2026/10/10 / 鑑定理論

事例資料とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

鑑定評価の手法の適用に必要とされる、現実の取引価格、賃料等に関する資料です。つまり、実際に売れた値段・実際に払われている家賃・実際にかかった建設費の記録で、取引事例比較法などの手法に直接入れる材料です。

事例資料とは

家の値段を考えるとき、いちばん頼りになるのは「近所の似た家が実際にいくらで売れたか」です。鑑定評価の三つの手法も同じで、成立した取引の値段、払われている家賃、かかった建設費といった現実の数字を材料にします。この材料が事例資料で、基準は建設事例、取引事例、収益事例、賃貸借等の事例等を挙げています。売主が「これくらいで売りたい」と言っている希望価格は、成立した値段ではないので事例資料には入りません。

実際に成立した売買・家賃・建設費の記録が、三つの手法の材料になる。

事例資料は、三つの手法それぞれに材料を供給します

基準は建設事例、取引事例、収益事例、賃貸借等の事例等を並べているだけですが、三つの手法に当てはめると次のように読めます。原価法には、似た建物を建てるのに実際にいくらかかったかという建設事例が要ります。取引事例比較法には、似た不動産が実際にいくらで売れたかという取引事例が要ります。収益還元法には、似た不動産が実際にいくらの家賃を生んでいるかという収益事例や賃貸借等の事例が要ります。基準が事例資料を「手法の適用に必要とされる」資料と定義するのは、どの手法も現実の数字を入れて初めて動くからです。

成立していない希望価格や先例価格は、参考資料にとどまります

基準は、鑑定評価先例価格は鑑定評価に当たって参考資料とし得る場合があり、売買希望価格等についても同様だとしています。売主の希望する値段や、過去に別の鑑定士が出した評価額は、市場で成立した価格ではないので、手法に直接入れる事例資料には当たりません。ただ、価格の水準や動きの当たりを付けるには役立つので、参考として使える場合がある、という位置づけです。

成立した価格は事例の箱へ、希望価格や先例価格は参考の引き出しへ。

事例資料は、確認資料・要因資料と役目が違います

確認資料は対象不動産そのものを照合する書類、要因資料は価格を動かす事情を分析する資料で、どちらも対象不動産や地域について調べるものです。事例資料はそれらと違い、対象不動産ではなく「他の不動産で実際に起きたこと」の記録です。基準が資料の収集に当たって公正妥当を欠いてはならないと言うのは、事例の選び方ひとつで試算価格が変わるからでもあります。

事例資料とは、鑑定評価の手法の適用に必要とされる現実の取引価格、賃料等に関する資料をいう。

出典: 総論第8章第5節

実務ではこう使う

取引事例は事例調査で集め、所在・取引時点・価格・取引の事情を事例カードにして蓄積します。賃貸マンションの評価では周辺の賃貸事例と収益事例を、建物の再調達原価には同じ構造の建設事例を使います。売主の希望価格や過去に他の鑑定士が出した評価額は、事例には入れず、水準の当たりを付ける参考にとどめます。