2026/10/10 / 行政法規

換地計画とは？土地区画整理法での意味を図でわかりやすく解説

施行者が施行地区内の宅地について換地処分を行うために定める計画で、換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細、保留地その他の特別の定めをする土地の明細を定めます。つまり、どの宅地にどの換地を与え、清算金をいくらにし、どこを保留地にするかを一筆ごとに書いた割当表です。

換地計画とは

事業計画が街全体の設計書なら、換地計画は一人ひとりの土地の割当表です。工事で街の骨組みができても、「あなたの土地はここ、面積はこれだけ、差額はいくら」が決まらなければ、誰も新しい土地を自分のものにできません。施行者はこの割当を換地計画としてまとめ、換地処分はその計画のとおりに行います。換地計画の内容は事業計画と抵触してはならず、施行地区が工区に分かれていれば工区ごとに定めることもできます。

事業計画が街の設計書なら、換地計画は一筆ごとの割当表。

換地計画には、換地設計や清算金明細など四つを定めます

換地設計は、施行地区全体でどの従前の宅地をどこに移すかを図面にしたものです。各筆換地明細は、一筆ごとに従前の宅地と換地の地番や地積を対応させた表です。各筆各権利別清算金明細は、一筆ごと、権利ごとに徴収または交付する清算金の額を書いた表です。保留地その他の特別の定めをする土地の明細は、換地として誰にも与えず施行者が取得する土地（保留地）などを書いたものです。個人施行者・組合・区画整理会社は事業の費用に充てるためや定款などで定めた目的のために保留地を定められ、都道府県・市町村などの公的な施行者は、施行後の宅地の価額の総額が施行前を超える差額の範囲内でしか定められません。

換地計画の四つの中身。図面、一筆ごとの表、清算金の表、保留地。

組合や市町村などの施行者は、都道府県知事の認可を受けます

換地計画は、誰が施行者かで決め方が違います。個人施行者、組合、区画整理会社、市町村、機構等が施行者のときは、換地計画について都道府県知事の認可を受けなければなりません。このうち個人施行者・組合・区画整理会社の申請は、市町村長を経由して行います。都道府県が施行者のときは自ら定めるので認可はなく、国土交通大臣の施行も同じです。知事は、手続や内容が法令に違反していたり、事業計画と抵触していたりしなければ認可しなければなりません。ただし、換地計画の区域に市街地再開発事業の施行地区が含まれるときは、その施行に支障がないと認めるときでなければ認可できません。

組合や市町村の換地計画は、知事の認可を受けて決まる。

個人施行者以外は2週間縦覧し、意見書は施行者へ出します

個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとするとき、あらかじめ縦覧の日・場所・時間を公告したうえで、2週間公衆の縦覧に供します。利害関係者は、縦覧期間内に施行者へ意見書を提出できます。事業計画の意見書が都道府県知事宛てで期限が縦覧満了の翌日から2週間なのに対し、換地計画は施行者宛てで期限が縦覧期間内です。個人施行者は縦覧の代わりに、換地計画の区域内の宅地の所有者と借地権者など関係権利者の同意を得ます。都道府県・市町村・国土交通大臣・機構等の公的な施行者は、縦覧する換地計画を作るときと意見書を審査するときに土地区画整理審議会の意見を聴き、学校や鉄道用地などの宅地に位置・地積等の特別の考慮を払って換地を定めるときや保留地を定めるときは審議会の同意を得ます。

施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、施行者が個人施行者、組合、区画整理会社、市町村又は機構等であるときは、国土交通省令で定めるところにより、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

出典: 土地区画整理法 86条1項

実務ではこう使う

換地計画の図書は施行者の主たる事務所に備え付けられ、利害関係者は閲覧や謄写を請求できます。評価では、換地設計図で対象地の換地の位置と地積を確かめ、各筆各権利別清算金明細で清算金の徴収・交付額を読み取ります。清算金は換地処分の公告の翌日に確定するので、徴収される額は換地の価格から差し引き、交付される額は上乗せして考えます。