鑑定評価基準 各論第2章を条文ごとに深掘り解説

各論第2章の全体像と位置づけ

不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）の各論第2章は「賃料に関する鑑定評価」について定めた章です。各論第1章が価格に関する鑑定評価を規定しているのに対し、各論第2章は賃料に関する鑑定評価を体系的に規定しています。

不動産の経済価値は「価格」と「賃料」の2つの形で表れます。価格は不動産の所有権（または他の権利）の経済価値を一時点の金額として表示したものであり、賃料は不動産の使用収益権の経済価値を一定期間の対価として表示したものです。各論第2章は、この「賃料」について、新規賃料と継続賃料の区分に従って具体的な鑑定評価方法を規定しています。

鑑定評価基準全体の構造については鑑定評価基準の全体像を掴むを参照してください。

各論第2章の構成を整理します。

以下では、新規賃料と継続賃料のそれぞれについて、適用される手法と条文の趣旨を逐条的に解説していきます。

新規賃料と継続賃料の基本的な区別

新規賃料の意義

新規賃料とは、新たに賃貸借等の契約を締結する際に成立するであろう経済価値に即応した適正な賃料のことです。

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

新規賃料は、当事者間に既存の契約関係がなく、白紙の状態から賃料水準を決定する場合に求めるものです。市場で成立する一般的な賃料水準が参照されます。

継続賃料の意義

継続賃料は、既存の賃貸借契約の当事者間における賃料の改定にあたり、その適正な賃料を求めるものです。

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

継続賃料は新規賃料と異なり、「特定の当事者間」の関係が前提となります。既存の契約関係、過去の経緯、契約条件等を考慮して決定されるため、必ずしも市場賃料の水準と一致するとは限りません。

新規賃料と継続賃料の場面

新規賃料と継続賃料の違い

賃料と価格の違いについては賃料と価格の異なる点も参照してください。

新規賃料の鑑定評価手法

積算法

積算法は、新規賃料を求めるための基本的な手法の一つです。

積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を積算賃料という。）。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

積算法の計算式は以下のとおりです。

積算法は、賃貸人の「投下資本の回収」という観点から賃料を求める手法です。不動産の価格に見合った適正な賃料水準を理論的に導き出すことができます。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料（実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。）に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を比準賃料という。）。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

賃貸事例比較法は、取引事例比較法を賃料に応用した手法です。類似の不動産の賃貸事例を収集し、補正・修正を行って対象不動産の賃料を求めます。

収益分析法

収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。）を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を収益賃料という。）。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

収益分析法は、対象不動産をある事業（ホテル、商業施設等）の用に供した場合の事業収益から賃料を求める手法です。企業の総収益を分析して、不動産に帰属する部分を賃料として把握します。

新規賃料の求め方の詳細は新規賃料の求め方を参照してください。

継続賃料の鑑定評価手法

継続賃料固有の考え方

継続賃料の鑑定評価では、新規賃料とは異なる固有の手法が適用されます。これは、継続賃料が既存の契約関係を前提とするものであり、市場の一般的な賃料水準だけでなく、契約の経緯や当事者間の事情を考慮する必要があるためです。

不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、新規賃料にあっては積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があり、継続賃料にあっては差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等がある。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

差額配分法

差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

差額配分法は、現行の賃料と適正な賃料との差額を、賃貸人と賃借人の間で配分するという考え方に基づく手法です。

差額配分法のしくみ

利回り法

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

利回り法の計算式は以下のとおりです。

利回り法は積算法に類似していますが、適用する利回りが「期待利回り」ではなく「継続賃料利回り」である点が異なります。継続賃料利回りは、直近合意時点における利回りを基準として、その後の変動を考慮して求められます。

スライド法

スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

スライド法の計算式は以下のとおりです。

賃貸事例比較法（継続賃料における適用）

継続賃料の鑑定評価においても賃貸事例比較法は適用されますが、この場合、新規賃料の場合とは異なり、継続中の賃貸借における賃料改定事例を参考にするという特徴があります。

継続賃料の求め方の詳細は継続賃料の求め方を参照してください。

宅地の賃料の鑑定評価

宅地の新規賃料

宅地（土地）の新規賃料は、新たに地代を決定する場合に求めるものです。

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章

宅地の継続賃料

継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章

宅地の継続賃料（地代の改定）では、4つの手法がすべて「関連づけて」決定するとされています。特定の手法が「標準」とされていない点に注意が必要です。

建物及びその敷地の賃料の鑑定評価

建物及びその敷地の新規賃料

建物及びその敷地の新規賃料は、建物とその敷地を一体として賃貸する場合の新規賃料です。事務所ビル、商業施設、住宅などの賃料がこれに該当します。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章

建物及びその敷地の新規賃料の鑑定評価方法は、宅地の新規賃料と同様に、積算法と賃貸事例比較法が基本となります。

建物及びその敷地の継続賃料

建物及びその敷地の継続賃料を求める場合の鑑定評価は、宅地の継続賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章

建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価方法も、宅地の継続賃料と同様に4つの手法を関連づけて決定します。

賃料評価の全体像

新規賃料と継続賃料の適用手法を一覧にします。

賃料に関する実質賃料と支払賃料

実質賃料と支払賃料の関係

各論第2章を理解するうえで不可欠なのが、実質賃料と支払賃料の区別です。

支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

鑑定評価では、原則として実質賃料を基準として評価を行います。これは、一時金を含めた賃貸借の経済的な対価の全体を把握する必要があるためです。

実質賃料の2つの分け方

必要諸経費等の構成

必要諸経費等は、賃料の構成要素として積算法等で加算される項目です。

各論第2章の試験対策ポイント

択一式試験での出題傾向

択一式試験では、新規賃料と継続賃料の各手法の定義に関する正誤判定が頻出です。

1. 手法の定義の入れ替え: 利回り法の定義とスライド法の定義を入れ替えるなど
2. 新規賃料手法と継続賃料手法の混同: 差額配分法を新規賃料の手法として記述するなど
3. 実質賃料と支払賃料の区別: 実質賃料の定義を誤って記述するなど
4. 変動率と利回りの混同: スライド法で「利回り」を乗じるといった誤りなど

論文式試験での出題傾向

論文式試験では、継続賃料の各手法の内容と適用方法を論述する問題が出題されます。各手法が着目する側面の違いを明確に説明できることが求められます。

まとめ

鑑定評価基準 各論第2章は、賃料に関する鑑定評価について、新規賃料と継続賃料の区分に従って体系的に規定しています。本記事で解説した要点を改めて整理します。

1. 新規賃料は不特定の当事者間を前提とし、継続賃料は特定の当事者間を前提とする
2. 新規賃料の手法は積算法、賃貸事例比較法、収益分析法の3つ
3. 継続賃料の手法は差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法の4つ
4. 積算法は基礎価格に期待利回りを乗じ、必要諸経費等を加算する
5. スライド法は直近合意時点の純賃料に変動率を乗じ、必要諸経費等を加算する
6. 実質賃料は支払賃料に一時金の運用益・償却額を加算したもの
7. 宅地及び建物及びその敷地の継続賃料は、いずれも4つの手法を「関連づけて」決定する
8. 各手法が着目する側面（賃料の乖離・資本の運用・賃料の変動・市場動向）を区別することが重要

関連記事も併せて参照してください。

• 各論第2章の要点まとめ
• 新規賃料の求め方
• 継続賃料の求め方
• 賃料と価格の異なる点