2026/10/10 / 行政法規

普通財産の交換とは？国有財産法での意味を図でわかりやすく解説

普通財産を他の財産と取り替えることです。土地・土地の定着物・堅固な建物に限り、国又は公共団体において公共用、公用又は公益事業の用に供するため必要があるときにでき、価額の差額が高価な方の価額の4分の1を超えるときはできません（27条）。

普通財産の交換とは

市が道路を広げたい土地が国有地で、国が庁舎用地に欲しい土地が市有地なら、売り買いを二度するより取り替えるほうが早い。こういう場面のために、普通財産は交換ができます。ただ、交換は代金が動かないぶん価額の見立てが甘くなりやすく、値打ちの違う物を取り替えれば国が損をします。そこで国有財産法は、交換できる財産の種類と目的を絞り、価額の差にも上限をつけました。両方の財産の鑑定評価が交換の成否を左右します。

どちらも公共のために要るから、売り買いせず交換できる。

対象は土地・定着物・堅固な建物で、公共の必要があるときです

27条1項本文は、対象を土地又は土地の定着物若しくは堅固な建物に限り、国又は公共団体において公共用、公用又は公益事業の用に供するため必要があるときに、それぞれ同じ種類の財産と交換できると定めます。堅固でない建物や動産は対象外で、目的が公共の必要でなければ交換自体ができません。堅固な建物を交換するときは、各省各庁の長が事前に会計検査院に通知します（27条3項）。

価額の差額が高価な方の4分の1を超えると、交換はできません

27条1項ただし書は、価額の差額がその高価なものの価額の4分の1を超えるときは交換できないとします。基準になるのは高価な方の価額で、安い方でも差額でもありません。この上限は公共の必要があっても外れません。条文に理由は書いていませんが、差額が大きい交換は実質的に売買に近く、代金を受け取らずに国の財産を渡すことになるためと読めます。

差額3,000万円は上限2,000万円を超える。公用に要っても交換できない。

4分の1以内の差額は、金銭で補足します

差額が上限の中に収まって交換できるときに、価額が等しくなければその差額を金銭で補足しなければなりません（27条2項）。順番は、まず4分の1の上限で交換の可否を決め、できるなら差額を金銭で埋める、です。金銭を足せば上限を越えられるという規定ではありません。交換差金は売払代金と同じく財産の引渡前に納付させます（31条1項）。

普通財産は、土地又は土地の定着物若しくは堅固な建物に限り、国又は公共団体において公共用、公用又は公益事業の用に供するため必要があるときは、それぞれ土地又は土地の定着物若しくは堅固な建物と交換することができる。ただし、価額の差額が、その高価なものの価額の四分の一を超えるときは、この限りでない。／前項の交換をする場合において、その価額が等しくないときは、その差額を金銭で補足しなければならない。

出典: 国有財産法 27条1項・2項

実務ではこう使う

交換の可否は両方の財産の価額で決まるので、国有地と民有地の双方の鑑定評価が依頼されます。差額が高価な方の4分の1を超えるかどうかで交換自体が成り立たなくなるため、評価額の根拠は特に慎重に書きます。交換に伴う差金の授受は、取引事例として扱うときに交換であることを事情として明示します。