2026/10/10 / 鑑定理論

対象不動産の確定とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

鑑定評価の対象を、明確に他の不動産と区別し、特定することです。つまり、どこの土地や建物の、どの範囲を、どんな権利で値付けするのかを最初に決めます。

対象不動産の確定とは

「あの土地を評価してほしい」と頼まれても、それだけでは仕事は始まりません。塀のどちら側までがその土地なのか、建物も含めるのか、土地の所有権なのか借地権なのかで、値段はまったく違うからです。この「どこの、どの範囲の、どんな権利」を決めるのが対象不動産の確定です。基準は、これを価格時点、価格又は賃料の種類と並ぶ基本的事項の一つに置き、鑑定評価の最初に確定しなければならないとしています。

隣と区別して、どこまでを、どの権利で値付けするかを決める。

物的な範囲だけでなく、権利も確定します

基準は、土地や建物等を物的に確定するだけでなく、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利も確定する必要があると定めています。物的な確定とは、所在と範囲、つまり地番や面積、どの建物までを含めるかを決めることです。権利の確定とは、値付けする権利が所有権なのか、借地権や賃借権なのかを決めることです。同じ土地でも所有権と借地権では値段が別物なので、片方を決めただけでは値付けの対象は定まりません。

所在と範囲（物的事項）を決め、どの権利を値付けするか（権利の態様）も決める。

最終の確定は、現実の利用状況と照合して行います

依頼書や登記の内容と、現地の実際の姿は、ずれていることがよくあります。図面には無い増築部分がある、隣の塀が境界を越えている、登記上は自用なのに一部を人に貸している、といったことです。だから基準は、依頼目的及び条件に照応する対象不動産と、その不動産の現実の利用状況とを照合して確認する実践行為を経て、最終的に確定すると定めています。照合する相手は「現実の利用状況」であって、その土地の一番よい使い方ではありません。一番よい使い方（最有効使用）を判定するのは、確定が済んだ後の個別分析の仕事です。

図面と現地を照らし合わせてから、最終的に確定する。

確定のために付ける条件が対象確定条件です

建物が建っているのに土地だけを更地として評価してほしい、といった依頼では、現実の状態のままでは対象が決まりません。そこで依頼目的に応じて、どの状態で対象を切り取るかの条件を付けます。これが対象確定条件で、現実の状態をそのまま所与とすることも条件の一つです。どの条件で切り取ったかで鑑定評価額は変わるので、条件は依頼者と契約で合意し、評価書に明記します。

対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。

出典: 総論第5章第1節

実務ではこう使う

依頼を受けたら、登記事項証明書、公図、建物図面で所在と範囲を押さえ、権利部と賃貸借契約書で所有権以外の権利の有無を確かめます。次に現地で、増築や越境、占有者の有無など実際の利用状況を見て、図面と食い違えば依頼者に確認します。依頼目的に照らして対象を整理したうえで、評価書の対象不動産の欄に確定した内容と対象確定条件を書きます。