2026/10/10 / 行政法規

市街地再開発審査会とは？都市再開発法での意味を図でわかりやすく解説

地方公共団体や機構等が施行する市街地再開発事業ごとに、その施行者に置かれる委員5人から20人の合議体です。つまり、権利変換計画や補償額のような権利者の財産に関わる判断を、施行者だけで決めさせないための会議です。

市街地再開発審査会とは

市や都市再生機構が自ら再開発を行うと、地権者の財産をどう新しいビルの床に置き換えるかを、役所自身が決めることになります。そこで、土地建物の評価に詳しい人と地区内の地権者を委員に迎えた会議を施行者の中に置き、権利変換計画などはその議決を経なければ決められないようにしています。この会議が市街地再開発審査会です。組合や個人施行者が置く審査委員と同じ役目を、公的な施行者では合議体の形で担います。

権利変換計画は、施行者だけで決めず審査会の議決を経る。

地方公共団体と機構等が施行する事業ごとに置きます

57条1項は、地方公共団体が施行する市街地再開発事業ごとに、その地方公共団体に市街地再開発審査会を置くと定めています。59条1項は、独立行政法人都市再生機構と地方住宅供給公社（機構等）の施行についても同じです。施行地区を工区に分けたときは、工区ごとに置くこともできます。組合、個人施行者、再開発会社は審査会ではなく審査委員を選び、同じ役目を3人以上の個人に担わせます。条文に理由は書いていませんが、常設ではなく事業ごとに置くのは、その事業の地区内の地権者を委員に入れるためと考えられます。

委員は知識経験者と地区内の地権者から、長が任命します

委員の数は5人から20人までの範囲で施行規程が定めます。委員になれるのは、土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を持ち公正な判断ができる者と、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者の二つで、地方公共団体の長が任命します。機構等では理事長が任命します。知識経験者から任命する委員は3人以上でなければなりません。地権者の投票で選ぶのではなく、施行者の長が両方の立場から選んで任命することで、専門家の目と当事者の目を一つの会議に揃えています。

委員は知識経験者と地区内の地権者から、長が任命する。

権利変換計画を定めるときも変えるときも、議決を経ます

84条1項は、施行者が権利変換計画を定め、又は変更しようとするときは、審査委員の過半数の同意を得るか、市街地再開発審査会の議決を経なければならないと定めています。軽微な変更は除きます。権利変換計画への意見書の採否を決めるときも同じです。議決は、知識経験者の委員の過半数を含む委員の過半数の賛成で決まります（79条2項後段の準用）。地権者委員だけで多数を取っても、専門家の委員の過半数が賛成しなければ通らない仕組みです。

補償額や床面積の基準、借家条件の裁定も議決の対象です

土地の明渡しに伴う補償額は施行者と占有者の協議で決めますが、明渡しの期限までに協議がまとまらないときは、施行者は審査委員の過半数の同意を得るか審査会の議決を経て定めた金額を支払います（97条3項）。過小な床面積の基準（79条2項）と、家賃などの借家条件の裁定（102条2項）も同じ手続です。いずれも、権利者の財産や生活に直接ひびく数字を施行者の一存で決めないための関与です。

明渡しの補償額がまとまらなければ、審査会の議決で定めた額を払う。

地方公共団体が施行する市街地再開発事業ごとに、この法律及び施行規程で定める権限を行なわせるため、その地方公共団体に、市街地再開発審査会を置く。／市街地再開発審査会の委員は、次の各号に掲げる者のうちから、地方公共団体の長が任命する。一　土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者　二　施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者

出典: 都市再開発法 57条1項・4項

実務ではこう使う

公的施行の再開発では、鑑定士が知識経験者の委員として審査会に任命されることがあります。従前資産の価額や補償額の議決に評価の専門家として加わり、地権者委員との間で利害の衡平を保つ役目を担います。議決には知識経験者の委員の過半数の賛成が要るので、鑑定士の判断が結論を左右します。