2026/10/10 / 行政法規

換地処分の公告とは？土地区画整理法での意味を図でわかりやすく解説

換地処分があった旨を都道府県知事（国土交通大臣が施行するときは大臣）が知らせる公告です。つまり、区画整理の効果が街全体でいつ切り替わるかを決める合図で、公告の翌日から換地が従前の宅地とみなされます。

換地処分の公告とは

換地処分は施行者から地主一人ひとりへの通知なので、届く日は人によってまちまちです。それでは新しい土地にいつ切り替わったのかが街全体でそろわないので、知事が「換地処分があった」と公告し、その日を基準に効果を一斉に発生させます。公告の翌日に、換地が従前の宅地とみなされ、保留地は施行者のものになり、清算金が確定し、できあがった道路や公園は市町村の管理に移ります。逆に、換地を定めなかった従前の宅地の権利は、公告の日が終わる時に消えます。施行地区内の建築行為の制限も、この公告がある日までです。

公告の翌日の朝、換地・保留地・清算金・道路の管理がいっせいに切り替わる。

効果は公告の翌日に生まれ、消える権利は当日の終了時に消えます

換地計画で定められた換地は、公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされます。所有権も抵当権も、昔の土地に付いていたものがそのまま換地に付いたことになります。保留地を施行者が取得する時、参加組合員が宅地を取得する時、清算金が確定する時も、すべて同じ翌日です。一方、換地を定めなかった従前の宅地の権利は、公告があった日が終了した時に消滅します。古い権利が当日のうちに消え、新しい権利が翌日から始まるので、二つが重なる瞬間がありません。

地役権は換地に移さず、従前の宅地の上にそのまま残ります

通行や引水の地役権は、その土地の位置と結び付いた権利です。換地に移してしまうと、通り道でも水路でもない場所に地役権が付くことになり、意味を失います。だから施行地区内の宅地の地役権は、公告の翌日以後もなお従前の宅地の上に残ります。区画整理で新しい道路ができて通る必要がなくなった、というように行使する利益がなくなった地役権だけが、公告の日が終了した時に消滅します。

通り道の地役権は、換地に移さず元の場所に残る。

公共施設は市町村が管理し、登記は施行者がまとめて申請します

事業でできた道路や公園は、公告の翌日にその所在する市町村の管理に属します。その用地も、原則として翌日に管理すべき者に帰属します。登記については、施行者が公告後に登記所へ通知し、土地や建物の変動に係る登記を遅滞なく申請または嘱託します。施行者の登記が終わるまで、施行地区内の土地・建物には他の登記ができません。公告前に登記原因が生じたことを確定日付のある書類で証明した場合だけが例外です。

登記は施行者がまとめて申請し、それが終わるまで他の登記は待つ。

前条第四項の公告があつた場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があつた日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、換地計画において換地を定めなかつた従前の宅地について存する権利は、その公告があつた日が終了した時において消滅するものとする。

出典: 土地区画整理法 104条1項

実務ではこう使う

換地処分の公告後、施行者がまとめて登記を申請するまでの間は、施行地区内の土地の売買や抵当権設定の登記が止まります。取引や融資のスケジュールを組むときは、公告の日と登記完了の見込みを施行者に確認します。公告後は地番と地積が新しくなるので、評価書の対象不動産の表示もこれに合わせます。