不動産鑑定における複合不動産の部分評価
土地と建物が一体の複合不動産を、なぜ・どのように部分評価するのか？配分法（割合法・控除法）や土地残余法の計算手順、部分鑑定評価と独立鑑定評価の違い、建付地評価との関係まで、鑑定評価基準の規定に沿って体系的に整理します。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全226本
最終更新: 2026/06/07
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不動産鑑定における複合不動産の部分評価
土地と建物が一体の複合不動産を、なぜ・どのように部分評価するのか？配分法（割合法・控除法）や土地残余法の計算手順、部分鑑定評価と独立鑑定評価の違い、建付地評価との関係まで、鑑定評価基準の規定に沿って体系的に整理します。
読む不動産鑑定における使用貸借と賃貸借の評価の違い
使用貸借と賃貸借では法的保護や権利の価格が大きく異なります。借地借家法の適用有無、使用借権の経済価値がほぼゼロとなる理由、相続税法上の取扱い、更地評価と底地評価の違いなど、鑑定評価への影響を具体的に比較しながら解説します。
不動産鑑定における共有持分の評価方法
共有持分の鑑定評価における市場性の減価（共有減価）の考え方を解説。単純な持分割合按分より低くなる理由、概ね10〜30%の共有減価率の目安、他の共有者が取得する場合の限定価格と増分価値、相続・離婚・共有物分割での活用場面を整理。
不動産鑑定における区分所有マンションの評価手法
区分所有マンションの鑑定評価で適用する三手法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）を解説。実務で比準価格が重視される理由、階層・方位・管理状況など固有の比較項目、敷地利用権と建物の積算価格の求め方、建替え可能性の考慮を整理。
不動産鑑定における権利の価格とは？体系的に整理
借地権・底地・借家権・区分地上権など、不動産に付着する各種権利の価格を体系的に整理。権利の価格の成立要件（法的保護・経済的利益・取引可能性）、更地価格を基準とした各権利の関係式、「借地権の存在≠借地権価格の存在」の意味を解説。
不動産鑑定におけるサブリース物件の評価
マスターリース＋転貸借の二重構造を持つサブリース物件の鑑定評価を解説。マスターリース賃料ベースvsエンド賃料ベースの収益把握の違い、DCF法での契約期間中と終了後の区分評価、賃料減額リスクやサブリース会社の信用リスクの反映方法を整理。
不動産鑑定における敷地利用権の評価方法
マンション等の区分所有者が敷地に対して有する「敷地利用権」の評価方法を解説。所有権の共有持分と借地権の準共有持分の違い、敷地全体の価格×敷地権割合の求め方、分離処分禁止の原則、タワーマンションの階層別効用比の考慮も整理。
不動産鑑定における立退料と借家権の関係
立退料の法的性格（正当事由の補完的要素）と借家権価格の関係を解説。立退料の4つの構成要素（借家権価格・移転費用・営業補償・造作等補償）、居住用と営業用の違い、正当事由の強弱と立退料の関係、裁判での鑑定評価の活用方法を整理。
不動産鑑定における地代の適正水準の求め方
地代の適正水準を新規地代・継続地代に分けて解説。積算法・賃貸事例比較法による新規地代の求め方、差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法の4手法による継続地代の求め方、地価と地代の遅行性の関係、一時金との関係を整理。
不動産鑑定における定期借地権の評価ポイント
一般定期借地権（50年以上）・建物譲渡特約付（30年以上）・事業用定期借地権（10年以上50年未満）の3類型を比較表で整理。普通借地権との最大の違い（更新なし）、残存期間に応じた価格の逓減、底地評価の特徴、DCF法的な評価方法を解説。
不動産鑑定における区分地上権の評価方法
地下鉄・高圧送電線・高速道路高架など、土地の空間的一部を利用する「区分地上権」の評価方法を解説。更地価格×土地利用制限率の基本式、制限率の判定要素5つ、設定深度による制限程度の違い、区分地上権設定地の所有権評価も整理。
不動産鑑定における借家権価格の評価方法
不動産鑑定士試験で問われる借家権価格の評価方法を解説。借家権の取引慣行がある場合の鑑定評価、立退きに伴う借家権価格、自用の建物及びその敷地の価格と貸家及びその敷地の価格の差額を用いた手法まで、基準原文とともに体系的に整理します。