2026/10/10 / 鑑定理論

複合不動産価格とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

建物及びその敷地としての価格、つまり土地と建物を一体として見たときの値段です。建付地や建物のみの鑑定評価では、この価格をもとに敷地又は建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできます。

複合不動産価格とは

中古の一戸建てが3,000万円で売られていたとします。買い手は土地と建物をまとめて一つの値段で買いますが、鑑定士は「そのうち土地はいくらか」を求めなければならないことがあります。土地と建物を一体として取引したときの値段を、基準は建付地の鑑定評価の場面で「建物及びその敷地としての価格」と呼び、略して複合不動産価格といいます。まず一体の値段を求め、そこから敷地に帰属する額を取り出す、という順番で建付地の価格を求めることが認められています。同じ考え方は、建物だけを評価する場面にもあります。

土地と建物を一つの値段で見たものが複合不動産価格。そこから敷地の分を取り出す。

複合不動産価格からの配分は、原則と並ぶもう一つの道です

建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに、更地としての最有効使用との格差や更地化の難易の程度等を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格と土地残余法による収益価格を比較考量して決定するのが原則です。基準はそれに続けて、複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を「標準として決定することもできる」と定めています。原則を置き換える義務ではなく、鑑定士が選べるもう一つの道です。基準に理由は書いていませんが、建物付きで売買された事例が豊富な市街地では、一体の値段から敷地分を切り出すほうが実態に近いことがあります。複合不動産の価格と、手法を適用する過程での土地・建物の価格が適切に求められる場合には、信頼性の高い方法と考えられています。

更地から積み上げる原則の道と、一体の値段から切り出すただし書の道。

建物のみの鑑定評価でも、同じ配分ができます

建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価は、敷地と一体化している状態を前提に、全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものです。その鑑定評価額は積算価格を標準とし、配分法に基づく比準価格と建物残余法による収益価格を比較考量して決定します。ここにもただし書があり、複合不動産価格をもとに建物に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできます。留意事項は、その配分の方法は建付地で述べる方法に準ずるとしています。土地を取り出すか建物を取り出すかの違いだけで、一体の値段から内訳を求めるという考え方は同じです。

配分の方法は、割合法と控除法の二つです

留意事項は、複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法として割合法と控除法の二つを挙げ、対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならないとしています。割合法は、複合不動産価格に占める敷地の構成割合が分かるときに、その割合を乗じる方法です。控除法は、複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接求められるときに、その価格を差し引く方法です。総論第7章の配分法は、取引事例比較法の中で複合不動産の取引事例から対象と同じ類型の事例資料を取り出す方法で、名前は似ていますが置き場所の違う別の語です。

同じ間取りが繰り返し売買される物件は割合法、建物の値段を直接見積もれる物件は控除法。

ただし、建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

出典: 各論第1章第1節

実務ではこう使う

自社ビルの土地だけを担保評価する依頼や、企業の資産評価で土地と建物の内訳を求められる場面で使います。評価書には、複合不動産価格をどの手法で求めたか、配分に割合法と控除法のどちらを使ったか、その根拠を順に書きます。買い手が一体の値段でしか取引しない市街地の物件ほど、この道筋のほうが読者に納得されやすい記載になります。