2026/10/10 / 鑑定理論

エンジニアリング・レポートに代わる調査とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

エンジニアリング・レポートの提出がない場合、又は記載内容が鑑定評価に活用する資料として不十分な場合に、これに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど、鑑定評価を適切に行うために対応することです。対応した内容と、それが適切であると判断した理由を鑑定評価報告書に記載します。

エンジニアリング・レポートに代わる調査とは

医者が検査結果の無い患者を診るとき、検査が無いから診ないとは言わず、自分で診察して分かる範囲を確かめ、必要なら別の検査を頼みます。エンジニアリング・レポートが届かないときや、届いても中身が薄いとき、鑑定士も同じことをします。現地と役所で調べられることは自分で調べ、専門の調査が要る項目は他の専門家に依頼し、それで足りると判断した理由を評価書に書きます。報告書が無いから評価できない、あるから丸ごと信じる、のどちらでもない道が、この「代わる調査」です。

報告書が届かなくても、自分で調べて対応し、理由を書く。

提出がなくても対応して評価し、理由を報告書に書きます

基準は、提出がない場合や内容が不十分な場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容とそれが適切であると判断した理由を鑑定評価報告書に記載しなければならないとしています。提出がないことは、それだけで鑑定評価を断る事由ではありません。ここでの調査には、鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合も含まれます。留意事項は、形式的に項目を満たした報告書でも鑑定評価にとって不十分で鑑定士の調査が必要になる場合があるとしていて、足りるかどうかは項目が揃っているかではなく、評価の目的に照らして決めます。

再評価と更地は、提出がない場面の例示にすぎません

基準は、提出がない場合や不十分な場合として想定される場面を例示し、既に鑑定評価が行われたことがある証券化対象不動産の再評価と、証券化対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定である場合を含む）を挙げています。これは「そういう場面ではよく報告書が無い」という例で、更地なら原則として報告書を必要としない、という定めではありません。取り壊す予定の建物でも提出を求める義務は残り、壊す建物の状況報告は要らなくても、土壌汚染や地下埋設物の報告は取壊し後の土地の価値に直結します。ただし、実地調査等により物的確認等を適切に行い得るなら、建物状況調査報告書を入手せずに鑑定士の判断で評価することもあります。

壊すのは建物だけ。土地に残る土壌と地下埋設物の報告は求める。

調査範囲等条件を付して済ませることはできません

提出がなく、専門性の高い個別的要因の調査を鑑定士が行うことが困難でも、原則として調査範囲等条件を付して鑑定評価を行うことはできません。証券化対象不動産は広範な投資家等に影響するので、調査範囲等条件は原則として設定できないからです（総論第5章第1節）。基準が求めているのは、鑑定士が調査を行うなどして自分で埋める対応です。

（1）証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。ただし、エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

出典: 各論第3章第4節

実務ではこう使う

再評価で前回の環境調査報告書しか無いときは、現地で用途変更や工事の履歴を確かめ、行政の台帳で汚染の指定の有無を調べ、必要なら専門会社に簡易調査を頼みます。評価書には「土壌汚染について前回報告書と自らの調査で対応した」と対応内容を書き、それで足りると判断した理由を添えます。