2026/10/10 / 鑑定理論

水道光熱費とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用です。つまり、ビル一棟分の電気代や水道代を賃貸人が電力会社などに支払う分で、運営費用の一つです。

水道光熱費とは

賃貸ビルでは、貸している部屋の電気も、廊下やエレベーターの電気も、電力会社からの請求は建物一棟分でオーナーに届きます。この電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源の支払いが水道光熱費で、収益費用項目では運営費用の一つです。テナントからは貸室分を水道光熱費収入、共用部分の分を共益費収入として集めますが、費用の側はその両方を合わせた一棟分を載せます。集めた収入と支払った費用の差が、賃貸人が実質的に負担する分として運営純収益に現れます。

運営費用の二行目が水道光熱費。ビル一棟分の電気・水道・ガスの支払い。

費用の側は、共用部分と貸室部分を分けずに一つで載せます

定義は「対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用」で、共用部分と賃貸部分の区別がありません。電力会社への支払いは建物一棟でまとめて来るので、共用部分の電気代だけを費用から外す理由もありません。収入の側は、賃借人との契約で徴収する分を、賃貸部分に係る水道光熱費収入と、共用部分に係る共益費収入に分けて載せます。収入が二つに分かれていても、費用は一つの項目にまとめる、という組み立てです。

電力会社の請求は共用部も貸室も一枚。費用は分けずに全部載せる。

収入と費用を相殺せず、差は運営純収益に現れます

収益費用項目では、テナントから集めた水道光熱費収入・共益費収入と、支払った水道光熱費を、それぞれ別の行に載せます。集めた分と支払った分を差し引きして一つの数字にすることはしません。収入は満室想定、費用は実際に要する額なので、両方を見せることで賃貸人の実質的な負担と空室の影響が読めます。差額は、運営収益から運営費用を引いた運営純収益の中に入ります。

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用

出典: 各論第3章第5節

実務ではこう使う

電力・ガス・水道の支払実績を依頼者の収支資料から集計し、貸室部分の徴収分と共益費に含まれる共用部分の分を合わせた収入と対比して、賃貸人の実質負担が妥当な水準かを確かめます。テナントの直接契約になっている区画があれば収入・費用の両方から外します。