2026/10/10 / 鑑定理論

定着物とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

定着物とは、土地に固定され、継続的に使われることで土地と一体になっている物のことで、基準は不動産を「通常、土地とその定着物をいう」と定めています。つまり、建物や塀のように、土地から引きはがして持って行けない物です。

定着物とは

引っ越しの日、家具も車も庭の鉢植えもトラックに積んで運び出せますが、家と塀と門、根を張った庭木は運び出せません。この、土地に固定されて土地と一緒に使い続ける物が定着物です。基準は不動産を「通常、土地とその定着物をいう」と定め、鑑定評価が値段を付ける相手は、地面と、地面にくっついた物とを合わせたものだとしています。トラックに載る物は動産で、不動産には入りません。

引っ越しで運び出せる物は動産、残る家と塀と庭木が定着物。

定着物かどうかは、固定のされ方と使われ方で決めます

基準は定着物そのものを定義していないので、民法の考え方で判断します。定着物になるのは、基礎や根で土地に固定され、動かさずに使い続けられる物です。家、塀、門、庭木、橋や電柱がこれに当たります。工事現場に置いただけの仮設のプレハブ事務所は、地面に据えてあっても、工事が終われば吊り上げて持って行くので定着物ではありません。同じ建物の形をしていても、土地と一体になって使われ続けるかどうかで分かれます。定義に「通常」と付いている理由を基準は書いていませんが、境目にある物をどう扱うかに個別の判断があり得ることを含んだ言い方と考えられます。

置いただけの仮設事務所は持って行けるが、基礎で固定した店舗は定着物。

建物という定着物の有無で、土地の類型が変わります

土地の上に建物という定着物があるかどうかで、総論第2章の類型が変わります。建物のない土地は更地、所有者自身の建物が建つ土地は建付地で、建物と敷地を一体として見れば自用の建物及びその敷地です。他人の建物が建っていれば、土地は底地、建物は借地権付建物になります。定着物は不動産の定義の一部であるだけでなく、何を、どの手法で評価するかを決める分かれ目でもあります。

取り外せる設備は、当然には定着物に入りません

機械式駐車場の設備、ガスタンク、太陽光パネルのような設備は、ボルトで据え付けてあっても取り外して運べる物があり、固定の度合いが物によって違います。だから、不動産を自用の建物及びその敷地と判断したからといって、これらの設備の所有権まで自動的に評価に含まれるわけではありません。含めるかどうかは、総論第5章の対象不動産の確定で、依頼の内容と設備の固定のされ方から個別に決めます。定着物の外側にある設備をどこまで載せるかは、依頼者と決める事項です。

設備を含めるかは、対象不動産の確定で依頼内容から決める。

不動産は、通常、土地とその定着物をいう。

出典: 総論第1章第1節

実務ではこう使う

評価書の「対象不動産の確定」の項では、土地と建物のほかに、附属設備や工作物を含めるかどうかを依頼者と確かめて書きます。現地で機械式駐車場やガスタンク、太陽光パネルを見つけたら、固定の仕方と所有者を確かめ、含める場合はその旨を明示します。定着物の範囲を曖昧にした評価書は、何を評価したのかが読み手に伝わりません。