2026/01/26 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定における複合不動産の部分評価

土地と建物が一体の複合不動産を、なぜ・どのように部分評価するのか？配分法（割合法・控除法）や土地残余法の計算手順、部分鑑定評価と独立鑑定評価の違い、建付地評価との関係まで、鑑定評価基準の規定に沿って体系的に整理します。

複合不動産とは

複合不動産とは、土地と建物等が結合して一体となっている不動産のことです。鑑定評価基準では「建物及びその敷地」として、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地等の類型が規定されています。

複合不動産の鑑定評価において、土地と建物の部分評価が必要となる場面は多く、鑑定評価の重要なテーマの一つです。

複合不動産は、土地と建物が有機的に結合して一体として効用を発揮しているため、一体として評価することが基本です。

建物及びその敷地は、建物と敷地の結合により構成されている不動産であるから、その鑑定評価に当たっては、建物及びその敷地が一体として市場性を有するものとして取り扱うべきである。

― 不動産鑑定評価基準各論第1章

一方で、以下のような場面では土地と建物を分けた部分評価が必要となります。

不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を部分鑑定評価という。）。

― 不動産鑑定評価基準総論第5章第1節

配分法は、複合不動産の価格を土地と建物に配分する手法です。

方法	内容
割合法	複合不動産価格に土地（又は建物）の構成割合を乗じる
控除法	複合不動産価格から一方の価格を控除して他方を求める

\text{土地に帰属する価格} = \text{複合不動産価格} \times \text{土地割合}

\text{建物に帰属する価格} = \text{複合不動産価格} \times \text{建物割合}

土地割合・建物割合は、再調達原価や取引事例等から判定します。

\text{土地に帰属する価格} = \text{複合不動産価格} - \text{建物価格}

建物価格を原価法により直接的に求めることができる場合に、複合不動産価格から控除して土地に帰属する額を求めます。

建付地は、複合不動産の部分評価の典型例です。建物等と結合して有機的にその効用を発揮している敷地について、部分鑑定評価として行います。

建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準各論第1章

建付地の価格は、更地の価格と以下の関係にあります。

場合	建付地の価格
最有効使用と一致	更地価格に近い
最有効使用と不一致	更地価格を下回る（建付減価）

複合不動産の収益から建物に帰属する収益を控除して、土地に帰属する収益を求め、これを還元利回りで還元して土地の価格を求める方法です。

\text{土地に帰属する収益} = \text{複合不動産の純収益} - \text{建物に帰属する純収益}

\text{土地の収益価格} = \frac{\text{土地に帰属する収益}}{\text{土地の還元利回り}}

複合不動産を部分評価する場合、土地と建物の内訳の合計が一体としての価格と整合することが重要です。

\text{複合不動産価格} = \text{土地に帰属する価格} + \text{建物に帰属する価格}