2026/10/10 / 鑑定理論

正常賃料とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料です。つまり、誰でも自由に借りに来られるまともな市場で、今から新しく借りるならいくらか、という家賃や地代です。

正常賃料とは

賃貸マンションの空室に「入居者募集」の貼り紙が出ると、家族連れや会社員など見知らぬ人が何組も内見に来て、周りの相場と見比べたうえで契約します。そこで決まる家賃には、身内だから安くするといった特別な事情は入っていません。基準はこの家賃を正常賃料と呼び、「正常価格と同一の市場概念の下」で「新たな賃貸借等の契約」において成立する賃料と定めています。市場概念とは、市場参加者が自由に参入・退出でき、取引形態が特別でなく、相当の期間公開されている、という正常価格の前提です。価格の世界の正常価格に、賃料の世界で対応するのが正常賃料です。

誰でも借りに来られる市場で、新しく結ぶ契約の家賃が正常賃料。

賃貸借等には、賃借権だけでなく地上権や地役権も含みます

基準は賃貸借等を、賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき不動産を使用し又は収益することと括弧書きで定めています。他人の土地に家を建てて地代を払う権利には、契約で借りる賃借権のほかに、物権として設定する地上権があります。隣の土地を通る、隣の土地から水を引くといった使い方の対価は、地役権に基づくものです。権利の名前は違っても、他人の不動産を使う対価という点は同じなので、どれに基づく契約でも新たに成立する適正な賃料は正常賃料です。

賃借権・地上権・地役権のどれに基づく契約でも、その対価は賃料。

契約で使い方が決まるので、最有効使用を前提とするとは限りません

正常価格の市場参加者は、対象不動産の最有効使用を前提に価値判断を行います。しかし宅地の正常賃料は、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する賃料として求めます（各論第2章第1節）。賃料は契約で定めた使い方の対価なので、駐車場として貸す契約なら、ビルが建てられる土地であっても駐車場としての賃料です。積算法の基礎価格も、契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、その契約条件を前提とする建付地としての価格を用います（総論第7章第2節留意事項）。市場概念が正常価格と同じであることと、最有効使用を前提にすることは別の話です。

契約で決めた使い方の対価だから、駐車場として貸すなら駐車場の賃料。

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。

出典: 総論第5章第3節

実務ではこう使う

新築の賃貸ビルの募集賃料や、新しく設定する地代を依頼されたら、正常賃料として求めます。積算法・賃貸事例比較法・収益分析法で試算賃料を出し、契約内容による使用方法を前提に決定します。評価書には、正常価格と同一の市場概念を前提とした新規賃料であることと、前提にした契約の使用方法を書きます。