2026/10/10 / 鑑定理論

契約上の条件又は使用目的の変更に伴う賃料改定とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

借地の契約上の条件や使用目的が変わることに伴って継続賃料を改定する場合の鑑定評価で、変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を、通常の実際支払賃料の改定を想定した賃料に加算して決定します。つまり、いつもの改定で出した地代に、土地の使い道が広がった分の一部を上乗せします。

契約上の条件又は使用目的の変更に伴う賃料改定とは

木造の家を建てる約束で借りていた土地に、借地人が鉄筋コンクリートの店舗ビルを建てたいと申し出たとします。地主が承諾すれば、同じ土地でもできることが増え、土地の値打ちも上がります。その値打ちの上がり分を地代にどう反映させるかが問題になります。契約は続いているので、新しく貸すときの賃料を求めるのではなく、続いている契約の地代を改定する場面です。基準は、通常の改定で出す地代に、増えた値打ちのうち適切な部分に見合う賃料を加算する、と定めています。

木造からコンクリートの店舗ビルへ。通常の改定地代に、広がった使い道の分を上乗せする。

続いている契約の改定なので、継続賃料です

賃貸借等が継続中の宅地で、契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価は、各論第2章第1節の「継続賃料を求める場合」の中に置かれています。条件が変わるからといって新しい契約を結び直すわけではなく、同じ当事者の間で同じ土地の賃貸借が続きます。だから求めるのは特定の当事者間で成立する継続賃料で、新たな賃貸借で成立する新規賃料ではありません。土台になるのは「前記2．」、つまり継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合を想定した賃料です。

加算するのは、増分のうち適切な部分に即応する賃料です

変更に伴って宅地及び地上建物の経済価値は増えますが、基準が加算を求めるのは、その増分の全部ではなく「適切な部分」に即応する賃料です。基準は理由を書いていませんが、増分は貸主が承諾したことと借主がビルを建てる投資をすることの両方で生まれるので、全部を地代に乗せると借主の投資の成果まで貸主が取ることになる、と読めます。どこまでが適切かは、次の三つの事項をふくめて総合的に勘案して決めます。

増えた値打ちの全部ではなく、貸主に見合う適切な部分だけを地代に直す。

九つの事項のほかに、特に三つを勘案します

この場面では、実際支払賃料の改定で見る総合的勘案事項の九つのほか、特に、賃貸借等の態様、契約上の条件又は使用目的の変更内容、条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこれらの額、の三つを総合的に勘案します。九つの事項は土台の地代を決めるために引き続き要り、三つは上乗せの部分を決めるために加わります。何がどう変わるのかを見ないと増分が測れず、承諾料がまとまった額で支払われるなら、その分だけ地代に乗せる部分が小さくなり得るからだと考えられます。

土台の九項目に、態様・変更内容・承諾料の三つを加えて考える。

契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件又は使用目的の変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を前記2．を想定した場合における賃料に加算して決定するものとする。

出典: 各論第2章第1節

実務ではこう使う

木造住宅の借地を鉄筋コンクリート造の店舗ビル用に条件変更する案件では、まず通常の改定として差額配分法や利回り法などで現行地代の改定額を出します。次に、堅固化で土地の利用価値がどれだけ上がるかを更地価格や地代水準の差から把握し、そのうち貸主に帰属させるべき部分を地代に直して加算します。支払われる条件変更承諾料の額と、変更後の契約の態様や特約は評価書に明記します。