不動産鑑定における既存不適格建築物の評価
建築時は適法なのに現行法に不適合――既存不適格建築物の評価はどうすべきか？違法建築との決定的な違い、容積率超過による建替え制約の減価計算、原価法での経済的減価の反映方法、最有効使用の判定方法まで、3手法での対応を解説します。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全226本
最終更新: 2026/06/15
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不動産鑑定における既存不適格建築物の評価
建築時は適法なのに現行法に不適合――既存不適格建築物の評価はどうすべきか？違法建築との決定的な違い、容積率超過による建替え制約の減価計算、原価法での経済的減価の反映方法、最有効使用の判定方法まで、3手法での対応を解説します。
読む不動産鑑定における環境リスクの価格への影響
土壌汚染・アスベスト・PCBなどの環境リスクは不動産価格をどれだけ下げるのか？浄化費用・使用制限・スティグマ（心理的嫌悪）という3つの減価経路と評価式、フェーズ1〜2調査の内容、鑑定評価の条件設定との関係まで詳しく解説します。
不動産鑑定におけるデューデリジェンスの役割
不動産DDは法務・物的・経済的の3分野からなる包括的調査です。各分野の調査内容と実施者、ERとの関係、鑑定評価が経済的DDの中核となる理由を解説。REIT物件取得やM&Aなど、DDが特に重要となる場面と鑑定評価への反映方法も整理します。
不動産鑑定における証券化対象不動産の評価基準
REIT・不動産ファンドの物件評価はなぜ特別なのか？DCF法の適用義務、ER（エンジニアリング・レポート）の活用、収支の詳細分析など、通常の鑑定評価との違いを比較表で整理。投資家保護に求められる透明性・客観性・再現性の要件も解説します。
不動産鑑定と不動産査定の違いを徹底比較
不動産鑑定と査定の違いを7項目で徹底比較。実施者・法的根拠・費用・精度・所要期間の違いを表で整理し、裁判・相続・税務など鑑定が必須となる場面と、売却検討で査定が適する場面を具体的に解説。AI査定との違いにも触れます。
不動産鑑定における資料収集と分析の手順
鑑定評価の信頼性を左右する資料収集。確認資料・要因資料・事例資料の3分類ごとに、具体的な資料名と入手先を一覧で整理。取引事例の選択要件（事情補正・時点修正・要因比較）や資料の信頼性検証のチェックポイントまで解説します。
不動産鑑定における土地残余法とは？適用条件と計算
更地の収益価格を求める土地残余法の定義・計算手順・数値例を解説。最有効使用の建物を想定し、複合不動産の純収益から建物帰属純収益を控除して土地に帰属する純収益を還元する5ステップ。想定建物は新築が要件である理由も整理。
不動産鑑定における耐用年数とは？経済的残存耐用年数
原価法の減価修正で使う耐用年数の概念を解説。「耐用年数＝経過年数＋経済的残存耐用年数」の関係式、経済的残存耐用年数を判定する3つの減価要因（物理的・機能的・経済的）、法定耐用年数との違い、大規模修繕による延長効果を整理。
不動産鑑定における割引率とは？還元利回りとの違い
DCF法で将来収益を現在価値に割り引く「割引率」の定義を解説。還元利回りとの違いの本質（収益見通しで考慮済みの変動予測を除く点）、リスクフリーレート＋リスクプレミアムの考え方、ゴードン成長モデルR=Y-gの関係式を整理。
不動産鑑定における同一需給圏とは？範囲の決め方
対象不動産と代替関係が成立する圏域「同一需給圏」の定義と範囲の決め方を解説。住宅地は通勤圏、高度商業地は広域的、大工場地は全国規模など、用途別の特徴を整理。近隣地域・類似地域との包含関係や代替競争不動産の概念も解説。
不動産鑑定の特定価格とは？法的手続きとの関係
証券化対象不動産・民事再生法・会社更生法など、特定価格が求められる3つの場面を解説。法令等の社会的要請により正常価格の前提条件を満たさない場合の評価の考え方、限定価格との違い、鑑定評価書への記載事項を整理します。
不動産鑑定の限定価格とは？発生する具体的な場面
隣接地の併合や借地権者の底地買取など、限定価格が発生する具体的な4つの場面を数値例つきで解説。正常価格との違いや「増分価値」の概念、増分価値の配分方法（均等配分・正常価格比率配分等）まで体系的に整理します。