2026/10/10 / 鑑定理論

分割鑑定評価とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

不動産の分割を前提として、分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする条件の鑑定評価です。つまり、広い土地を分けた後にできる一区画を、まだ分ける前に、それだけを見て評価します。

分割鑑定評価とは

広い敷地の一部を売って、残りに住み続けたい。そんなとき知りたいのは「売る部分はいくらか」「残る部分はいくらか」です。まだ一つの土地なのに、分けた後にできる区画を一つの不動産として評価する。この条件を付けた鑑定評価が分割鑑定評価です。併合鑑定評価と同じ項目に定められた対象確定条件で、分割線をどこに引くかで対象不動産の範囲が決まります。

まだ一つの土地でも、分けた後にできる区画を評価する。

評価するのは、分割後にできる一区画そのものです

分割鑑定評価の対象は、分ける前の土地全体でも、全体の価格を面積で割った数字でもなく、分けた後にできる区画そのものです。同じ土地を二つに分けても、道路に広く接する区画と奥まった区画では、形も使いやすさも変わり、価格は面積の比では出ません。だから、分割後の区画の所在と範囲を条件として図面で明確にします。分ける前の現実の利用状況とは違う条件なので、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかを確かめてから設定します。

同じ面積でも、道路への接し方と形が変われば別の不動産になる。

求める価格は基本的に正常価格で、限定価格と結び付けません

分割後の区画を単独のものとして見るので、その区画を普通の市場に出したらいくらか、つまり正常価格を求めるのが基本です。基準は限定価格を求める場合の例に「経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買」を挙げるだけですが、これは、無理な分け方で残りの土地の値打ちが下がるとき、その一部を取得する特定の相手にとってだけ成り立つ、市場が限定された価格と読めます。分割鑑定評価は何を対象にするかを決める条件で、限定価格はどの市場で見るかという価格の種類なので、条件から価格の種類が自動的に決まることはありません。

併合と同時に前提とすることもできます

基準は「併合又は分割を前提として」と書くだけで、両方を同時に前提にすることを禁じていません。土地の一部を切り出して隣地にくっつける依頼なら、分割と併合を同時に前提として条件を設定します。依頼目的に応じて必要な条件を組み合わせるのが対象確定条件の役目です。

不動産の併合又は分割を前提として、併合後又は分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を併合鑑定評価又は分割鑑定評価という。）。

出典: 総論第5章第1節

実務ではこう使う

一部売却や分譲を考えている依頼者に「切り出した後の区画」や「残る区画」の価格を示すときに設定します。評価書には、分割を前提とすること、分割後の画地の範囲と形状を図面で明示し、分割前の全体の価格とは別の数字であることを説明します。分割線の位置が少し動くだけで対象が変わるので、線の位置は依頼者と合意してから評価に入ります。