動産類型ごとの説得力の違い、試算価格の乖離原因の分析方法を解説。
不動産鑑定の特定価格とは？法的手続きとの関係
証券化対象不動産・民事再生法・会社更生法など、特定価格が求められる3つの場面を解説。法令等の社会的要請により正常価格の前提条件を満たさない場合の評価の考え方、限定価格との違い、鑑定評価書への記載事項を整理します。
不動産鑑定の限定価格とは？発生する具体的な場面
隣接地の併合や借地権者の底地買取など、限定価格が発生する具体的な4つの場面を数値例つきで解説。正常価格との違いや「増分価値」の概念、増分価値の配分方法（均等配分・正常価格比率配分等）まで体系的に整理します。
不動産鑑定における地域要因とは？分析の実務
地域要因とは特定の地域に属する不動産の価格に全般的な影響を与える価格形成要因。住宅地は日照・交通・生活施設、商業地は商業集積・顧客流動性、工業地は交通輸送・労働力が中心です。地域分析での分析手順、取引事例比較法での比較が必要となる場面、地域要因の変動と標準的使用の関係も整理します。