正当事由と立退料に関する判例を解説

借地借家法第28条と正当事由制度の概要

建物の賃貸借契約において、貸主（賃貸人）が借主（賃借人）に対して契約の更新を拒絶したり、解約の申入れをしたりする場合には、「正当事由」が必要とされています。この正当事由の制度は、借主の居住や営業の安定を保護するために設けられたものであり、建物賃貸借に関する最も重要な法的論点の一つです。

借地借家法第28条は、正当事由について以下のように規定しています。

建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。 ― 借地借家法第28条

この規定によれば、正当事由の有無は複数の要素を総合的に考慮して判断されます。そして、条文に登場する「財産上の給付」がいわゆる立退料にあたります。立退料は正当事由そのものではなく、正当事由を「補完」する要素として位置づけられている点が極めて重要です。

本記事では、正当事由と立退料に関する確立された判例を整理し、不動産鑑定評価との関係を解説します。

正当事由の6要素と判断の枠組み

条文から読み取れる考慮要素

借地借家法第28条が定める正当事由の判断要素は、判例・学説上、以下の6つに整理されています。

主たる要素と従たる要素の区別

条文の構造上、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」が最も重要な要素（主たる要素）とされ、「のほか」以下に列挙される従前の経過、利用状況、建物の現況、財産上の給付の申出は、従たる要素・補完的要素として位置づけられています。

この構造は、貸主と借主の双方がどれほど切実にその建物を必要としているかという点が、正当事由の判断において最も基本的な考慮要素であることを意味します。従前の経過や建物の状況は、この基本的な判断を補強または修正する要素にすぎず、財産上の給付（立退料）はさらにその補完にとどまるという階層構造があります。

正当事由の判断は総合判断

正当事由の有無は、上記の6要素を総合的に勘案して判断されます。特定の要素だけで正当事由の有無が決まるわけではなく、各要素を比較衡量した結果として判断されるのが実務上の運用です。例えば、貸主の自己使用の必要性が高くても、借主にとって代替物件の確保が著しく困難であれば、正当事由が否定される場合があります。逆に、貸主の必要性がやや弱くても、建物の老朽化が著しく安全上の問題がある場合や、相当額の立退料の提供が申し出されている場合には、正当事由が認められることがあります。

最高裁判例に見る正当事由の判断基準

最判昭和46年11月25日（正当事由の総合判断）

正当事由の判断方法について、確立されたリーディングケースが最高裁昭和46年11月25日判決です。この判決は、正当事由の有無は貸主側の事情と借主側の事情を比較衡量して総合的に判断すべきであるとの原則を明確にしました。

本件は、貸主が自己使用の必要性を主張して建物の明渡しを求めた事案です。最高裁は、貸主が建物の使用を必要とする事情だけでなく、借主側の使用の必要性、賃貸借の従前の経過、建物の利用状況等を総合的に考慮すべきであるとし、一方の事情のみで正当事由の有無を判断することは許されないとの判断を示しました。

この判決の意義は、正当事由の判断が「貸主の事情」対「借主の事情」の比較衡量という枠組みで行われることを確認した点にあります。貸主の必要性がいかに高くても、借主の事情を考慮せずに正当事由を認めることはできません。この原則は、現行の借地借家法第28条の解釈においても維持されています。

最判平成3年3月22日（立退料の補完的機能）

立退料と正当事由の関係について、最も重要な判例が最高裁平成3年3月22日判決です。この判決は、立退料の提供が正当事由を補完する機能を果たすことを明確に認めた判決として、実務上も極めて重要な位置を占めています。

最高裁は、賃貸人が提供する立退料は、正当事由の一要素として考慮されるものであり、正当事由の主たる要素（貸主・借主の使用の必要性等）だけでは正当事由が十分とはいえない場合でも、相当な立退料の提供によって正当事由が補完されうることを認めました。

ただし、立退料の提供によって正当事由が認められるのは、あくまでも正当事由の基礎となる事情がある程度存在する場合に限られます。貸主に建物を使用する必要性が全くない場合や、もっぱら投機的・投資的な動機による場合には、いかに高額の立退料を提供しても正当事由は認められないと解されています。

正当事由が認められた判例の傾向

裁判例を概観すると、正当事由が認められやすいのは以下のような事案です。

一方、正当事由が否定されやすいのは、貸主の使用の必要性が乏しい場合（単なる収益向上目的、投機的動機など）や、借主が長期間にわたり適正に使用し、代替物件の確保が極めて困難な場合です。

立退料の法的性質と算定方法

立退料の法的性質

立退料は法律上の明確な定義を持つ概念ではありません。判例上、立退料は「正当事由の補完としての財産上の給付」として位置づけられており、その法的性質については以下のように整理されています。

• 立退料は貸主の法的義務ではなく、正当事由を補完するための任意の給付である
• 立退料の額は裁判所が正当事由の有無を判断する際に総合的に考慮する要素の一つである
• 裁判所は、口頭弁論終結時までに申し出があった立退料を考慮して正当事由を判断できる

判例上、裁判所は貸主が申し出た立退料の額を増額して、より高額の立退料の支払いと引き換えに明渡しを命じることも認められています。これは、裁判所が正当事由の有無を判断するにあたり、立退料の額を適正な水準に調整する権限を有していることを意味します。

立退料の算定方法

立退料の具体的な算定方法は法律に定められていませんが、実務上は大きく分けて以下の3つの方式が用いられています。

借家権価格方式は、借主が有する借家権の経済的価値を算定し、それを立退料の基礎とする方法です。借家権価格の算定には、割合方式（建物及びその敷地の価格に借家権割合を乗じる方法）と差額方式（市場賃料と実際の賃料の差額を資本還元する方法）があります。借家権価格の具体的な評価方法については借家権価格の評価方法で詳しく解説しています。

移転費用方式は、借主が実際に移転する際に負担する費用を積み上げて立退料を算定する方法です。引越し費用、新規賃貸借契約の初期費用、内装工事費用、営業補償（店舗の場合）、得意先喪失補償などが含まれます。

併用方式は、借家権価格方式と移転費用方式の双方を算定し、両者を総合的に考慮して立退料を決定する方法です。実務上は、一方の方式だけでは不十分な場合が多いため、この併用方式が最も一般的に用いられています。

判例における立退料の相場と認定基準

裁判例に見る立退料の水準

裁判例において認定された立退料の額は、物件の用途、所在地、借主の事業内容、正当事由の強さなどによって大きく異なります。画一的な相場は存在しませんが、裁判例を類型別に整理すると、おおむね以下のような傾向が見られます。

立退料の相場についてより詳しくは立退料の相場と計算方法をご覧ください。

裁判例の具体的な検討

裁判例では、立退料の認定にあたり、以下のような事項を具体的に検討しています。

正当事由の強弱との関係: 正当事由の基礎となる事情が強い場合（例えば、建物が著しく老朽化している場合）には、立退料は比較的低額で足りるとされる傾向にあります。逆に、正当事由の基礎が弱い場合には、より高額の立退料が必要とされます。この関係は、立退料が正当事由の「補完」としての機能を有することから導かれる当然の帰結です。

借主の営業損害: 店舗の立退事案では、移転に伴う営業損害が重要な考慮要素となります。裁判例では、移転期間中の休業補償に加えて、得意先の喪失に伴う長期的な収益減少まで考慮されることがあります。特に、飲食店やサービス業など、特定の立地に強く依存する業態では、営業損害が高額に認定される傾向にあります。

建物の用途・立地の特殊性: 繁華街や駅前の一等地における店舗の立退事案では、当該立地に代わる物件の確保が困難であることから、立退料が高額に認定されやすいです。これに対し、住居の立退事案では、同等条件の物件を見つけることが比較的容易であるため、立退料は相対的に低額にとどまります。

立退料の認定と口頭弁論終結時の基準

判例上、立退料の額は口頭弁論終結時を基準として判断されます。貸主が訴訟の途中で立退料の増額を申し出た場合や、裁判所が相当と認める額を示した場合には、その額をもって正当事由の判断がなされます。

また、一審で認定された立退料の額が控訴審で変更されることもあります。これは、物価の変動や当事者の事情の変化が考慮されるためです。

不動産鑑定評価と裁判実務の接点

裁判における鑑定評価書の活用

立退料をめぐる裁判において、不動産鑑定評価書は重要な証拠資料として活用されます。裁判所が立退料の額を認定するにあたっては、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書が有力な判断資料となります。

鑑定評価書が裁判で果たす役割は以下のとおりです。

裁判所が鑑定評価書を採用する基準

裁判所が鑑定評価書を証拠として採用するにあたっては、鑑定の手法、前提条件、論理の一貫性が重視されます。以下の点が適切に行われている鑑定評価書は、裁判所に採用されやすいといえます。

• 複数の手法を適用し、相互検証を行っていること: 借家権価格方式と移転費用方式の双方を検討し、整合性を確認している
• 前提条件が明確であること: 対象建物の状況、賃貸借条件、市場環境等の前提が明示されている
• 根拠資料が充実していること: 取引事例、賃貸事例、建築費等のデータに基づいて分析している
• 論理展開が一貫していること: 各手法の適用過程と最終的な評価額の決定過程が論理的に説明されている

鑑定評価書の構成や読み方の詳細は鑑定評価書の読み方を参照してください。

私的鑑定と裁判所鑑定

立退料をめぐる裁判では、当事者が依頼した私的鑑定と、裁判所が選任した鑑定人による裁判所鑑定の2種類の鑑定評価書が提出されることがあります。

私的鑑定は、貸主または借主がそれぞれの立場から鑑定を依頼するものです。依頼者の主張を裏付けるための証拠資料として提出されるため、貸主側の鑑定では立退料が低く、借主側の鑑定では高く算定される傾向があります。裁判所は、私的鑑定の結果をそのまま採用するのではなく、鑑定の手法や前提条件の合理性を個別に検討した上で判断します。

裁判所鑑定は、裁判所が中立的な立場から鑑定人を選任して行うものです。裁判所鑑定の結果は、当事者双方の鑑定と比較して中立性が高く、裁判所の判断に大きな影響を与えます。ただし、裁判所鑑定の結果に裁判所が拘束されるわけではなく、裁判所は独自の判断で立退料の額を認定します。

正当事由と立退料をめぐる実務上の留意点

交渉段階での鑑定評価の活用

立退料をめぐる紛争は、必ずしも裁判に至るわけではなく、交渉段階で解決されることも多いです。この交渉段階において、不動産鑑定評価書は合理的な立退料の水準を示す客観的な資料として重要な役割を果たします。

貸主側にとっては、鑑定評価書に基づいて適正な立退料を提示することで、過大な要求を退ける根拠となります。借主側にとっては、借家権の経済的価値や移転に伴う損害を定量的に示すことで、適正な補償を求める交渉材料となります。

定期建物賃貸借と正当事由

借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借（定期借家）の場合、契約期間の満了により賃貸借は当然に終了し、更新はありません。そのため、正当事由の規定（同法第28条）は適用されず、立退料の問題も原則として生じません。

ただし、定期建物賃貸借においても、貸主が期間満了前に中途解約を求める場合には、別途の法的問題が生じる可能性があります。また、定期借家への切替え（普通借家から定期借家への変更）については、借地借家法の経過措置（附則第3条）により制限されている点にも注意が必要です。

賃料増減額との関係

立退料の算定において、現行賃料と市場賃料の乖離は重要な考慮要素です。現行賃料が市場賃料を大幅に下回っている場合（いわゆる低廉賃料の場合）、借主が享受している経済的利益が大きいため、借家権価格が高く算定され、結果として立退料も高額になる傾向があります。

賃料の増減額については賃料増減額に関する判例や賃料減額請求の手続きも参考にしてください。

鑑定評価を依頼する際のポイント

立退料に関する鑑定評価を依頼する際は、以下の資料を準備しておくことが重要です。

• 賃貸借契約書（原契約、更新契約のすべて）
• 賃料の支払い履歴
• 建物の登記事項証明書、図面
• 建物の現況に関する資料（築年数、修繕履歴、耐震診断の結果等）
• 借主の営業に関する資料（店舗の場合：売上、利益、顧客データ等）
• 移転先候補の情報（家賃、初期費用等）
• 貸主側の事情を示す資料（建替え計画、自己使用の必要性を示す資料等）

鑑定費用や依頼の流れについては不動産鑑定の費用相場を参照してください。

正当事由と立退料に関する理解度チェック

ここまでの内容の理解を確認するために、以下のクイズに取り組んでみましょう。

まとめ

正当事由と立退料の関係は、借地借家法第28条を中心とする確立された判例法理によって規律されています。本記事で解説した重要なポイントを改めて整理します。

正当事由の判断枠組み: 正当事由は、貸主・借主の使用の必要性を主たる要素とし、従前の経過、利用状況、建物の現況、立退料の提供を従たる・補完的要素として、総合的に判断されます。最判昭和46年11月25日が確認したとおり、一方の事情のみで判断することは許されません。

立退料の補完的機能: 最判平成3年3月22日が明確にしたとおり、立退料は正当事由を補完する機能を果たしますが、正当事由の基礎となる事情がある程度存在することが前提です。立退料だけで正当事由を充足することはできません。

立退料の算定: 実務上、立退料は借家権価格方式、移転費用方式、またはその併用により算定されます。裁判においては、不動産鑑定評価書が立退料の認定にあたっての重要な証拠資料となります。

鑑定評価の重要性: 立退料をめぐる交渉や裁判において、不動産鑑定評価書は客観的かつ合理的な金額の根拠を示す資料として不可欠です。複数の手法を適用し、前提条件を明確にした鑑定評価書は、裁判所においても高い証拠価値を持ちます。

正当事由と立退料の問題に直面している方は、立退料の具体的な算定方法について立退料の相場と計算方法、借家権の評価方法について借家権価格の評価方法、継続賃料の鑑定手法について継続賃料の求め方もあわせてご覧ください。弁護士と不動産鑑定士の双方に早めに相談し、法的な対応と経済的な評価の両面から適切な対策を講じることが重要です。