2026/10/10 / 行政法規

換地処分とは？土地区画整理法での意味を図でわかりやすく解説

換地計画のとおりに換地を確定させるため、施行者が関係権利者に換地計画で定めた関係事項を通知して行う処分です。つまり、区画整理の仕上げとして、新しい土地を正式に本人のものと決める手続です。

換地処分とは

区画整理の工事の間、地主は仮換地という仮の土地を使い、登記簿は昔の土地のままです。工事が終わると、施行者が地主一人ひとりに「あなたの新しい土地はここ、清算金はこの額」と書いた通知を出します。この通知が換地処分で、ここで初めて新しい土地（換地）が本人のものと決まります。仮換地の指定が工事の間の仮の使い分けなら、換地処分は権利の確定です。通知のあと知事が公告し、その翌日から換地が従前の宅地とみなされます。

工事が終わったら、施行者が一人ひとりに通知して換地を確定させる。

換地処分は通知で行い、公告するのは都道府県知事です

換地処分は、施行者が関係権利者に換地計画で定めた関係事項を通知して行います。通知する相手は地主や借地権者など一人ひとりで、世の中に向けた公告ではありません。通知を終えた個人施行者・組合・区画整理会社・市町村・機構等は、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ます。届出を受けた都道府県知事が、換地処分があった旨を公告します。国土交通大臣が施行する事業なら、大臣が自分で公告します。施行者が通知し、知事が公告するという役割分担です。

施行者は通知して知事に届け出る。公告するのは知事。

原則は工事が全部終わった後で、定款の定めがあれば前でもできます

換地処分は、換地計画に係る区域の全部について工事が完了した後に、遅滞なく行うのが原則です。道路や公園の工事が終わらないうちに土地を確定させると、後で位置や面積を直せなくなるからです。ただし、規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがある場合は、工事が全部終わる前でも換地処分ができます。大きな事業で工事が長引くとき、確定できる所から先に確定させるための例外です。

原則は工事が全部終わってから。定款に定めがあれば前でもできる。

行政手続法第3章の聴聞や弁明の手続は適用しません

行政手続法第3章は、役所が不利益な処分をする前に聴聞や弁明の機会を与える決まりです。換地処分は土地を取り上げる処分に見えますが、その前に換地計画の縦覧と意見書の提出という独自の手続を踏んでいます。だから第3章の規定は適用しません。仮換地の指定や使用収益の停止も同じく適用除外です。

換地処分は、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知してするものとする。

出典: 土地区画整理法 103条1項

実務ではこう使う

換地処分の公告の前後で、対象不動産が従前の宅地なのか換地なのかが変わります。公告前の取引は従前の宅地の地番で登記され、実際には仮換地を使うという二重の状態なので、評価書には従前地・仮換地・換地予定の三つの表示を並べて記載します。施行者に換地処分の予定時期を確認しておくと、価格時点との前後関係を整理できます。