2026/10/10 / 行政法規

参加組合員とは？都市再開発法での意味を図でわかりやすく解説

公営住宅等を建設する者、不動産賃貸業者、商店街振興組合その他政令で定める者で、組合が施行する第一種市街地再開発事業に参加することを希望し、定款で定められて組合員となる者です。つまり、施行地区内に土地の権利を持たないのに、床を取得する約束で組合に加わる事業の相手方です。

参加組合員とは

商店街の店主と地主が市街地再開発組合をつくっても、ビルの建設費を自分たちだけで出すのは難しいものです。そこで、完成後の保留床を買ってくれる不動産会社や住宅供給の主体を、最初から組合の仲間に迎えます。この人たちは施行地区内に土地も借地権も持たず、権利証の代わりに負担金を持って組合に入ります。これが参加組合員で、組合員でありながら、地権者とは立場が違います。

地区に土地を持たないのに、床を取得する約束で組合に入る。

なれる者は法律と政令が列挙し、定款で定めて初めて組合員になります

法律が挙げるのは、公営住宅等を建設する者、不動産賃貸業者、商店街振興組合です。政令はこれに、地方公共団体やその出資で設立された一般社団法人・一般財団法人、地方住宅供給公社と日本勤労者住宅協会、そのほか参加に必要な資力と信用を有する者を加えています。該当するだけでは足りず、事業への参加を希望し、組合の定款で定められて初めて参加組合員になります。地区内の権利者は自動的に組合員になるのに対し、外から迎える者は組合員の総意である定款で選ぶ、という区別です。

賦課金は課されず、代わりに負担金と分担金を納めます

組合は事業の経費に充てるため、参加組合員以外の組合員に賦課金を課すことができます。賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地や借地の位置と地積を考慮して公平に定めるものなので、地区内に宅地を持たない参加組合員にはなじみません。そこで参加組合員は、権利変換計画に従って取得する施設建築物の一部等の価額に相当する負担金と、事業の経費に充てる分担金を納めます。分担金の額は、負担金の額と他の組合員の宅地や借地権の価額を考慮して、賦課金の額と均衡を失しないように定めます。

地区内の組合員には賦課金、参加組合員には負担金と分担金。

事業計画にも権利変換計画にも、意見書を出せます

組合の設立認可の申請があると事業計画が2週間縦覧され、事業に関係のある土地や物件について権利を有する者と参加組合員は、縦覧期間満了の日の翌日から起算して2週間を経過する日までに、都道府県知事に意見書を出せます。権利変換計画の縦覧でも、施行地区内の土地や物件に関し権利を有する者と参加組合員は、縦覧期間内に施行者へ意見書を出せます。施行地区内の権利者の全員の同意を得て権利変換計画を定める特則でも、参加組合員の同意まで要ります。床を取得する当事者として、権利者と並んで数えられているからです。

前条に規定する者のほか、住生活基本法第二条第二項に規定する公営住宅等を建設する者、不動産賃貸業者、商店街振興組合その他政令で定める者であつて、組合が施行する第一種市街地再開発事業に参加することを希望し、定款で定められたものは、参加組合員として、組合の組合員となる。

出典: 都市再開発法 21条

実務ではこう使う

参加組合員はデベロッパーや住宅供給公社などで、保留床を取得する立場から事業の採算に強い関心を持ちます。鑑定士は、負担金の基礎となる施設建築物の一部等の価額の評価で、分譲価格や賃料の市場性との整合を確かめます。定款で誰が参加組合員とされているかは、事業の資金計画を読むときの手がかりになります。