鑑定評価における市場分析の方法

鑑定評価における市場分析とは

不動産鑑定士試験において、市場分析は鑑定評価の精度を左右する重要なプロセスです。鑑定評価基準は、地域分析の一環として「対象不動産に係る市場の特性」を把握することを求めており、この市場の特性の把握こそが市場分析の本質です。

鑑定評価基準は、総論第6章第1節において次のように規定しています。

地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

この定義において「対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか」を分析することが、市場分析に該当します。

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市場分析の位置づけ

鑑定評価の手順における位置づけ

市場分析は、鑑定評価の手順のなかで地域分析及び個別分析の段階に位置づけられます。市場の特性を把握することは、標準的使用の判定、最有効使用の判定、鑑定評価の手法の適用、試算価格の調整等、その後のあらゆる段階に影響を与えます。

把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

市場分析の2つの柱

鑑定評価基準が求める市場分析は、大きく2つの柱から構成されています。

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同一需給圏の判定

同一需給圏の意義

市場分析の出発点は、同一需給圏の判定です。同一需給圏とは、対象不動産と代替関係が成立して、その価格形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいいます。

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

同一需給圏は、不動産の種類・性格・規模に応じた需要者の選好性によって地域的範囲が異なります。

不動産の種類別の同一需給圏

鑑定評価基準は、不動産の種類別に同一需給圏の特徴を次のように示しています。

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市場参加者の属性及び行動の把握

業務用不動産の場合

業務用不動産（オフィスビル、商業施設等）の市場参加者の把握においては、以下の事項に留意すべきとされています。

• 主たる需要者層及び供給者層の業種、業態
• 法人か個人かの別
• 需要者の存する地域的な範囲

例えば、都心のAクラスオフィスビルであれば、主たる需要者は国内外の機関投資家やJ-REITであり、需要者の地域的範囲は全国あるいは国際的に広がります。一方、地方都市の小規模店舗付住宅であれば、主たる需要者は地元の個人事業者であり、需要者の範囲は限定的です。

居住用不動産の場合

居住用不動産（住宅地、マンション等）の市場参加者の把握においては、以下の事項に留意すべきとされています。

• 主たる需要者層及び供給者層の年齢、家族構成、所得水準
• 需要者の存する地域的な範囲

例えば、都心のタワーマンションであれば、高所得のDINKS世帯やファミリー層、投資目的の法人等が主たる需要者です。一方、郊外のニュータウンであれば、一次取得者のファミリー層が中心となります。

市場参加者が重視する価格形成要因

市場分析において特に重要なのは、把握した属性を持つ市場参加者が「取引の可否、取引価格、取引条件等について意思決定する際に重視する価格形成要因の内容」を的確に把握することです。

価格形成要因の解説で詳しく説明しているとおり、同じ不動産であっても市場参加者の属性によって重視される要因は異なります。

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市場の需給動向の把握

需給動向の分析

市場の需給動向の把握においては、以下の事項に留意すべきとされています。

• 同一需給圏内に存し、用途・規模・品等等が対象不動産と類似する不動産に係る需給の推移及び動向
• 把握した需給の推移及び動向が対象不動産の価格形成に与える影響の内容及びその程度

需給動向を把握するための資料

留意事項は、市場の特性の把握に当たっての資料について次のように規定しています。

対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、平素から、不動産業者、建設業者及び金融機関等からの聴聞等によって取引等の情報（取引件数、取引価格、売り希望価格、買い希望価格等）を収集しておく必要がある。あわせて公的機関、不動産業者、金融機関、商工団体等による地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節（留意事項）

需給分析の具体的な指標

実務における需給動向の分析では、以下のような指標が活用されます。

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市場分析と鑑定評価の手法の関係

取引事例比較法との関連

市場分析の結果は、取引事例比較法の適用において、事例の選択や時点修正に反映されます。同一需給圏における市場参加者の属性を把握することで、対象不動産と類似性の高い取引事例を的確に選択できます。また、需給動向の把握は、時点修正の方法における時点修正率の算定に活用されます。

収益還元法との関連

市場分析の結果は、収益還元法の適用において、純収益の見積りや還元利回り・割引率の設定に反映されます。賃貸市場の需給動向は、将来の賃料水準や空室率の予測に直結します。

試算価格の調整との関連

試算価格の調整においても、市場分析の結果は重要な役割を果たします。市場参加者がどのような観点から不動産の価値を判断しているかという情報は、各試算価格の説明力を判断する際の重要な材料となります。

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市場分析の実践的な手順

手順1：対象不動産の特性の整理

まず、対象不動産の種類、規模、用途、品等等を整理し、どのような市場に属する不動産であるかを明確にします。

手順2：同一需給圏の判定

対象不動産の特性に基づき、代替関係が成立する不動産が存する圏域を判定します。地域分析・個別分析の方法で解説している手法に従います。

手順3：市場参加者の把握

同一需給圏における典型的な需要者・供給者の属性を把握し、彼らがどのような価格形成要因を重視して意思決定しているかを分析します。

手順4：需給動向の把握

同一需給圏における需要と供給の推移・動向を、各種資料を基に分析します。特に、将来の需給変動の予測が重要です。

手順5：分析結果の手法への反映

把握した市場の特性を、標準的使用の判定、最有効使用の判定、手法の適用、試算価格の調整等の各段階に反映させます。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 市場の特性の把握の定義: 地域分析における市場の特性の把握とは何かを問う
• 同一需給圏の判定: 不動産の種類別に同一需給圏がどのように判定されるかを問う
• 市場参加者の属性: 業務用と居住用で把握すべき属性が異なることを問う
• 需給動向の把握: 把握すべき事項の内容を問う

論文式試験

論点1: 市場分析の意義と鑑定評価における位置づけ。 市場の特性の把握が地域分析の一環として行われること、その結果が手法の適用や試算価格の調整にまで反映されることを論述する問題です。

論点2: 同一需給圏の判定方法。 特定の不動産類型について、同一需給圏をどのように判定するかを具体的に論述する問題です。

論点3: 市場参加者の行動特性の把握。 市場参加者がどのような価格形成要因を重視して行動するかの分析が、鑑定評価の各段階にどう影響するかを論述する問題です。

暗記のポイント

1. 市場分析の2つの柱: 「市場参加者の属性及び行動」と「市場の需給動向」
2. 同一需給圏: 「対象不動産と代替関係が成立して、価格形成について相互に影響を及ぼす不動産の存する圏域」
3. 住宅地の同一需給圏: 「都心への通勤可能な範囲に一致する傾向。地縁的選好性により狭まる」
4. 市場分析の反映先: 「標準的使用の判定、手法の適用、試算価格の調整等」

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まとめ

鑑定評価における市場分析は、対象不動産に係る市場の特性を把握することを目的とし、地域分析の重要な構成要素です。市場分析は「市場参加者の属性及び行動の把握」と「市場の需給動向の把握」の2つの柱から構成されます。

市場分析の出発点は同一需給圏の判定です。同一需給圏は不動産の種類・性格・規模に応じて範囲が異なり、需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要があります。

市場分析の結果は、標準的使用の判定から試算価格の調整に至るまで、鑑定評価のあらゆる段階に反映されるべきものです。市場参加者がどのような判断基準で行動しているかを把握することで、各手法の適用や試算価格の説明力の判断がより的確なものとなります。

市場分析をさらに深く理解するために、地域分析・個別分析の方法、価格形成要因の解説、最有効使用の原則、取引事例の選択基準、時点修正の方法も併せて参照してください。