2026/10/10 / 行政法規

都市計画に関する基礎調査とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

都道府県が、都市計画区域について、おおむね5年ごとに、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量などの現況と将来の見通しを調べる調査です（6条1項）。つまり、都市計画を定めたり見直したりする前提として、その街の今と先行きを数字で確かめる定期の調査です。

都市計画に関する基礎調査とは

用途地域の見直しや市街化区域の拡大は、思いつきではできません。人が増えているのか減っているのか、どこに工場や店が集まり、どの道路が混んでいるのかを、まず数字で確かめてから決めます。その土台になるのが都市計画に関する基礎調査で、都道府県が都市計画区域についておおむね5年ごとに行います（6条1項）。法律が挙げる項目は人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量の5つで、残りは国土交通省令が定め、地価の分布の状況もその中に入っています（施行規則5条）。市町村が都市計画を定めるときも、都道府県から通知されたこの結果を使います。

街の人口、産業、土地利用、交通量を5年ごとに数え直す。

区域を指定した都道府県が、5年ごとに区域の今を調べます

都市計画区域を指定するのは都道府県なので、その区域がどう変わったかを継続して見張るのも都道府県の仕事です。周期はおおむね5年ごとで、5年ごとに行われる国勢調査の結果を使える間隔です。準都市計画区域については周期の定めがなく、必要があると認めるときに土地利用などを調べます（6条2項）。準都市計画区域は建物が増え始めた場所に最低限の枠をかける区域なので、定期の調査までは求めていません。

法律の5項目に省令の12項目を足し、地価の分布も調べます

法律が挙げる5項目は、街の大きさと動きを表す骨組みです。国土交通省令はこれに、地価の分布の状況、事業所数などの産業の状況、世帯数と住宅事情、建築物の用途・構造・面積・高さ、都市施設の位置と整備状況、国有地と公有地、土地の自然的環境、宅地開発と建築の動態と低未利用土地と空家等の状況、災害の発生状況と防災施設、都市計画事業の執行状況などの12項目を加えています（施行規則5条）。調査は、政府や地方公共団体が行う調査の結果を集計し、足りないところは必要な調査を行って進めます（施行規則4条）。地価の分布まで調べるのは、土地の値段が街の使われ方の結果を映すからです。

国勢調査や地価公示の結果を集め、足りない分は自分で調べる。

結果は市町村長に通知し、都市計画の基準はその結果に基づきます

都道府県は、調査のため必要があれば関係市町村に資料の提出などの協力を求めることができ（6条3項）、調査の結果は関係市町村長に通知しなければなりません（6条4項）。通知は調査の終了後、遅滞なく、結果とその概要を記載した書面を送って行います（施行規則6条の3）。国土交通大臣は必要があれば都道府県に結果の報告を求めることができ（6条5項）、報告を受けた結果を公表するよう努めます（施行規則6条の4）。都市計画の基準を適用するときは、この基礎調査の結果に基づき、かつ政府が法律に基づいて行う人口や産業などの調査の結果に配慮します（13条1項20号）。市町村が定める用途地域も、この通知された結果を土台に決まります。

調べた県が市町村に知らせ、国は報告を求める。

都道府県は、都市計画区域について、おおむね五年ごとに、都市計画に関する基礎調査として、国土交通省令で定めるところにより、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び将来の見通しについての調査を行うものとする。

出典: 都市計画法 6条1項

実務ではこう使う

基礎調査の項目には地価の分布の状況が含まれ、地価公示や都道府県地価調査の結果が使われるので、不動産鑑定士の評価が都市計画の土台の一部になっています。多くの自治体は基礎調査で集めた土地利用現況や建物用途のデータを公開しており、地域分析で用途の混在や市街地の広がりを確かめる資料になります。用途地域の見直しが近いかどうかは、直近の基礎調査の時期と結果を見ると見当が付きます。