2026/10/10 / 鑑定理論

耐震性とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

建物が地震の揺れにどれだけ耐えられるかという性能です。基準は「耐震性、耐火性等建物の性能」として建物の各用途に共通する個別的要因に例示し、建築基準法に基づく耐震基準との関係と、建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく耐震診断の結果に特に留意するよう求めています。

耐震性とは

中古のマンションを探すと、不動産会社の広告に「新耐震基準」と書かれていることがあります。昭和56年6月に建築基準法の耐震基準が大きく強められ、それより前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で建てられているためです。鉄筋コンクリート造で頑丈そうに見えても、建てた当時の基準が古ければ、今の基準を満たしているとは限りません。基準はこの耐震性を「耐震性、耐火性等建物の性能」として建物の各用途に共通する個別的要因に例示し、留意事項は、耐震基準との関係と耐震診断の結果の二つに特に留意するよう求めています。

頑丈そうに見えても、建てた当時の耐震基準が古ければ今の基準を満たすとは限らない。

見るのは、耐震基準との関係と耐震診断の結果の二つです

一つ目は、建築基準法に基づく耐震基準との関係です。建てた当時に適用された基準が今の基準と同じか、それより古いかを見ます。確認済証の日付で分かるので、建築の年次と結び付いています。二つ目は、建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく耐震診断の結果です。旧耐震基準の建物でも、専門家が構造を調べて今の基準相当の強さがあると診断されれば評価は変わりますし、補強が必要と診断されれば、その工事費が価格から差し引かれます。建てた時の決まりと、今の建物を調べた答えの二つを揃えて、初めて耐震性が分かります。

建てた時の基準との関係と、今の建物を調べた診断の結果の二つで見る。

構造の種類だけでは、耐震性は決まりません

鉄骨鉄筋コンクリート造は木造より頑丈な構造ですが、頑丈な構造であることと、今の耐震基準を満たしていることは別です。旧耐震基準の時代に建てられた鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は、構造が堅固でも、今の基準で求める強さに届いていない場合があります。だから構造の種類を見て安心せず、いつの基準で建てられたかと、診断でどう判定されたかを確かめます。

築年数と耐震補強工事の有無が、価格に効きます

築年数は、どの耐震基準で建てられたかの目安になります。旧耐震基準の建物でも、鉄骨のブレースを入れるなどの耐震補強工事を済ませていれば、地震で使えなくなる不安が小さくなり、価格は補強前より高くなります。診断で補強が必要とされているのに未実施なら、買い手はその工事費と地震の危険を見込むので、利回りが上がり価格は下がります。同じ築年数の建物でも、補強の有無で価格に差がつく、ということです。

同じ旧耐震の建物でも、補強工事の有無で価格に差がつく。

建物の耐震性については、建築基準法に基づく耐震基準との関係及び建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく耐震診断の結果について特に留意する必要がある。

出典: 総論第3章第3節

実務ではこう使う

現地調査では、確認済証の日付で新耐震基準か旧耐震基準かを判定し、旧耐震なら耐震診断の報告書と補強工事の記録を依頼者に求めます。診断で補強が必要とされているのに未実施なら、補強費用の見積りを減価や利回りに反映させます。病院や店舗など一定規模以上の旧耐震の建物は診断と結果の報告が義務付けられているので、自治体が公表している内容も確かめます。