2026/10/10 / 行政法規

土地区画整理事業とは？土地区画整理法での意味を図でわかりやすく解説

都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善と宅地の利用の増進を図るために行う、土地の区画形質の変更と公共施設の新設又は変更に関する事業です。つまり、役所が土地を買い上げるのではなく、地主が土地を少しずつ出し合って道路や公園を通し、残りを形の整った宅地に組み替えて返す事業です。

土地区画整理事業とは

昔の集落や畑がそのまま家に変わった地域には、車がすれ違えない細い道の奥に、旗ざおのような形の土地や道に接していない土地が残っています。一軒ずつ建て替えても道は広がらず、下水も公園も入りません。そこで一帯の土地をいったん持ち寄り、道路や公園の用地を地主が少しずつ出し合ったうえで、残りを形の整った宅地に組み替えて地主に返します。これが土地区画整理事業で、役所が土地を買い上げるのではなく、地主が土地を出し合って地主に戻す点が最大の特徴です。返ってくる整った土地を換地、出し合って減った分を減歩と呼びます。

土地を買い上げるのではなく、地主が出し合って整った宅地を受け取る。

行える土地は市街化区域ではなく、都市計画区域の中です

事業の対象は都市計画区域内の土地です。区画整理は都市計画法の市街地開発事業の一つで、都市計画が働く範囲が都市計画区域だからです。市街化区域に限られず、区域区分のない都市計画区域でも行えます。目的は公共施設の整備改善と宅地の利用の増進の二つで、手段は土地の区画形質の変更、つまり土地の形や境目を組み替えることと、道路や公園といった公共施設の新設又は変更です。この法律の宅地は、公共施設の用に供されている国や地方公共団体の土地以外の土地を指すので、畑も山林も宅地に含まれます。

施行者は個人から国土交通大臣まで七種類あります

事業を施行する者を施行者と呼び、七種類あります。宅地の所有権や借地権を持つ人が一人で、又は数人共同して行う個人施行者、その人たちが7人以上で設立する土地区画整理組合、その人たちを株主とする区画整理会社が民間の三つです。都道府県・市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が公的な四つです。隣の数軒で私道を整える小さな事業から、災害の後に国が乗り出す事業まで幅があるので、担い手も幅を持たせています。

民間の三つと公的な四つで、施行者は七種類。

施行区域の土地の事業は、都市計画事業として施行します

施行地区は事業を実際に行う土地の区域で、施行区域は都市計画法12条2項により都市計画に定められた区域です。都市計画に施行区域が定められた土地の事業は、誰が施行しても都市計画事業として施行します。個人や組合が施行区域の外で行う事業は、都市計画事業にはなりません。事業に関する都市計画は市町村が定め、施行区域の面積が50ヘクタールを超えて国の機関や都道府県が施行すると見込まれるものだけ都道府県が定めます。

都市計画に定めた施行区域の中なら、都市計画事業になる。

この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。

出典: 土地区画整理法 2条1項

実務ではこう使う

区画整理が終わった街区は、道路が広がり形の整った宅地になるため、街路条件や画地条件が一段よくなります。施行中の地区では、仮換地の指定の状況と清算金の見込みを個別的要因として確かめます。換地処分の前後で地番や地積が変わるので、登記事項証明書と換地明細を突き合わせてから評価書を書きます。