2026/10/10 / 鑑定理論

確認資料とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料です。つまり、登記事項証明書や図面・写真・地図のように、その不動産が確かにそこにあり、誰のどんな権利が付いているかを照らし合わせるための書類です。

確認資料とは

家を買うとき、不動産屋は登記簿と図面を出して「この土地はここで、面積はこれだけ、持ち主はこの人」と説明します。鑑定でも、目の前の土地や建物が依頼で言われたものと本当に同じか、どんな権利が付いているかを、書類と突き合わせて確かめます。この突き合わせ（照合）に使う書類が確認資料です。基準は、登記事項証明書、土地又は建物等の図面、写真、不動産の所在地に関する地図等を挙げています。

現地へ持って行く確認資料一式。登記事項証明書・図面・写真・地図で対象を照合する。

確認資料は、対象不動産の姿と権利を照合するための資料です

対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認に分かれます。物的確認では、土地の所在・地番・数量、建物の家屋番号・構造・用途を実地に確かめ、確認資料と照合します。権利の態様の確認では、その不動産に係るすべての権利関係を確かめ、評価の対象となる権利の存否と内容を、やはり確認資料と照合します。登記された内容と実態のずれを見つけるのも、この照合の役目です。

鑑定に使う資料は、何に使うかで三つに分かれます

基準は鑑定評価に必要な資料を、確認資料・要因資料・事例資料の三つに分けています。確認資料は対象不動産そのものを照合するための資料、要因資料は価格を動かす事情（価格形成要因）に照応する資料、事例資料は手法に入れる現実の取引価格や賃料の資料です。都市計画図のような公法上の規制の資料は、基準に明文はありませんが、対象そのものを照合する書類ではなく、その土地にどんな建物が建てられるかという価格形成要因の資料なので、要因資料の側に入ると読めます。同じ地図でも、対象地の所在を示すために使うなら確認資料、用途地域を読み取るために使うなら要因資料と、何に使うかで分かれます。

何に使うかで、確認資料・要因資料・事例資料に分かれる。

誰から入手したかではなく、何に使うかで決まります

確認資料は、依頼者から渡された図面や契約書に限りません。鑑定士が自分で法務局から取った登記事項証明書や、現地で撮った写真も確認資料です。基準の定義は「確認に必要な資料」であって入手先を問わないので、照合に使う書類であれば誰が集めたものでも確認資料に当たります。

確認した結果は報告書に書き、資料は必要に応じて添付します

報告書には、対象不動産の確認をどの方法で行い、どの確認資料と照合したかを記載します。対象不動産の所在を示す地図、図面、写真などの確認資料は、必要に応じて附属資料として報告書に添付します。基準は、後日疑義が生じることのないように確認方法と確認資料を書かせており、評価の対象が確かにその不動産だったと読み手が後から確かめられるようにするためです。

確認資料とは、不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料をいう。

出典: 総論第8章第5節

実務ではこう使う

受任すると、まず登記事項証明書と公図、建物図面、必要なら地積測量図や設計図書を法務局や依頼者から集めます。現地で撮った外観・内部の写真と住宅地図の該当ページも確認資料として綴じ、評価書の附属資料に付けます。賃貸借契約書の写しは、権利の態様の確認に使う確認資料です。