2026/10/10 / 行政法規

保留地とは？土地区画整理法での意味を図でわかりやすく解説

換地計画で、一定の土地を換地として定めないで、施行者の手元に残す土地です。つまり、地主の誰にも割り当てず、売って事業費に充てるなどのために取っておく土地で、換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得します。

保留地とは

区画整理では、地主全員が土地を少しずつ出し合います。出し合った土地の多くは道路や公園になりますが、一部をまとめて宅地として残し、売ったお金を工事費に充てることがあります。この、誰の換地にもせず施行者が残しておく土地が保留地です。街区が整った直後に分譲されるので、新しくできた住宅地で「保留地分譲」の看板を見かけることがあります。どんな目的で、どれだけ残せるかは、施行者が民間か公的かで違います。

誰の換地にもせず、施行者が残して売る土地。

民間の施行者は、事業費か規準・規約・定款の目的のために定めます

個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社が施行する事業の換地計画では、事業の施行の費用に充てるため、または規準、規約もしくは定款で定める目的のため、一定の土地を換地として定めないで保留地とすることができます。規準は一人で施行する個人施行者と区画整理会社、規約は数人で共同する個人施行者、定款は組合の決まりごとです。自分たちの土地を自分たちで整理する事業なので、集会所の用地にするといった事業費以外の目的でも、あらかじめ決まりごとに書いておけば保留地にできます。残せる価額に上限はありません。

公的施行者は、増えた価額の範囲で事業費のためだけに定めます

都道府県・市町村、国土交通大臣、都市再生機構などが施行する事業の換地計画では、施行後の宅地の価額の総額が施行前の総額を超える場合に限り、その差額に相当する金額を超えない価額の土地を、事業費に充てるために保留地とすることができます。役所の事業は住民の土地を強制的に組み込むので、地主の土地を目減りさせてよいのは事業で生まれた値上がり分の範囲までとし、使いみちも事業費に限る縛りがあります。定めるには、地主の代表からなる土地区画整理審議会の同意も要ります。

組合は定款の目的でも、役所は値上がり分の範囲で事業費だけ。

換地処分の公告の翌日に、施行者が取得します

保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得します。誰かの土地を引き継ぐのではなく、施行者が新しい所有者として初めて持つ（原始取得する）扱いです。分譲を受けた買主が所有者になるのはその後で、施行者から買うことで取得します。公的施行者は、取得した保留地を、定めた目的に合うように、施行規程で定める方法に従って処分します。

公告の翌日に施行者が取得し、その後に買主へ。

第三条第一項から第三項までの規定により施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、又は規準、規約若しくは定款で定める目的のため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができる。

出典: 土地区画整理法 96条1項

実務ではこう使う

保留地は区画整理の中で新しく売りに出る宅地で、街区が整った直後に分譲されるため、その地域の新規供給の目安になります。換地処分の公告までは登記がなく、施行者との契約で買う形になるので、評価や融資では、対象が保留地であることと、施行者の分譲条件を確かめます。