2026/10/10 / 行政法規

評価員とは？土地区画整理法での意味を図でわかりやすく解説

都道府県知事又は市町村長が、土地又は建築物の評価について経験を有する者3人以上を、土地区画整理審議会の同意を得て選任する非常勤の職です。つまり、清算金・保留地・減価補償金のもとになる土地の価額を決めるときに、施行者が意見を聴く外部の専門家です。

評価員とは

区画整理では、元の土地（従前の宅地）を新しい区画（換地）に置き換えるので、両方の値段がつり合わなければ差額を清算金でやり取りします。値段の付け方ひとつで、地主ごとの損得が動きます。そこで都道府県や市町村などの公的施行者は、土地の評価に経験のある人を評価員として3人以上選び、その意見を聴いてから土地や権利の価額を決めます。選ぶときには土地区画整理審議会（地主の代表が集まる会議）の同意が要り、評価員は非常勤です。不動産鑑定士が選ばれることが多く、鑑定士の仕事が区画整理と直接つながる場面です。

土地の値段を決める前に、評価員3人の意見を聴く。

選ぶのは知事又は市町村長で、審議会の同意が要ります

評価員を選任するのは都道府県知事又は市町村長です。事業ごとに、土地又は建築物の評価について経験を有する者を3人以上、審議会の同意を得て選びます。3人以上とするのは一人の見方に偏らないためで、審議会の同意が要るのは、値段で損得の動く地主の代表が納得した人に評価させるためです。審議会の委員の中から選ばなければならないという決まりはなく、外の専門家を選べます。国土交通大臣の事業では大臣が、都市再生機構や地方住宅供給公社の事業ではその理事長が選任します。

市長が選んだ3人に、地主の代表が集まる審議会が同意する。

清算金・保留地・減価補償金を決めるとき、意見を聴きます

施行者が評価員の意見を聴かなければならないのは、換地計画で清算金や保留地を定めるときと、減価補償金を交付するときです。どれも土地の価額から金額が決まるので、その土台となる土地及び土地について存する権利の価額（立体換地なら建築物の部分の価額も）を評価するときに意見を聴きます。価額を定めるのは施行者で、評価員は意見を述べる立場です。評価員が値段を決めるのではありません。

評価員がいるのは公的施行者の事業だけです

評価員の定めがあるのは、都道府県・市町村、国土交通大臣、機構等の事業だけです。組合、個人施行者、区画整理会社の事業には、評価員も審議会もありません。民間の施行では、宅地とその権利の価額の評価の方法を定款や規準・規約に自分たちで書き、そのとおりに評価します。公的施行は地主が自分で決めた仕組みではないので、外の専門家の意見と地主の代表の同意という二重の仕組みで公平さを保ちます。

公的施行は評価員の意見、組合施行は定款で決めた評価の方法。

都道府県知事又は市町村長は、都道府県又は市町村が第三条第四項の規定により施行する土地区画整理事業ごとに、土地又は建築物の評価について経験を有する者三人以上を、審議会の同意を得て、評価員に選任しなければならない。

出典: 土地区画整理法 65条1項

実務ではこう使う

評価員には不動産鑑定士が選ばれることが多く、従前の宅地と換地の価額を路線価式などで評価して、清算金の計算のもとを作ります。評価員が採用した評価の方法は、その地区の土地の価格の見方そのものになるので、区画整理に関わる土地を評価するときは、公示価格や取引事例と並ぶ資料として確かめます。