運営純収益とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

運営純収益とは

賃貸ビルの一年を振り返ると、賃料や共益費が入り、管理費や税金や保険料が出ていきます。入った分から出た分を引いた残りが、その物件が日常の運営で稼いだ額で、これが運営純収益です。収益費用項目では、運営収益の七行と運営費用の八行の下に横線を引いた、最初の区切りに当たります。ここに預かった保証金の運用益を足し、建物の価値を高める資本的支出を引くと、DCF法で使う純収益になります。投資法人の開示資料に出てくるNOI（ネット・オペレーティング・インカム）に近い数字ですが、中身が同じとは限りません。

入ったお金から出たお金を引いた日常の稼ぎが運営純収益。保証金の利息と大きな支出はこの後。

運営純収益の下に、二つの調整を経て純収益があります

基準の表は、運営純収益を「運営収益から運営費用を控除して得た額」、純収益を「運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額」と定めています。預かった保証金の運用益は賃貸の経常的な収入とは性質が違い、資本的支出は毎年の費用とは違う大きな支出なので、日常の稼ぎをまず運営純収益として見せ、その後で二つを調整する組み立てです。一時金の運用益を運営収益の中に並べたり、資本的支出を運営費用の中に並べたりすると、この段の区切りが崩れます。

開示書類のNOIとは、内訳が異なる場合があります

留意事項は、表の運営純収益と、証券化対象不動産に係る一般の開示書類等で見られるいわゆるNOIは、その内訳が異なる場合があることに留意するよう求めています。NOIは作成者ごとに費目の範囲が違い、信託報酬のように基準の表には載せない費用を引いていたり、費目の切り方が基準の定義と違っていたりすることがあります。名前が似ていても、依頼者の資料のNOIをそのまま運営純収益に置き換えることはできず、収益費用項目の定義に照らして中身を確かめます。

開示資料のNOIと評価書の運営純収益。名前が似ていても中身は違うことがある。

純収益は償却前で、器の費用も含めません

留意事項は、純収益は償却前のものとして求めるので減価償却費は計上しない、と定めています。減価償却費は現金が出ていく費用ではなく、建物が古くなる分はDCF法では復帰価格の側で考慮するからです。信託報酬や投資法人の事務費用のような証券化関連費用も、不動産ではなく器を維持する費用なので含めません。こうして運営純収益と純収益は、不動産そのものが生む現金の流れを表す数字になっています。

運営収益から運営費用を控除して得た額

出典: 各論第3章 第5節

実務ではこう使う

評価書のDCF表では運営純収益の行を太字にして、投資家が開示資料のNOIと見比べられるようにしつつ、脚注で「開示NOIは信託報酬を費用に含む」など内訳の違いを書きます。純収益は運営純収益に保証金の運用益を足し、資本的支出を引いた行で示し、割引率はこの償却前の純収益に対応させます。

関連用語

• 一時金の運用益
• 証券化関連費用
• 償却前の純収益