2026/10/10 / 行政法規

遊休土地とは？国土利用計画法での意味を図でわかりやすく解説

許可や届出を経て取得された一団の土地で、取得後2年を経過しても住宅や事業用の施設などに利用されておらず、計画上その有効かつ適切な利用を特に促進する必要があるものについて、都道府県知事がその旨を所有者に通知した土地です（28条1項）。通知を受けた者は6週間以内に利用又は処分の計画を届け出ます。

遊休土地とは

郊外の広い土地を「工場を建てる」と届け出て買った会社が、2年たっても雑草の生えたまま放っておいたとします。周りの地域では計画に沿った土地利用を進めたいのに、真ん中の大きな土地が空いたままでは進みません。そこで知事はその土地を遊休土地と認めて所有者に通知し、どう使うか、あるいは誰に売るかの計画を出させます。計画に問題があれば助言や勧告をし、それでも動かなければ地方公共団体などが買い取る協議に進みます。届け出た使い方を守らせ、使わない土地を使う人に回す仕組みです。

届け出た使い方をせず2年放置すると、知事から通知。

通知の要件は、面積・2年・未利用・計画上の必要です

28条1項は、許可や届出に係る土地を所有する者の土地について、四つの要件を並べています。一つ目は、区域ごとの面積以上の一団の土地であることで、規制区域では市街化区域1,000㎡・その他の都市計画区域3,000㎡・区域外5,000㎡以上、監視区域では都道府県の規則で定める面積以上、それ以外の区域では事後届出と同じ2,000㎡・5,000㎡・10,000㎡以上です。二つ目は所有者が取得した後2年を経過したこと、三つ目は住宅や事業用の施設などの用途に供されていないこと（施行令20条）、四つ目は土地利用基本計画などに照らして有効かつ適切な利用を特に促進する必要があることです。要件に当たると認めるとき、知事は所有者に遊休土地である旨を通知します。土地に地上権や賃借権が設定されていれば、その権利者にも通知します。

通知から6週間以内に、利用又は処分の計画を届け出ます

遊休土地である旨の通知を受けた者は、その通知があった日から起算して6週間以内に、その土地の利用又は処分に関する計画を、土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければなりません（29条1項）。事後届出の2週間や勧告の3週間より長いのは、土地をどう使うか、誰に売るかを考えて計画を作る時間が要るからです。届出をしなかった者は6月以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金です（47条1号）。

計画の届出から、助言、勧告、買取りの協議へ。

助言、勧告、買取りの協議と、段階が進みます

知事は、計画の届出をした者に対し、遊休土地の有効かつ適切な利用の促進に関し必要な助言をすることができます（30条）。助言に審査会の関与は要りません。届出の計画のままでは利用の促進に支障があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、相当の期限を定めて計画の変更などを勧告できます（31条1項）。勧告に従わないときは、買取りを希望する地方公共団体や政令で定める法人のうちから協議を行う者を定めて通知し、その者は通知の日から6週間、買取りの協議を行うことができます（32条）。通知を受けた者は、正当な理由がなければ協議を拒めません。

買取りの価格は相当な価額を基準に決めます

地方公共団体等が買い取る価格は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した相当な価額（公示区域なら公示価格を規準として算定した価額）を基準とし、その土地の取得の対価の額と管理に要した費用の額を勘案して算定します（33条）。買い取った地方公共団体等は、土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画に従って、その土地の有効かつ適切な利用を図らなければなりません（34条）。使わない土地を公の手に移すのは使わせるためなので、買った後も計画に縛られます。

都道府県知事は、第十四条第一項の許可又は第二十三条第一項若しくは第二十七条の四第一項（第二十七条の七第一項において準用する場合を含む。）の規定による届出に係る土地を所有している者のその所有に係る土地…が次の各号の要件に該当すると認めるときは、国土交通省令で定めるところにより、当該土地の所有者…に当該土地が遊休土地である旨を通知するものとする。一　その土地が、…面積以上の一団の土地であること。　二　その土地の所有者が当該土地を取得した後二年を経過したものであること。　三　その土地が住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の用途に供されていないことその他の政令で定める要件に該当するものであること。　四　土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画に照らしその土地を含む周辺の地域における計画的な土地利用の増進を図るため、当該土地の有効かつ適切な利用を特に促進する必要があること。

出典: 国土利用計画法 28条1項

実務ではこう使う

遊休土地の買取り価格の算定は、近傍類地の取引価格等を考慮した相当な価額が基準で、公示区域内では公示価格を規準にします。この価額を求めるのが鑑定評価の出番です。取得の対価や管理費用を勘案するといっても、買い手が払った値段をそのまま保証する制度ではないので、評価では市場価値を基準に置きます。