調査分析能力の範囲内での推定とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

調査分析能力の範囲内での推定とは

隣の町で、同じ工場排水の影響を受けた土地が、汚染のない土地より二割ほど安く取引されている事例がいくつもあるとします。それなら、専門家に土を調べてもらわなくても、対象の土地の減価も二割前後と見積もることができます。基準はこれを、依頼目的や依頼者の事情による制約があるときに、専門家の調査結果等の活用に代えて選べる道の一つとして認めています。ただし、勘で減価率を置くことは推定ではなく、客観的な推定ができると認められることが条件です。

似た事例がいくつもあれば、減価の程度を自分で客観的に見積もれる。

類似の事例から減価を客観的に予測できるときに推定できます

留意事項は、調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合を、ある要因について対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ、その要因が存することによる減価の程度等を客観的に予測して鑑定評価額に反映できると認められる場合、と定めています。「類似の事例がある」と「減価を客観的に予測できる」の二つがそろって初めて、鑑定士の能力の範囲内と言えます。事例が無いのに減価率を置いたり、事例はあっても減価の程度が読み取れなかったりすれば、推定ではなく当て推量になります。

推定の要件は客観性で、依頼者の同意は条件設定の側に付きます

基準は、想定上の条件又は調査範囲等条件を設定するためには条件設定に係る一定の要件を満たすことが必要であり、推定を行うためには客観的な推定ができると認められることが必要だ、と二つの要件を書き分けています。ただし書の文は「依頼者の同意を得て」から始まりますが、推定について要件として挙げられているのは客観性の一点です。同意は、依頼者の事情で評価に条件を付けるときに意味を持つもので、事例に基づく推定ができるかどうかは同意の有無で変わらない、と読めます。

条件を付ける道には依頼者の同意、推定する道には客観的な予測が要る。

原則は専門家の活用で、推定はその代わりに選べる道です

重大な要因が判明しないときの原則は、他の専門家が行った調査結果等の活用です。推定は、依頼目的や依頼者の事情による制約がある場合に、想定上の条件や調査範囲等条件の設定と並んで選べる代わりの道として位置づけられています。土壌汚染が存することによる価格形成上の影響の程度も、客観的な推定ができると認められるときは推定して鑑定評価を行うことができます。推定して評価したときは、その要因の評価上の取扱いと、自ら行った調査の範囲及び内容を、鑑定評価上の不明事項に係る取扱いとして報告書に記載します（総論第9章第2節）。

不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合とは、ある要因について対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該要因が存することによる減価の程度等を客観的に予測することにより鑑定評価額への反映が可能であると認められる場合をいう。

出典: 総論第8章 第6節

この場合、想定上の条件又は調査範囲等条件を設定するためには条件設定に係る一定の要件を満たすことが必要であり、また、推定を行うためには客観的な推定ができると認められることが必要である。

出典: 総論第8章 第6節

実務ではこう使う

近隣に同じ工場排水の影響を受けた土地の取引事例が複数あり、汚染による減価率が市場から読み取れるなら、専門家の詳細調査を待たずにその減価率を当てはめて評価できます。評価書には、推定の根拠にした事例と減価の程度の予測を書き、鑑定評価上の不明事項の取扱いとして明示します。事例が見つからず予測が立たない案件では、専門家の調査か調査範囲等条件の設定に切り替えます。

関連用語

• 他の専門家が行った調査結果等
• 価格形成要因からの除外