都市計画施設とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

都市計画施設とは

家を探していると、気に入った土地について「都市計画道路の予定地にかかっています」と説明されることがあります。工事がいつ始まるかは分からないのに、計画は決まっていて、いつかは道路になる土地です。道路、公園、下水道、学校などの「都市に必要な施設の種類」を都市施設と呼び、そのうち都市計画に定められたものが都市計画施設です。予定地では、将来の工事の妨げにならないように、事業が始まる前から建築が制限されます。地図の上に将来の道路の線が引かれ、その線の下の土地だけ扱いが変わっている状態です。

計画に定められた道路の予定地だから、建てる前に許可が要る。

都市計画施設は、都市施設のうち計画に定められたものです

都市施設とは、都市計画において定められるべき道路、公園、下水道、学校などの施設をいい、都市計画施設とは、都市計画において定められたそれらの施設をいいます。「定められるべき」は施設の種類の名前で、「定められた」は実際にどこに作るかが計画で決まったものです。都市計画図に線が載って初めて、土地に制限がかかるので、この一字の違いが大切です。都市施設は都市計画区域について定め、特に必要があるときは区域の外にも定められます。地区計画に定める地区施設は、街区の中の住民が使う道路や公園で、法律の定義がはじめから都市計画施設を除いているので、都市計画施設には含まれません。

種類の名前が都市施設、計画に描かれて土地に線が載ったものが都市計画施設。

予定地の中で建てるには、都道府県知事等の許可が要ります

都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域の中で建築物を建築しようとする人は、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。都道府県知事等とは、市の区域では市長、それ以外では知事です。将来の工事のときに、動かしにくい建物があると用地の取得や補償に費用と時間がかかるので、前もって建築を見張ります。許可が要らないのは、階数2以下で地階のない木造建築物の改築や移転という軽易な行為、非常災害の応急措置、都市計画事業の施行として行う行為とこれに準ずる行為などで、地下鉄のように施設を整備する立体的な範囲が定められた区域でその範囲を避けて行う建築も許可は要りません。準ずる行為とは、国、都道府県、市町村またはその施設を管理することになる者が、都市計画に適合して行う行為です。国がそれ以外の建築をするときは、知事等との協議の成立で許可があったものとみなします。

容易に移転できる建物なら、知事等は許可をしなければなりません

建築が都市計画施設に関する都市計画のうち建築物について定めるものに適合するとき、都市施設を整備する立体的な範囲の外で行われて整備に著しい支障がないとき、そして建築物が階数2以下で地階を持たず、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などで、容易に移転または除却できると認められるときは、知事等は許可をしなければなりません。将来道路を作るときに簡単にどかせる建物なら、持ち主の土地利用を止める理由がないからです。ただし、知事等が指定した都市計画施設の区域内の土地や市街地開発事業（土地区画整理事業などを除く）の施行区域は事業予定地と呼ばれ、そこでは容易に移転できる建物でも許可をしないことができ、代わりに土地の買取りの仕組みが用意されています。

2階以下で地階のない木造なら簡単に動かせるから、許可しなければならない。

事業の認可の告示があった後は、事業地の制限に切り替わります

都市計画事業の認可や承認の告示があった後は、その土地の区域では予定地の制限は適用されません。代わりに、事業地の中で事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更や建築などを行う人は、知事等の許可を受けなければならず、知事等はあらかじめ施行者の意見を聴きます。予定地の段階の制限と、事業地の段階の制限は、同じ土地の時期による使い分けです。

この法律において「都市施設」とは、都市計画において定められるべき第十一条第一項各号に掲げる施設をいう。この法律において「都市計画施設」とは、都市計画において定められた第十一条第一項各号に掲げる施設をいう。

出典: 都市計画法 4条5項・6項

実務ではこう使う

都市計画道路の予定地にかかる土地は、2階建てまでの木造や鉄骨造などの建物しか建てられず、将来収用されることを織り込んで取引されます。評価では都市計画図で都市計画施設の区域を確かめ、事業の認可の有無まで見ます。予定地の段階か事業地の段階かで、掛かる制限の条文も価格への影響も変わります。

関連用語

• 都市計画事業
• 市街地開発事業
• 都市計画区域
• 地区計画
• 都市施設
• 地区整備計画