2026/10/10 / 鑑定理論

駐車場収入とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入と、駐車場を時間貸しすることによって得られる収入です。つまり、月極で貸す分もコインパーキングとして時間で貸す分も、どちらも一つの項目に入れます。

駐車場収入とは

ビルやマンションには、建物に附属する駐車場が付いていることが多く、テナントや住人に月極で貸したり、空いている区画を来訪者向けの時間貸しにしたりして収入を得ます。証券化対象不動産のDCF法では、この駐車場から入るお金を家賃と分けて「駐車場収入」という項目に書きます。月極の分だけでなく、日々変わる時間貸しの分も含めます。駐車場の稼ぎを家賃と別に見せることで、建物のどこがいくら稼いでいるかが読む人に分かります。

運営収益の四行目が駐車場収入。月極も時間貸しも、附属駐車場の稼ぎはここに書く。

月極の賃貸と時間貸しの両方を「及び」で含めます

定義は「賃貸することによって得られる収入及び時間貸しすることによって得られる収入」で、二つを「及び」でつないでいます。時間貸しの収入は月ごとに変わりますが、DCF法は収益を期間ごとに予測して並べる方法なので、変動する収入も過去の実績から予測して書きます。金額が動くことは、書かない理由にはなりません。片方を落とすと、駐車場の稼ぎを小さく見せることになり、統一した項目で評価書を比べる意味が崩れます。

駐車場の稼働率は、貸室とは別に実態から予測します

貸室が満室でも駐車場が満車とは限りません。基準は空室等損失を「各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分」と定めているので、駐車場収入についても空き区画の見込みをその項目で引きます。基準は予測の方法までは書いていませんが、外部の人に貸せる建物の構造でなく稼働率が低いまま推移しているなら、その実態を踏まえて今後も低い稼働率で見込む、という判断がこれに当たります。

貸室は満室でも駐車場は3割。実態に基づいて稼働率を見込む。

対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入

出典: 各論第3章第5節

実務ではこう使う

管理会社の駐車場契約の一覧で月極の台数と料金を確かめ、時間貸しの部分は運営会社の精算報告から過去の実績を集めて年額を出します。機械式駐車場なら保守の費用が維持管理費や修繕費に入っていることも確かめ、稼働率の前提を評価書に書きます。