2026/02/05 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定におけるホテル・旅館の評価手法

不動産鑑定士試験で問われるホテル・旅館の評価手法を解説。事業用不動産としての特性、GOPの概念、収益還元法の適用、不動産と事業の分離、宿泊業特有の価格形成要因まで体系的に整理します。

ホテル・旅館の評価の概要

ホテル・旅館は、不動産鑑定評価における事業用不動産の代表的な類型です。不動産鑑定士がホテル・旅館の評価を行う際には、不動産の価格が宿泊事業の収益性と密接に結びついている点を理解する必要があります。

一般のオフィスビルや賃貸マンションとは異なり、ホテル・旅館の収益は事業の運営能力に大きく左右されるため、不動産としての価値と事業としての価値の分離が評価上の重要な論点となります。

ホテル・旅館は、テナント賃貸型の収益用不動産と以下の点で異なります。

ホテルの運営形態は、評価方法の選択に影響を与えます。

ホテル評価における収益分析の出発点は、GOP（Gross Operating Profit：営業総利益）の算定です。GOPは、売上高から部門別費用と配賦不能費用を控除して求めます。

GOP ＝ 総売上高 − 部門別費用 − 配賦不能費用

項目	内容
総売上高	宿泊売上・料飲売上・宴会売上・その他売上
部門別費用	各部門（宿泊・料飲・宴会等）の直接費用
配賦不能費用	一般管理費・マーケティング費・エネルギー費・修繕維持費等

ホテルの収益から不動産に帰属する部分を抽出するために、GOPからさらに以下の項目を控除します。

不動産に帰属する純収益 ＝ GOP − FF&E積立金 − マネジメントフィー − オーナー費用

ホテルの評価においては、DCF法の適用が一般的です。ホテル事業は景気変動やインバウンド需要の変動等に影響されるため、複数期間の収益予測に基づくDCF法が、一期間の収益を前提とする直接還元法よりも適切な場合が多いとされます。

DCF法の感度分析を通じて、稼働率や客室単価の変動が収益価格に与える影響を把握することも重要です。

ホテルの収益力を測る指標として、RevPAR（Revenue Per Available Room：利用可能客室1室あたりの売上高）が広く用いられています。

$$RevPAR ＝ 稼働率 \times ADR（平均客室単価）$$

RevPARは稼働率と客室単価の双方を反映するため、ホテルの収益力を総合的に評価する指標として適しています。

ホテルの空室率（＝1−稼働率）の設定にあたっては、以下の要因を検討します。

ホテルの原価法の適用においては、土地の価格と建物の再調達原価を合算し、建物の減価修正を行って積算価格を求めます。ホテルの建物は客室・宴会場・レストラン等の特殊な設備を含むため、再調達原価の把握にあたっては専門的な建設費データが必要です。

ホテルの取引事例比較法の適用は、類似ホテルの取引事例が得られる場合に有効です。ただし、ホテルは個別性が強く、取引事例も限られるため、適用には限界があります。

比較にあたっては、客室数・グレード・立地条件・運営形態等の類似性を検討します。取引価格を客室単価（Price Per Key）に換算して比較する方法も広く用いられています。

旅館はホテルと比較して以下の特殊性を有しており、評価にあたって追加的な考慮が必要です。