2026/10/10 / 行政法規

登録住宅性能評価機関とは？住宅の品質確保の促進等に関する法律での意味を図でわかりやすく解説

国土交通大臣の登録を受けて、申請により住宅性能評価を行い、住宅性能評価書を交付する機関です（5条1項・7条）。つまり住宅を売る側・建てる側から独立した民間の第三者として、住宅の性能に成績を付ける役目を担います。

登録住宅性能評価機関とは

学校の成績を生徒が自分で付けたら、誰も信用しません。住宅の性能も同じで、売る会社や建てる会社が自分で「耐震等級3です」と言っても、買主には確かめようがありません。そこで国土交通大臣の登録を受けた民間の機関が、申請を受けて図面や現場を評価し、成績表である住宅性能評価書を交付します。登録の条件には、住宅を売ったり建てたりする事業者に支配されていないことが含まれ、採点する側の独立が制度の土台になっています。

売る側・建てる側に支配されない第三者だから、成績表を信じられる。

住宅を売る・建てる事業者に支配されていないことが登録の条件です

5条1項は、7条から10条までの規定により国土交通大臣の登録を受けた者を登録住宅性能評価機関と呼び、申請により住宅性能評価を行って住宅性能評価書を交付することができると定めています。9条1項は登録の基準として、区分ごとに必要な数の評価員がいること、住宅を設計・販売・媒介したり新築工事を請け負う住宅関連事業者に支配されていないこと、専任の管理者がいること、債務超過でないことを挙げ、基準を満たせば登録しなければならないとしています。登録は5年ごとの更新制です（11条、施行令1条）。評価書には省令で定める標章を付し、何人も登録機関が交付する場合を除いてこの標章や紛らわしい標章を付してはなりません（5条3項）。

評価員は、資格を持ち登録講習機関の講習を修了した者から選任します

13条は、登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価を行う住宅の区分に応じて別表に掲げる者に該当し、かつ、国土交通大臣の登録を受けた登録講習機関が行う講習の課程を修了した者のうちから評価員を選任しなければならないと定めています。別表が挙げるのは、住宅の区分に応じた一級建築士、二級建築士、木造建築士、またはこれらと同等以上の知識および経験を有する者で、不動産鑑定士の資格そのものは挙げられていません。建築士の資格は入口の条件で、住宅性能評価の方法を学ぶ講習の修了がそれに加わります。資格によって講習を免除する定めはなく、一級建築士であっても講習を修了していなければ評価員にはなれません。

資格に講習の修了が加わって、はじめて評価員になれる。

住宅型式性能認定を行うには、別の登録が要ります

31条1項は、住宅型式性能認定を行えるのは、44条から46条までの規定により国土交通大臣の登録（型式認定の業務の種別に係るもの）を受けた者としています。住宅性能評価の登録は一棟ごとの住宅を評価する業務の登録で、型式の単位で認定する業務とは別の制度です。同じ法人が両方を行うには、それぞれの登録を受ける必要があります。

事業の譲渡や相続、合併、分割があれば地位を承継します

12条1項は、登録住宅性能評価機関が事業の全部を譲渡し、または相続、合併、分割があったときは、譲り受けた者や相続人、合併後の法人などがその地位を承継すると定めています。ただし承継する者が8条の欠格事由に当たるときは承継しません。承継した者は遅滞なく国土交通大臣に届け出ます（12条2項）。

第七条から第十条までの規定の定めるところにより国土交通大臣の登録を受けた者（以下「登録住宅性能評価機関」という。）は、申請により、住宅性能評価（設計された住宅又は建設された住宅について、日本住宅性能表示基準に従って表示すべき性能に関し、評価方法基準に従って評価することをいう。）を行い、国土交通省令・内閣府令で定める事項を記載し、国土交通省令・内閣府令で定める標章を付した評価書（以下「住宅性能評価書」という。）を交付することができる。

出典: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 5条1項

実務ではこう使う

鑑定評価で住宅の性能を確認するとき、評価書の交付元が登録住宅性能評価機関であることと、その登録番号を確かめます。機関は住宅関連事業者から独立していることが登録の条件なので、売主の系列会社が出した「性能証明」のようなものとは信頼度が違います。評価員を務めるのは講習を修了した一級建築士などの建築士で、鑑定士は評価書を読む側として、その等級を個別的要因の判断に使います。